Досудебная подготовка самостроя

Досудебная и судебная экспертиза в процессе узаконивания и сохранения: что-то изменилось?

Ответим коротко и уверенно: да. С конца 2023 года проводить экспертизу в рамках судебного способа легализации, то есть узаконивания с целью признания права собственности и сохранения объекта самовольной постройки, вправе только государственные экспертные организации. Это значит, что при рассмотрении возможности легализации самовольной постройки судом результаты независимой строительно-технической экспертизы больше приниматься во внимание не будут — сколь бы точны и красиво оформлены они ни были.

Причиной такого нововведения явилась уверенность Министерства Юстиции в том, что независимые эксперты могут быть материально заинтересованы в результатах экспертизы — иными словами, находиться в сговоре с владельцем требующего узаконивания и сохранения объекта самовольного строительства. Фактически это решение стало откатом по сравнению с «оттепелью» 2016 года, когда благодаря внесению изменений в формулировки Гражданского кодекса была приостановлена волна неконтролируемого сноса даже вполне поддающегося легализации самостроя — как в Москве и МО, так и по всей стране.

Изменить решение правительства хозяин самовольной постройки, требующей узаконивания и сохранения, конечно, не в силах; единственная оставшаяся на сегодня реальная возможность повысить шансы на легализацию — заказ досудебной подготовки объекта к последующим судебным разбирательствам. Подробнее о важности и практической пользе подготовки самостроя к суду методом независимой экспертизы мы расскажем ниже, а сейчас — посмотрим, в каких вообще ситуациях объект будет объявлен самовольной постройкой и, следовательно, может возникнуть необходимость в досудебной подготовке.

Нужна ли подготовка самостроя к суду для вашего объекта: признаки самовольной постройки

В соответствии с положениями Гражданского кодекса, а точнее, части 1 статьи 222 ГК, вопросы необходимости легализации (узаконивания), а также потенциально подготовки самостроя к суду в целях избежать сноса и обеспечить сохранение здания, помещения или сооружения, возникают только в отношении самовольной постройки — то есть объекта, отвечающего как минимум одному из нижеприведенных признаков:

1. Здание, для которого в дальнейшем может понадобиться досудебная подготовка, выстроено без получения полного набора разрешений от всех заинтересованных контролирующих структур: от вполне ожидаемых Минстроя, Роспотребнадзора и Москомархитектуры до МВД, Росгвардии и даже Метрополитена. Признание объектом самовольного строительства, а в последующем — необходимость легализации и сохранения, в том числе путем подготовки самостроя к суду, возможны при наличии как глобальных нарушений вроде отсутствия проектной документации, так и несущественных, по мнению владельца требующего легализации строения, недочетов: например, отсутствии одной-двух справок с печатями.

2. Объектом самовольного строительства, для которого в перспективе будет нужна подготовка самостроя к суду в целях приведения к нормам, легализации и сохранения самовольной постройки, будет признан и объект, построенный с нарушением градостроительных и строительных требований. Досудебная подготовка поможет установить «поименный» перечень нарушенных норм — и обеспечить для проходящего процесс узаконивания строения приведение в соответствие всем актуальным стандартам.

3. Самовольной постройкой будет объявлен, с наступлением таких последствий, как необходимость в легализации, включая вариант проведения подготовки самостроя к суду, и объект, который был возведен на земле, регламент пользования которой не предусматривает возможности такого строительства: например, объектом самовольного строительства гарантированно будет назван фабричный цех, построенный на земле, отведенной под ведение сельского хозяйства. Досудебная подготовка в рамках легализации (узаконивания) позволит хозяину постройки понять, возможно ли ее сохранение в принципе — и если да, какие изменения придется внести как в само здание, так и в специфику его эксплуатации.

4. Понадобится прохождение процесса легализации, в том числе и стадии подготовки самостроя к суду, и в случае если объект был полностью или частично возведен на земле, не находящейся в законном распоряжении владельца самовольной постройки. Под законными основаниями для пользования земельным участком здесь понимаются как право собственности, так и наличие действующего договора аренды — если последним не исключается возможность строительства. А вот степень «залезания» на чужую территорию не учитывается вовсе: узаконивание и сохранение объекта, включая стадию подготовки самостроя к суду, в равной степени понадобятся и если занято несколько квадратных сантиметров, и если речь идет о десятках метров.

Объектом самовольного строительства, для которого в дальнейшем может потребоваться досудебная подготовка в целях легализации и сохранения, может быть объявлено здание:

• выстроенное и эксплуатируемое, в случае если нарушения были выявлены уже после начала использования объекта;
• построенное, но не введенное в эксплуатацию, если отступления от норм обнаружились после завершения строительных работ;
• строящееся, в том числе если строительство временно остановлено или объект переведен в «заморозку»;
• перепрофилированное или реконструированное, даже если до внесения изменений объект полностью отвечал нормам.

Не потребуется легализации в целях сохранения самовольной постройки, а следовательно, и подготовки самостроя к суду, если:

• на момент обнаружения объект самовольного строительства отвечает актуальным нормам и правилам, даже если в ходе строительства действующие в то время нормы не были соблюдены;
• владелец объекта, для которого проводится, в процессе узаконивания и сохранения, досудебная подготовка, не имел возможности узнать о допускаемых нарушениях, то есть действовал полностью добросовестно.

На практике оба случая встречаются очень редко: строительные нормы имеют тенденцию ужесточаться, а не смягчаться, — а доказать незнание чего-либо в споре с государственными структурами, заинтересованными в расчистке постоянно дорожающей земли, будет крайне непросто. Подготовка самостроя к суду рассчитана на решение другого спектра вопросов — однако досудебная подготовка может выявить и наличие факторов, полностью освобождающих собственника от необходимости проходить процедуру легализации.

Нужна ли подготовка самостроя к суду для вашего объекта: два варианта легализации в процессе сохранения объекта

В настоящее время для владельцев размещенных в Москве самовольных построек открыты два пути узаконивания и сохранения объекта: административный и судебный.

Первый вариант, как видно из названия, обращения в суд не предполагает, а значит, и работы в рамках подготовки самостроя к суду проводить не потребуется — впрочем, досудебную подготовку фактически заменяет техническое обследование. Вместо подготовки самостроя к суду хозяин проходящего легализацию объекта самовольного строительства обращается в Госинспекцию по недвижимости, а для большей краткости — ГИН, с заявлением о желании начать узаконивание в рамках сохранения самовольной постройки.

На объекте проводятся экспертные работы, результатом которых становится выпуск пакета общеобязательных документов: заключения о соответствии (ЗОС), независимой оценки пожарных рисков (НОР), архитектурно-градостроительных решений (АГР). Список может пополняться и иной необходимой в конкретной ситуации документацией, — например, виброакустическим паспортом.

Получив разрешения множества заинтересованных инстанций, от Москомнаследия и МЧС до Мосводостока и Метро, владелец проходящего легализацию строения предстает перед Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) — которая и решает окончательно вопрос о возможности узаконивания и сохранения самовольной постройки.

Второй вариант, как опять же несложно догадаться, подразумевает направление хозяином требующей легализации постройки в суд иска с требованием об узаконивании и сохранении объекта самовольного строительства. Помимо самого требования, в суд направляется полный пакет необходимых для легализации документов, включая ранее упомянутые: заключение о соответствии, независимая оценка пожарных рисков и архитектурно-градостроительное решение.

Здесь и приходит на помощь подготовка самостроя к суду: независимые специалисты «Моспроект» в ходе досудебной подготовки определяют, какие нормы нарушает существование самовольной постройки, а также устанавливают вероятность успешного сохранения объекта. По результатам подготовки самостроя к суду владелец объекта самовольного строительства устраняет обнаруженные нарушения и недочеты, после чего, по желанию, заказывает повторную досудебную проверку — чтобы убедиться, что теперь здание находится в удовлетворяющем нормам состоянии.

В ходе разбирательства суд назначает экспертизу, задачей которой является определение возможности узаконивания и сохранения рассматриваемой самовольной постройки — и, как мы отмечали выше, качественно проведенная подготовка самостроя к суду существенно повышает шансы на благоприятный исход дела. Положительное решение суда фактически означает, что легализация состоялась, и теперь хозяин объекта самовольного строительства должен выполнить ряд формальностей — уже не переживая о сохранении самовольной постройки. Отрицательное решение, в свою очередь, не является финалом: владелец требующего легализации самостроя может оспорить отказ в суде высшей инстанции.

В случае с самовольными постройками, расположенными в столице, последовательность действий по его узакониванию и сохранению именно такая: сначала административные органы, а затем, в случае, неудачи, подготовка самостроя к суду и подача искового заявления. В других регионах, включая Московскую область, все несколько проще: отсутствие занимающегося рассмотрением возможности легализации и сохранения объектов самовольного строительства административного органа означает, что владелец самовольной постройки может сразу, по прохождении подготовки самостроя к суду, подавать исковое заявление. В такой ситуации досудебная подготовка к процессу узаконивания и сохранения через суд играет критически важную роль: владелец самовольной постройки еще не общался с контролирующими органами и попросту не представляет ни серьезности допущенных нарушений, ни своих шансов на узаконивание и сохранение объекта — что изначально делает его позицию очень уязвимой.

Не рискуйте возможностью сохранения своей самовольной постройки! Перед легализацией в судебном порядке закажите в «Моспроекте» подготовку самостроя к суду: благодаря проведенной нашими специалистами досудебной подготовке уже сотни владельцев объектов самовольного строительства смогли добиться узаконивания как в столице, так и в соседних областях!

Подготовка самостроя к суду: какие вопросы решают эксперты

Перечень вопросов, на которые требуется ответить в процессе досудебной подготовки самовольной постройки к легализации, определяется особенностями и состоянием конкретного объекта самовольного строительства. Чаще всего в процессе подготовки к суду эксперты отвечают:

• результатом каких именно действий (новое строительство, перепрофилирование, продолжение работ после перерыва) стало превращение объекта в требующий легализации самострой;
• какие изменения, рассматриваемые при подготовке самостроя к суду, стали следствием обнаруженных нарушений и несоответствий;
• отвечают ли созданные в ходе самовольного строительства помещения (здания, сооружения) действующим нормам по сути, возможно ли их сохранение посредством узаконивания;
• представляется ли возможным устранение выявленных при досудебной проверке нарушений, в том числе в формате возвращения объекта в исходное состояние, в целях легализации и сохранения самостроя;
• представляет ли проходящий подготовку самостроя к суду объект непосредственную опасность для людей и/или природы;
• нарушает ли существование самовольной постройки, ради узаконивания и сохранения которой проводится досудебная подготовка, права третьих лиц: муниципальных структур, компаний, граждан;

При подготовке самостроя к суду могут рассматриваться и иные вопросы — например, о возможности сноса части строений или автономности объекта самовольного строительства.

Досудебная подготовка к легализации: как работают эксперты

Подготовка самостроя к суду, предшествующая судебной экспертизе, проводится специалистами «Моспроект» в несколько этапов:

1. Владелец самовольной постройки собирает пакет всех необходимых для досудебной подготовки к легализации и сохранению объекта бумаг: правоустанавливающих документов, данных из БТИ, переписки с надзорными инстанциями, договоров с коммунальными службами, контрактов со строительными организациями и так далее. Чем больше сведений удастся собрать хозяину самовольного объекта, тем более гладко пройдет не только подготовка самостроя к суду, но и собственно узаконивание.

2. Хозяин нуждающегося в легализации и сохранении строения передает подготовленную документацию специалистам «Моспроект». Наши инженеры изучают полученные данные, при необходимости собирают дополнительные сведения, определяют сроки и стоимость подготовки самостроя к суду — а затем готовят официальный договор на оказание услуги.

3. После подписания договора инженеры «Моспроект» прибывают, в назначенный день, на место расположения проходящей досудебную подготовку самовольной постройки. Специалисты проводят полный комплекс работ, направленных на изучение текущего состояния проходящей процесс легализации самовольной постройки, выявление имеющихся нарушений, а также установление возможности устранения таковых. По результатам работы «Моспроект» формирует первичную дефектную ведомость, перечисляющую все обнаруженные нарушения и содержащую рекомендации по их ликвидации. Кроме того, в отчете будет представлена объективная оценка возможности узаконивания и сохранения проходящего досудебную подготовку объекта: в некоторых случаях, при всем желании собственника, предотвратить снос самостроя попросту невозможно — и мы сразу предупреждаем об этом, чтобы уберечь заказчика от ненужных расходов.

4. Владелец нуждающейся в легализации и сохранении самовольной постройки, получив дефектную ведомость, приступает к устранению выявленных нарушений. Любые строительные работы — не быстрый процесс, поэтому мы и рекомендуем начинать подготовку самостроя к суду как минимум за полтора месяца до подачи иска.

5. После того, как хозяин объекта самовольного строительства выполнил рекомендации по устранению нарушений, инженеры «Моспроект» проводят вторичное обследование, позволяющее убедиться, что действительно все недостатки исправлены, самовольная постройка теперь отвечает действующим нормам — и готова к процедуре узаконивания через суд.

6. Заключительным этапом подготовки самостроя к суду становится выпуск специалистами «Моспроект» пакета документации (обычно стандартных АГР, НОР и ЗОС), показывающей, что рассматриваемый объект самовольного строительства действительно подлежит узакониванию и дальнейшему сохранению в качестве легальной постройки.

С полученными документами владелец самовольной постройки, нуждающейся в легализации, может смело обращаться в суд: как показывает практика «Моспроект», проведение подготовки самостроя к суду кратно повышает шансы на успешное узаконивание и сохранение объекта.

Подготовка самостроя к суду: длительность и расценки

Сроки и цены досудебной подготовки самовольной постройки к узакониванию через суд определяются такими обстоятельствами, как общая площадь объекта, наличие аварийных зон, необходимость применения спецоборудования и спецтехники, удаленность от центра города — и многими другими. Узнать, сколько будет стоить подготовка самостроя к суду в вашем случае, вы можете, позвонив нам, написав в чате или лично приехав в наш гостеприимный офис — консультант «Моспроект» грамотно и подробно ответит на все интересующие вас вопросы.

Компания «Моспроект» — квалифицированный подрядчик в сферах проектирования, разработки инструкций, технических условий и рабочей документации, проведения технических обследований, экспертиз и мониторингов, а также оформления документации для легализации самовольных построек административным или судебным путем. Наши сотрудники — лучшие эксперты Москвы; наше оборудование — высокоточные измерительные и диагностические приборы, зарегистрированные в Росстандарте. Мы отвечаем за достоверность каждого экспертного заключения, вот почему участие «Моспроект» в подготовке самостроя к суду — залог успеха: доверьтесь нам — и убедитесь сами!