Архитектурно-градостроительная концепция

Компания «Моспроект» проводит разработку проектов для всех категорий объектов капитального строительства (здания, помещения, сооружения, иные постройки), оформляет эскизные проекты потенциальных объектов строительства и прочие документы, необходимые для того, чтобы согласовать проектную документацию. Выполняет работы, которые требуются на предпроектной стадии, в том числе кадастровый анализ и инженерные изыскания. Почему необходимы разработка и согласование архитектурно-градостроительной концепции, в каком порядке проводятся подготовка и оформление АГК и какие данные включаются в состав градостроительной концепции — узнайте из нашей статьи!

Необходимость разработки градостроительной концепции: история и современность

Несмотря на кажущуюся сложность процессов подготовки и согласования проектной, а затем рабочей документации, в действительности все еще сложнее. К примеру, до получения разрешения на строительство застройщик, в согласии с действующими требованиями, должен провести разработку проекта планирования территории (выделенного под возведение объекта земельного участка) — а приступить к подготовке ППТ невозможно без предварительной разработки архитектурно-градостроительной концепции, или просто АГК. 

В свою очередь, пренебрежение данными требованиями — строительство без разработки и согласования всего объема необходимой документации — ведет к признанию возводимого объекта самовольной постройкой, нуждающейся в легализации — что дополнительно отнимает у владельца силы и деньги. Таким образом, подготовка градостроительной концепции в настоящее время является, наряду с разработкой архитектурно-градостроительного решения (АГР) и регламентов производства строительно-монтажных работ, неотъемлемой частью процедуры согласования объекта.

Впрочем, разработка концепции архитектурного облика (альтернативное название АГР) нужна и самому застройщику. Подготовка градостроительной концепции помогает, в частности, ответить на следующие основополагающие в любом строительстве вопросы:

Каким перспективам обустройства выделенного участка следует уделить особое внимание

Подготовка градостроительной концепции помогает определить наиболее выгодные варианты застройки — и заблаговременно отказаться от потенциально убыточных или не приносящих особой пользы предложений. Например, разработка архитектурно-градостроительной концепции позволит понять, действительно ли на данном участке нужно строить очередной супермаркет — или лучше использовать нестандартный подход и отдать предпочтение образовательному центру

Целесообразно ли новое строительство с учетом специфики рассматриваемого участка 

В ходе подготовки градостроительной концепции выявляются все очевидные и неявные предстоящие сложности: вероятность возникновения претензий от внезапно появившихся собственников, наличие обременений и зон с особыми условиями использования. Разработка АГК дает, в частности, возможность заранее узнать о размещении на территории охраняемых объектов, мешающих полноценной эксплуатации планируемого здания или сооружения, и принять решение о продолжении или прекращении работ в данном направлении. Кроме того, выполненная в согласии со всеми требованиями подготовка архитектурно-градостроительной концепции избавляет застройщика от неприятных сюрпризов в виде штрафов — как от Москомархитектуры, так и от прочих заинтересованных инстанций.

Будет ли планируемое строение вписываться в городскую среду 

Разработка градостроительной концепции, равно как и архитектурно-планировочных решений на каждый проектируемый объект, помогает определить, насколько результат строительства будет соответствовать федеральным и региональным требованиям в части эстетического оформления. Благодаря подготовке АГК застройщик получает возможность выбрать наилучший вариант архитектуры и колористического оформления объекта — полностью удовлетворяющий как его вкусу, так и градостроительной парадигме.

Сохранится ли в последующем возможность расширения объекта

Подготовка градостроительной концепции, компетентным проектировщиком и в согласии со всеми актуальными требованиями, позволит с достаточной степенью точности установить, сможет собственник в дальнейшем перестраивать и достраивать здание (или комплекс зданий) в соответствии с неизбежно возрастающими потребностями в получении дополнительной площади и наращивании производственных мощностей. 

Насколько дорого обойдутся строительно-монтажные и сопутствующие работы

Разработка архитектурно-градостроительной концепции, основывающаяся на действующих технических требованиях, изложенных в многочисленных регламентирующих документах, а также экономических реалиях и долгосрочных прогнозах, поможет понять, в течение какого срока проект достигнет точки окупаемости, а потом станет прибыльным. Само собой разумеется, если в ходе подготовки АГК оказывается, что строительство на протяжении долгого времени не окупится, застройщику стоит задуматься об отказе от проекта — разработка архитектурно-градостроительной концепции, таким образом, уберегает застройщика или текущего владельца объекта от неоправданных расходов.

Конечно, разработка и даже успешно пройденное согласование градостроительной концепции в постоянно меняющихся экономических условиях не могут гарантировать стопроцентной точности прогнозов. Именно поэтому крайне важно доверить подготовку градостроительной концепции настоящим профессионалам: грамотная проработка каждого рассматриваемого АГК вопроса обеспечит наиболее высокую вероятность того, что выводы, представленные в документации, будут соответствовать реальности. «Моспроект» — команда специалистов, разработавших десятки успешно прошедших согласование градостроительных концепций; поручите подготовку АГК нам — получите действительно адекватное представление о планируемом строительстве!

Подготовка архитектурно-градостроительной концепции: с чего все начинается

Как было сказано выше, одна из целей разработки градостроительной концепции — определение экономических показателей намечающегося строительства: возведения новой постройки или модификации наличествующей. Вместе с тем работы по подготовке АГК включают множество других задач, и при непрофессиональном подходе проектировщика заказчик архитектурно-градостроительной концепции рискует за свои деньги получить документ, прекрасно расписанный в техническом аспекте — и заканчивающийся выводом о нерентабельности строительства.

Во избежание таких ситуаций перед разработкой собственно градостроительной концепции специалисты «Моспроект» выполняют подготовку градостроительного потенциала — документа, целиком посвященного вопросам выгодности планируемых работ. В частности, разработка градостроительного потенциала, предшествующего АГК, позволяет выяснить:

• как дорого обойдется застройщику (текущему владельцу) строительство, с учетом выявленных при подготовке градпотенциала позитивных и негативных факторов;
• существует ли возможность в будущем, после разработки и согласования градостроительной концепции, привлечь средства инвесторов и кредиторов;
• как скажутся на рентабельности строительства действующие на данном участке ограничения: правила пользования, обременения, наличие охранных зон и иные.

Разработка градостроительного потенциала, рассматривающего конкретные аспекты планируемых работ, не только убережет заказчика от лишних расходов, но и станет вкладом в будущую подготовку градостроительной концепции — поскольку данные, представленные в градпотенциале, при принятии застройщиком или собственником положительного решения в полном объеме включаются в АГК.

Материалы в составе архитектурно-градостроительной концепции

Перечень данных, включаемых в состав подлежащей согласованию градостроительной концепции, определяется местными властями региона, в котором разрабатывается АГК. К примеру, на Дальнем Востоке в настоящее время состав АГК определяется Приказом Минвостокразвития №127 от 11 октября 2022 года — точнее, Приложением №2 к этому приказу. В соответствии с требованиями, изложенными в указанном документе и не слишком отличающимися от норм в других регионах, градостроительная концепция должна содержать следующие разделы:

1. Пояснительная записка

Содержит полное словесное описание произведенных в рамках подготовки АГК работ и сделанных экспертами выводов, в том числе:

• краткую характеристику рассматриваемой территории: площадь, количество отдельных участков, возможности использования, наличие охраняемых зон, сервитутов, обременений, специфику текущего пользования;
• анализ, с градостроительной и инфраструктурной точек зрения, существующей городской застройки в рассматриваемых в процессе разработки АГК границах, а также на непосредственно прилегающих к территории участках;
• особенности размещения территории, для которой проводится подготовка градостроительной концепции, а затем будет проводиться согласование АГК, в границах муниципального образования;
• технические характеристики планируемых капитальных и линейных объектов: расположение друг относительно друга, площадь, этажность, назначения каждого из рассматриваемых архитектурно-градостроительной концепцией строений;
• полный список построек, подлежащих сохранению и демонтажу/сносу: при согласовании градостроительной концепции будет учитываться в том числе допустимость сноса не вписывающихся в АГК объектов;
• список видов разрешенного использования, наличие которых требуется для возведения и нормального функционирования планируемых в соответствии с градостроительной концепцией зданий, сооружений и помещений;
• доказательства соответствия планируемого в согласии с архитектурно-градостроительной концепцией строительства действующим федеральным и региональным требованиям, градостроительным и строительным;
• предварительную оценку нагрузок на планируемый объект (объекты), а также предложения по модернизации располагающихся на рассматриваемой градостроительной концепцией инфраструктурных объектов;
• прочие материалы, показывающие допустимость и целесообразность предлагаемого в градостроительной концепции строительства — вплоть до опросов населения и исторических справок.

2. Графические материалы 

Визуальная часть архитектурно-градостроительной концепции показывает:

• текущее положение дел: расположение рассматриваемых АГК земельных участков, размещение на них капитальных и линейных объектов, в том числе объектов транспортной и социальной инфраструктуры, зон с особыми условиями использования, сервитутов и прочих имеющих значение при подготовке и согласовании архитектурно-градостроительной концепции элементов;
• планируемое строительство: предложения по организации территории, для которой проводится разработка градостроительной концепции, размещению на данной территории капитальных и линейных объектов, обеспечению инфраструктурных нужд на каждом из рассматриваемых АГК участков, созданию, модернизации и упорядочиванию инженерных коммуникаций.

В состав градостроительной концепции могут включаться приложения, содержащие те или иные материалы, не включенные в основной корпус АГК, но имеющие прямое отношение к вопросам, решению которых была посвящена разработка архитектурно-градостроительной концепции.

Подготовка и согласование градостроительной концепции: краткое руководство

Порядок разработки и согласования АГК определяется, в частности, спецификой региона, в котором планируется строительство. Приведем последовательность действий по подготовке градостроительной концепции для Москвы:

1. Сбор базовых документов

Застройщик, владелец объекта или иное уполномоченное лицо собирает базовую документацию: правоустанавливающие документы (на участки и строительные объекты), технические характеристики, предписания надзорных органов, результаты ранее выполненных обследований и изысканий.

2. Заключение договора

Заказчик передает подготовленные данные специалистам «Моспроект». Наши инженеры анализируют полученную информацию, уточняют детали, подготавливают и согласуют с заказчиком план-график предстоящих работ по подготовке градостроительной концепции, определяют сроки и цену разработки АГК.

3. Разработка АГК

После подписания официального договора специалисты «Моспроект» приступают к необходимым в рамках подготовки градостроительной концепции работам: от инженерных изысканий и технических обследований до экономического и социального анализа планируемого строительства.

Результатом работы инженеров «Моспроект» становится выпуск буклета архитектурно-градостроительной концепции, в котором содержатся перечисленные в предыдущем заголовке данные. Градостроительная концепция оформляется в полном согласии с российскими стандартами — и может быть представлена в контролирующий орган сразу же после получения.

4. Передача документации АГК на согласование в местный орган исполнительной власти

В Москве согласованием градостроительной концепции, в порядке межведомственного взаимодействия, занимается Москомархитектура. Положительное решение МКА означает возможность перейти к следующей стадии предпроектных работ — подготовке ППТ, необходимого, в свою очередь, для получения разрешения на строительство. Срок согласования архитектурно-градостроительной концепции в столице — до 25 рабочих дней с момента подачи заявления; в регионах длительность рассмотрения АГК может достигать полутора-двух месяцев.

Компания «Моспроект» осуществляет полный цикл работ по предпроектной подготовке и проектированию строительно-монтажных работ: от проведения изысканий и выпуска градостроительной концепции до оформления полноценной проектной и рабочей документации, в том числе архитектурно-градостроительного решения.

Разработка градостроительной концепции компанией «Моспроект»: расценки и сроки

Стоимость и длительность подготовки архитектурно-градостроительной концепции определяются многими условиями: площадью рассматриваемой АГК территории, особенностями прилегающих участков, необходимостью проведения комплекса предварительных работ, применения специального оборудования и нестандартных инженерно-архитектурных решений. Не ломайте голову над длинными таблицами: позвоните нам, напишите в чате или приезжайте в офис «Моспроект» лично — и получите всю интересующую вас информацию из первых рук!

Компания «Моспроект» занимается подготовкой предпроектной (включая градостроительную концепцию) и проектной документации, проведение технических обследований и строительных экспертиз, инструментальных мониторингов и инженерных изысканий, а также разработкой документации для досудебного и судебного узаконивания самовольных построек. Наши работники — ведущие инженеры и юристы Москвы, постоянно работающие над расширением теоретических познаний и приобретением необходимых практических навыков; наш арсенал — современнейшее измерительное и диагностическое оборудование, проверенное, калиброванное и зарегистрированное в Росстандарте. Наши преимущества — компетентность, лояльность и мобильность: мы всегда знаем, что делаем, действуем строго в интересах клиента и можем добраться до самых отдаленных точек Москвы и Московской области. Поручите подготовку градостроительной концепции специалистам «Моспроект» — пройдите предпроектное согласование легко и просто!