Градостроительный аудит

В профессиональной практике градостроительный аудит также называют градостроительным анализом участка, проверкой градостроительных условий и ограничений, проверкой ГПЗУ, земельного участка, оценкой инвестиционных рисков строительства.

Нормативная база градостроительного аудита

Градостроительный аудит основывается на анализе требований федерального и регионального законодательства. Ключевыми нормативными актами являются:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, который регулирует вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, подготовки и выдачи градостроительного плана земельного участка, разработки документации по планировке территории и получения разрешения на строительство.
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, устанавливающий категории земель, виды разрешенного использования, порядок установления зон с особыми условиями использования территории.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определяющий порядок внесения сведений в ЕГРН, учет обременений, ограничений и зон.
• Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», если участок или здание расположены в границах охранных зон.
• Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в том числе правила землепользования и застройки, проекты планировки территории, проекты межевания территории.

Отдельное значение имеют сведения о зонах с особыми условиями использования территории, установленных в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса РФ, включая санитарно-защитные зоны, охранные зоны инженерных сетей, водоохранные зоны, приаэродромные территории и иные ограничения.

Градостроительный аудит представляет собой анализ совокупности этих требований применительно к конкретному участку и проекту.

Цели и задачи градостроительного аудита

Основные цели процедуры:

1. Проверка правового статуса земельного участка и объекта недвижимости.
2. Анализ градостроительных условий и ограничений.
3. Определение допустимых параметров застройки.
4. Выявление рисков, связанных с ограничениями и необходимостью дополнительных согласований.
5. Оценка реализуемости проектных решений.
6. Подготовка рекомендаций по корректировке концепции или стратегии освоения территории.

Задача аудита состоит не только в констатации ограничений, но и в определении их влияния на технико-экономические показатели проекта.

Когда проводится градостроительный аудит

На практике процедура выполняется в следующих случаях:

• перед приобретением земельного участка или здания;
• на этапе разработки инвестиционной модели;
• до начала архитектурного проектирования;
• при смене вида разрешенного использования;
• при подготовке к получению разрешения на строительство;
• при оценке потенциала редевелопмента;
• при проведении юридической проверки объекта.

В инвестиционной практике градостроительный аудит является элементом комплексной проверки земельного участка перед сделкой.

Объекты градостроительного аудита

Предметом анализа могут быть:

• земельные участки любых категорий;
• участки в границах населенных пунктов;
• территории под комплексное развитие;
• существующие объекты капитального строительства;
• здания, планируемые к реконструкции;
• участки с установленными зонами с особыми условиями использования.

Содержание и структура градостроительного аудита 

1. Анализ правового статуса
Проверяются:

• сведения ЕГРН;
• категория земель;
• вид разрешенного использования;
• наличие обременений и ограничений;
• соответствие площади и границ кадастровым данным.

2. Проверка градостроительных регламентов
Изучаются:

• правила землепользования и застройки;
• территориальная зона;
• предельные параметры разрешенного строительства;
• коэффициент застройки и плотности;
• отступы от границ участка;
• ограничения по высоте.

3. Анализ градостроительного плана земельного участка
Проверяется:

• допустимость размещения объекта;
• требования к подключению инженерных сетей;
• условия размещения парковочных мест;
• наличие красных линий;
• зоны планируемого размещения объектов инженерной инфраструктуры.

4. Проверка зон с особыми условиями использования территории
Оценивается влияние:

• санитарно-защитных зон;
• охранных зон инженерных сетей;
• зон культурного наследия;
• приаэродромных территорий;
• водоохранных зон.

5. Оценка инвестиционных рисков
Формируется перечень рисков:

• невозможность реализации заявленных ТЭП;
• необходимость корректировки проекта;
• вероятность отказа в выдаче разрешения на строительство;
• увеличение сроков и бюджета проекта.

Документы, необходимые для проведения градостроительного аудита

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок

Это могут быть договор купли-продажи, аренды, акт органа власти о предоставлении участка, свидетельство или выписка о регистрации права. Проверяется вид права, срок аренды, ограничения распоряжения, наличие особых условий использования.

2. Выписка из ЕГРН

Используется для подтверждения:

• кадастрового номера;
• площади и границ;
• вида разрешенного использования;
• наличия обременений, сервитутов, арестов;
• сведений о зонах с особыми условиями использования территории.

3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Ключевой документ для анализа допустимых параметров строительства. Проверяются предельные параметры, отступы, ограничения, требования к подключению инженерных сетей, наличие красных линий.

4. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Анализируется территориальная зона, градостроительный регламент, перечень основных и условно разрешенных видов использования, предельные параметры застройки.

5. Документация по планировке территории

Если участок расположен в границах утвержденного проекта планировки или проекта межевания, анализируются положения этих документов и их влияние на размещение объекта.

6. Материалы проектной или концептуальной проработки

При наличии концепции или предпроектных решений аудит проводится с сопоставлением планируемых технико-экономических показателей с допустимыми параметрами.

7. Технические условия на подключение к инженерным сетям

При наличии проверяется реальная возможность инженерного обеспечения объекта.

В сложных случаях дополнительно анализируются материалы по установлению зон, историко-культурные заключения, санитарные ограничения, решения органов местного самоуправления.

Этапы проведения процедуры

1. Формирование технического задания.
2. Сбор и анализ исходных данных.
3. Проверка нормативных ограничений.
4. Сопоставление проектных решений с регламентами.
5. Подготовка экспертного отчета.
6. Формирование рекомендаций по дальнейшим действиям.

Итоговый документ градостроительного аудита

По результатам градостроительного аудита подготавливается отчет, который содержит:

• описание исходных данных;
• перечень нормативных ограничений;
• анализ соответствия проекта требованиям законодательства;
• оценку инвестиционных рисков;
• выводы о возможности реализации проекта;
• рекомендации по минимизации выявленных рисков.

Практическое значение процедуры

Градостроительный аудит позволяет:

• снизить вероятность отказов на стадии согласования;
• сократить сроки проектирования;
• минимизировать юридические риски;
• скорректировать концепцию до начала затратного проектирования;
• обосновать параметры проекта перед инвестором или банком.

Процедура не является государственной экспертизой и не заменяет получение разрешения на строительство, однако служит инструментом предварительной оценки соответствия проекта нормативным требованиям.

Основания для отказа в реализации проекта по результатам аудита

Градостроительный аудит может выявить обстоятельства, при которых реализация проекта в заявленных параметрах невозможна либо экономически нецелесообразна. На практике основания для отказа делятся на несколько групп.

1. Несоответствие виду разрешенного использования

Если проектируемый объект не относится к основным или условно разрешенным видам использования в соответствующей территориальной зоне, реализация возможна только после внесения изменений в ПЗЗ. В ряде случаев изменение невозможно.

2. Превышение предельных параметров застройки

Высотность, плотность, коэффициент застройки, минимальные отступы от границ участка строго регламентированы. Если проект превышает допустимые показатели, он подлежит корректировке.

3. Наличие зон с особыми условиями использования территории

Охранные зоны, санитарно-защитные зоны, приаэродромные территории, зоны объектов культурного наследия могут полностью или частично запрещать строительство либо существенно ограничивать параметры.

4. Размещение в пределах красных линий или территорий общего пользования

В таком случае застройка невозможна без корректировки документации по планировке территории.

5. Невозможность подключения к инженерной инфраструктуре

Отсутствие технической возможности подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения может сделать проект экономически нецелесообразным.

6. Конфликт с документацией территориального планирования

Если параметры проекта противоречат утвержденным документам территориального планирования или планируемому размещению объектов федерального, регионального или местного значения.

Выявление таких оснований на этапе аудита позволяет избежать значительных финансовых потерь и корректировать стратегию до начала проектирования.