Исключение из КРТ

Что такое КРТ и КУРТ, почему земельный участок может попасть в планы комплексного развития территории, где можно посмотреть информацию о внесении земли в зону планируемого КРТ и в каком порядке проводится исключение из КРТ в 2025 году — расскажет специалист компании «Моспроект».

Комплексное развитие территории: что это и зачем нужно

Одно из важнейших свойств земельного фонда — конечность. Количество свободных участков и в крупных городах, и в границах поселков и сел стремится к нулю — с разной скоростью, но в совершенно одинаковом направлении. Закономерно перед властями всех уровней, от РФ до муниципальных структур, встает два вопроса:

1. Как наиболее рационально — то есть с максимальной для управляемого объекта выгодой — использовать пока что нераспределенную и незанятую землю. Выгода в данном случае имеется в виду не только финансовая, подразумевается весь комплекс государственных (региональных, городских) интересов: социальных, транспортных, оборонных и так далее.
2. Как с наименьшими затратами, оставаясь в правовых рамках, вернуть в свое распоряжение земельные участки, которые уже были сданы частным лицам в аренду или даже проданы им. Разумеется, наиболее активно власти пытаются изымать самые перспективные земли; к счастью, для собственника и даже арендатора пока еще возможно добиться сохранения за собой участка — или хотя бы компенсации.

Помимо хорошо известных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и видов разрешенного использования (ВРИ), сравнительно новым инструментом реализации контроля владения и распоряжения землей являются всевозможные программы КРТ. Как следует из названия, общая целью принятия программы комплексного развития территории — обеспечение максимально эффективного роста основных установленных показателей качества застройки, от прибыльности до безопасности. 

Главным образом под действием программ КРТ находится ветхая жилая и нежилая недвижимость, которую рано или поздно необходимо будет пустить под снос. С другой стороны, зачастую возникают ситуации, когда планы по комплексному развитию территории касаются более чем работоспособные дома, здания, автономные помещения и сооружения, а также еще не завершенные объекты капитального строительства. На первый взгляд такое изменение как включение недвижимой собственности в КРТ трагедией не является: имущество по-прежнему останется расположено на земельном участке, владелец сохраняет доступ к своим объектам, — однако не все так просто.

В отношении участков, на которые распространяется решение о КРТ, действует несколько серьезных ограничений, в совокупности не позволяющих собственнику распоряжаться землей и расположенным по данному адресу недвижимым имуществом на своих условиях — в том числе осуществлять отныне запрещенные (хотя ранее соответствовавшие ПЗЗ/ВРИ) виды деятельности, начинать новое строительство и реконструкцию, продавать собственность, дарить ее, сдавать в аренду, использовать в качестве залога и так далее. Кроме того, в перспективе, иногда не слишком отдаленной, владелец может полностью лишиться как земли, так и построек на ней: участок, разумеется, за щедро назначенную государственным экспертом компенсацию, будет изъят под государственные нужды — а капитальные объекты на нем подвергнутся сносу. Именно поэтому лучшим путем для собственника, чей участок оказался в зоне действия программы комплексного развития территории, остается борьба за исключение из КРТ — как добиться желаемого, расскажем в следующих разделах нашей статьи. 

Важно: внесение в КРТ не подразумевает возникновения всех перечисленных выше проблем. Вполне возможны более мягкие варианты развития событий, но в любом случае собственник столкнется с неприятными — и совершенно ненужными — ограничениями.

Программа КРТ: каких участков может коснуться

Действие планов по комплексному развитию территории, со всеми сопутствующими рисками для бизнеса и частного хозяйства, фактически может распространяться на любую землю. В приоритете находятся участки:

1. Невыделенные и/или нераспределенные, то есть пока не находящиеся в чьих бы то ни было собственности или аренде. По понятным причинам количество таких участков может только сокращаться — что должно стимулировать собственников земли узнать о порядке подготовки к исключению из КРТ и получения соответствующего акта заблаговременно.
2. На которых располагаются капитальные объекты, в соответствии с перечисленными в ГОСТе 31937-2024 и СП 13-102-2003 параметрами признанные аварийными. С помощью включения в КРТ исполнительная власть получает возможность снести такие постройки, а после сноса — начать на участке новое строительство или оставить эту задачу выбранному застройщику.
3. На которых размещены капитальные объекты, подлежащие реконструкции или сносу согласно ранее принятой адресной программе. В данном случае установление КРТ является лишь средством выполнения уже существующих планов — а результатом становится расчистка или полное преображение участка, вследствие состоявшегося изъятия выполняемые уже без разрешения бывшего владельца.
4. На которых находятся капитальные объекты, построенные с какими бы то ни было нарушениями: от полного отсутствия проекта и иной технической документации до несоблюдения разнообразных законов, ПЗЗ, ВРИ и отдельных норм: технических, противопожарных, антитеррористических, санитарно-эпидемиологических и так далее. В эту категорию входят как объекты самовольного строительства, так и совершенно легально возведенные здания, нарушения в которых были допущены позже: например, в процессе реконструкционных работ.
5. Которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий, однако находятся в границах планировочной единицы, для которой принята программа КРТ. Этот момент следует отметить особо: даже если владелец участка не допустил ни одного нарушения, земля и стоящие на ней строения могут быть включены в КРТ просто по факту расположения — совершенно неожиданно для добросовестного правообладателя.

Таким образом, в программу КРТ может быть, с большей или меньшей вероятностью, включен практически любой земельный участок, с любыми располагающимися на нем постройками. Неприятной особенностью является и тенденция властей Москвы, Московской области и других регионов России подготавливать такие программы «впрок», в ожидании самого привлекательного (иногда — хотя бы какого-нибудь) инвестора. На деле это значит, что участок может находиться в подвешенном состоянии годами, а владелец в течение всего времени живет в отсутствие права полноценно работать и самостоятельно принимать решения о новом строительстве или изменении уже существующих объектов. 

Важно: ограничения, налагаемые КРТ, касаются не только коммерческой недвижимости. На участках, внесенных исполнительным органом в программу комплексного развития территории, может быть запрещено и индивидуальное строительство — а возведенный в обход этого запрета дом будет подлежать сносу.

Включение в программу КРТ: ошибки собственника

Из сказанного выше видно, что внесение участка и/или выстроенных на нем капитальных объектов в программу КРТ — серьезная угроза неприкосновенности имущества. Столкнувшиеся с ней владельцы зачастую совершают такие фатальные ошибки, как:

1. Бездействие. 

Угроза не уйдет, если ее просто не замечать; напротив, чем дольше владелец внесенной в КРТ недвижимости выжидает, тем меньше у него остается времени на то, чтобы попытаться решить проблему самостоятельно или заказать соответствующую услугу специалистов. Медлительность и нерешительность играют на руку только властям: с каждым днем вероятность получить отказ в исключении из КРТ растет, а шансы на восстановление полноценного права собственности падают.

2. Попытки «поговорить по душам». 

Помочь в исключении из КРТ может только грамотное официальное обращение в уполномоченный орган, с подачей всех требуемых документов и, очень желательно, сопровождением специалистов: инженеров и юристов. Намерение же связаться со знакомыми знакомых или вовсе обратиться ко впервые в жизни встреченному чиновнику не приведет ровно ни к чему: в лучшем случае правообладатель впустую потратит несколько минут, а то и часов, жизни — вместо того чтобы использовать этот срок для проведения подготовки к исключению из КРТ.

3. Желание сэкономить на консультациях и экспертизах. 

Опыт собственников, уже столкнувшихся с проблемой, показывает: погоня за низкими ценами в большинстве случаев приводит к некачественной подготовке документации, подаваемой вместе с заявкой на исключение из КРТ. В результате правообладатель получает отказ — и теряет время, которого, как мы отмечали, и без того может быть критически мало. Та же проблема с оценкой рыночной стоимости: обращение в «дешевый» центр экспертизы в итоге может привести к упущенной выгоде, значительно большей, чем оплата качественной услуги.

К распространенным ошибкам можно отнести и слепую уверенность собственника в своих силах. Чиновников больше, работают они в команде и закон почти наверняка знают лучше — следовательно, шансы решившегося на одиночную борьбу за исключение из КРТ правообладателя невелики. Многие экспертные организации предлагают бесплатную вводную консультацию: рекомендуем владельцу попавшей под КРТ недвижимости воспользоваться по крайней мере этим вариантом, чтобы в общих чертах узнать свои перспективы.

Недвижимость включена в КРТ: на каких основаниях возможно исключение

Отметим, что исключение из КРТ во всех вероятных случаях проводится индивидуально. В судебном порядке оспаривается, для каждого случая в отдельном процессе, только факт включения участка в программу, а не сами планы по комплексному развитию территории. Последние относятся к сфере градостроительной политики и частным лицом, в том числе посредством обращения в суд, отменены быть попросту не могут.

Чаще всего встречающимися причинами для отмены внесения в КРТ в судебном порядке являются те или иные возникшие при разработке и принятии программы несоответствия:

• работоспособное техническое состояние размещенных на участке капитальных объектов — доказывать его придется посредством проведения независимого обследования, а затем обращения в суд;
• отсутствие нарушений, допущенных в ходе строительства (реконструкции) и эксплуатации располагающихся на земле капитальных объектов — от самовольного строительства до несоблюдения отдельных норм;
• доказанная социальная (экономическая, инфраструктурная, стратегическая) значимость объекта — если постройка действительно важна для государства, изымут и снесут ее с чуть меньшей вероятностью.

Кроме того, исключение из КРТ возможно путем обращения в уполномоченный орган местной власти за изменением ПЗЗ: если владелец сможет привести веское обоснование, участок с располагающимися на нем объектами будет вынесен за рамки программы комплексного развития территории.

Внесение и исключение из КРТ: нормативная база

Основными документами, регламентирующими процессы включения и исключения из планов по комплексному развитию территории, являются:

• Гражданский кодекс (ГК) — напрямую не касается вопросов комплексного развития территории, однако в подробнейшей форме освещает вопросы прав и обязанностей собственника, в том числе права на защиту своего имущества, а также, в ст. 222, приводит признаки самовольной постройки, наличие которых становится одним из оснований для включения в КРТ с последующим изъятием земли;
• Градостроительный кодекс (ГрК) — в ст. 64–70 дает подробную информацию по вопросам специфики комплексного развития территории, в том числе перечисляет все возможные сценарии установления КРТ и утверждает возможность исключения объектов из программы;
• Постановление Правительства Москвы №331 (для краткости — 331-ПП) — определяет, в пределах столицы, порядок включения в КРТ несмежных (не имеющих общей границы) земельных участков;
• Постановление Правительства Москвы №457 (для краткости — 457-ПП) — определяет порядок направления правообладателем и рассмотрения уполномоченным органом (Москомархитектурой) возможности изменения ПЗЗ для определенного участка в пределах Москвы, что является этапом исключения из КРТ.

В разных регионах России действуют свои законы, постановления и нормы — собственнику перед попыткой добиться исключения из КРТ необходимо тщательно с ними ознакомиться, не забывая, разумеется, об имеющих общефедеральное значение Гражданском и Градостроительном кодексах.

Где проверить, внесен ли объект в программу КРТ

Как отмечалось выше, включение земельного участка и/или располагающихся на нем построек в КРТ часто становится для собственника настоящим сюрпризом. К счастью, возможность узнать статус участка все же есть. Посмотреть, не внесена ли земля в программу КРТ, можно:

• на сайте ГИС ОГД: здесь представлена актуальная карта включенных в программы КРТ участков, с указанием основных кадастровых данных и номеров соответствующих решений;
• на портале Мэра Москвы: здесь можно ознакомиться с новыми проектами решений об установлении КРТ и внесении в программу соответствующих земельных участков.

Доступ к обоим ресурсам свободный и бесплатный; в отношении посетителей действует стандартная политика конфиденциальности и передачи персональных данных.

Кем может быть принято решение о включении в КРТ

Внесение в программу КРТ может быть осуществлено по инициативе:

1. Правительства: федерального, регионального или муниципального. В данном случае решение принимается «сверху», публикуется в официальном источнике (для Москвы — на вышеупомянутом портале mos.ru), после чего правообладателям попавших в границы КРТ земельных участков и построек направляются официальные письменные предложения о заключении договоров. По истечении 45-дневного срока, в течение которого собственники должны ответить согласием или отказом, стартуют государственные торги, победитель которых получает право на осуществление работ в рамках программы КРТ. Владельцы участков, подписавшие договор, налагают на себя жесткие ограничения, о которых мы писали выше, однако сохраняют возможность реализовывать ту же программу КРТ своими силами. После подготовки и утверждения проектной документации ответственное лицо приступает к строительным работам. При необходимости перед стартом работ в ПЗЗ вносятся изменения, позволяющие строительство или реконструкцию по представленным проектам.
2. Правообладателя. Собственник, заключивший договор о КРТ по своей воле, вместе с пакетом ограничений получает некоторые государственные гарантии, в том числе в вопросе финансирования предстоящих работ. Проекты и сопутствующая документация подготавливаются владельцами земельных участков за свой счет, а перед утверждением проходят стадию публичных слушаний. После утверждения и (при необходимости) внесения изменений в ПЗЗ правообладатели приступают к исполнению программы КРТ — в том числе посредством привлечения подрядчиком и субподрядчиков.

Важно: заключение договора о КРТ по собственной инициативе не освобождает собственника от обязанности учитывать налагаемые на него ограничения — в том числе невозможность нового строительства или реконструкции, не отвечающих программе комплексного развития территории.

КРТ и КУРТ: в чем разница

В соответствии с разделами 4 и 14, а также Приложением 10 к Распоряжению, процедура одобрения внесения изменений в правила землепользования (или принятия решения об отказе) выглядит так:

Принципиальное отличие терминов друг от друга — географическое: «комплексное развитие территории», то есть КРТ, используется в границах Москвы, в то время как «комплексное устойчивое развитие территории», то есть КУРТ, — в Московской области и других регионах России. 

И КРТ, и КУРТ создаются в соответствии с федеральным (Гражданский, Градостроительный, Жилищный и прочие кодексы в актуальных версиях) и региональным законодательством. Как и в случае с КРТ, разработка программ КУРТ (на конец 2025 года таких территорий в Московской области насчитывается более тысячи) проводится в целях и жилого, и нежилого строительства, а «донорами» чаще всего оказываются участки с аварийной застройкой и более не используемые промышленные зоны. При проектировании требуется соблюдать и градостроительную политику: если в Москве застройщик разрабатывает и согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР), в Московской области практически идентичный по содержанию документ называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО).

Важно: действуют в отношении КУРТ и стандартные ограничения: на новое строительство и реконструкцию вне утвержденной программы, на не разрешенные прямо виды хозяйственной деятельности, а также на свободное распоряжение участком.

Специфика установления КРТ для жилой застройки

Наиболее сложный процесс — внедрение КРТ в отношении жилой застройки: остановить и снести промышленный объект значительно проще, чем профинансировать и организовать расселение многоквартирного дома.

В случае если жилой дом не находится в аварийном состоянии, владельцы квартир должны в определенный местным законодательством срок провести общее собрание и большинством голосов определить, должен ли МКД быть включен в программу КРТ:

• ответ «да» фактически означает внесение в КРТ: после проведения торгов и выбора застройщика дом будет расселен, а затем снесен или реконструирован;
• ответ «нет» позволяет избежать необходимости проходить процедуру исключения из КРТ: документально оформленное несогласие собственников выводит дом из планов по комплексному развитию территории.

Несформированный вовремя ответ приводит к автоматическому включению жилого дома в программу КРТ. Будущее такого объекта аналогично судьбе нежилой застройки: местные власти проводят торги, определяют застройщика, согласуют проектную документацию — и на участке начинаются строительные работы.Важно: действующее законодательство сохраняет за собственниками квартир право провести собрание с целью исключения из КРТ вплоть до даты начала торгов. Однако не стоит ждать до последнего: раньше крайним сроком была дата утверждения планировочной документации — тенденция к сокращению времени на отказ очевидна, а принять очередную поправку для правительства труда не составит.

Исключение из КРТ: порядок действий правообладателя

Процесс исключения объекта из программы КРТ достаточно сложен и вариативен. Ниже мы приведем самый общий алгоритм — а собственнику включенного в планы по комплексному развитию территории участка настоятельно рекомендуем обратиться за помощью в компетентную экспертную организацию.

Анализ ситуации

Вначале правообладателю необходимо понять, следует ли требовать исключения из КРТ в досудебном (административном) или судебном порядке. Для этого следует, подготовив исходную документацию (правоустанавливающие документы на участок и расположенные на нем постройки, наличествующую проектную документацию, договоры с подрядчиками и поставщиками услуг, извещение о внесении в программу КРТ), обратиться в заслуживающий доверия центр экспертизы (независимую экспертную организацию). Здесь специалисты проведут анализ ситуации, выяснят, имеются ли нарушения со стороны исполнительной власти, оценят перспективы собственника — и дадут рекомендации по дальнейшим действиям: обращению в суд, если имеются явные нарушения, или попытке добиться исключения из КРТ административным путем.

Административный путь исключения из КРТ

Необходимым условием исключения объекта из программы КРТ является изменение вновь установленных правил землепользования и застройки. В Москве этим вопросом занимается Москомархитектура: собственнику понадобится направить через портал mos.ru заявление на изменение ПЗЗ, сопроводив его так называемой архитектурно-градостроительной концепцией (АГК) — документом, содержащим, в предпроектном формате, краткое описание текущего положения дел в отношении участка и построек на нем, а также несколько вариантов развития объекта — с визуализацией, планами и экспликациями. 

Срок рассмотрения документации и принятия решения — от двух месяцев; в зависимости от сложности вопроса и специфики межведомственного взаимодействия время получения ответа может быть продлено до нескольких месяцев. 

Принятие Москомархитектурой положительного решения по вопросу изменения ПЗЗ завершается выпуском отдельного правового акта. Отрицательное решение оформляется в виде письма, направляемого в личный кабинет подателя заявления. 

Получивший одобрение МКА правообладатель в дальнейшем должен обратиться за исключением из КРТ в принявший соответствующее решение орган исполнительной власти — а затем приступить к разработке проектной документации в заданном АГК векторе. В случае получения отказа по причине представления недостоверной или неполной информации заявитель может исправить недочеты и вновь направить документы в Москомархитектуру; количество попыток не ограничено. Если же правообладатель считает, что отказ МКА безоснователен, он вправе обратиться с исковым заявлением в суд.

Судебный путь исключения из КРТ 

В случае наличия явных нарушений или невозможности добиться исключения из КРТ в досудебном порядке владелец внесенного в программу объекта может обратиться в суд. В зависимости от особенностей ситуации к исковому заявлению понадобится приложить документы, показывающие, что постройки на участке находятся в рабочем состоянии, что объект имеет значим в социальном, инфраструктурном, оборонном или ином аспекте, что органами исполнительной власти были допущены те или иные ошибки. Суд рассмотрит доводы обеих сторон, при необходимости назначит дополнительную экспертизу — и примет решение о необходимости исключить объект из КРТ или оставить принятую программу в силе.

Важно: решение о внесении объекта в программу КРТ оспаривается начиная с суда первой инстанции. В Москве таковым, согласно Определению ВС РФ №5-КАД22-34-К2, является Мосгорсуд.

Что делать, если исключение из КРТ невозможно

Добиться вывода объекта из программы комплексного развития территории, несмотря на все усилия собственника, получается далеко не всегда. В такой ситуации остается два выхода: по доброй воле участвовать в КРТ (если остается время на заключение договора) или попытаться добиться как можно большей компенсации за изъятие участка. Последнее выполняется путем обращения в независимую экспертную организацию и выпуска двух документов:

• рецензии на отчет об оценке, сделанной государственным экспертом, — показывает, какие были допущены неточности и насколько занижена реальная стоимость изымаемой недвижимости;
• независимой оценки рыночной стоимости — на основе множества факторов, включая обычно «забываемую» государственными экспертами упущенную выгоду, расходы на переезд и потерю инвестиций, дает точное представление о цене отчуждаемого недвижимого имущества.

Выполненная независимыми экспертами оценка стоимости попавшего под КРТ объекта позволяет добиться существенного увеличения компенсации: как показывает практика, в некоторых случаях правообладателю удается добиться трехкратного роста «государственной» суммы.

Важно: не имеет смысла с целью повышения рыночной стоимости улучшать уже подлежащий изъятию объект — в соответствии с действующим законодательством при оценке учитывается состояние имущества только на момент оформления решения об изъятии.

Включение земельного объекта в программу комплексного развития территории осуществляется по инициативе органа власти федерального, регионального, муниципального уровня или собственника (правообладателя). Внесение в КРТ влечет появление ограничений в аспектах пользования и распоряжения попавшим под программу недвижимым имуществом, а в перспективе — изъятие последнего с выплатой правообладателю компенсации. Размер компенсации определяется государственным экспертом и обычно занижается; чтобы добиться справедливой выплаты, владельцу отчуждаемого объекта следует обратиться за независимой экспертной оценкой. Исключение из КРТ осуществляется административным (досудебным) или судебным путем. Один из этапов административного процесса — внесение изменений в ПЗЗ; в Москве возможность последнего рассматривается Москомархитектурой, а в числе подаваемых заявителем документов должна присутствовать архитектурно-градостроительная концепция (АГК).