Изменение в ПЗЗ Москвы

Как выполняется изменение правил землепользования и застройки, каковы особенности проведения процедуры в столице, какие документы необходимы, чтобы внести изменения в ПЗЗ Москвы и существует ли возможность отказа во внесении изменений — читайте в новой статье от компании «Моспроект».

Правила землепользования и застройки: краткий экскурс в тему

Больной вопрос градостроительства — нехватка территорий. Неважно, под новое строительство или расширение существующего объекта, жилую, нежилую застройку или другие цели, — земли в населенных пунктах становится все меньше, а строить дома, фабрики, прочие здания, сооружения, помещения и дополнительные объекты инфраструктуры по-прежнему необходимо. Нельзя забывать и о законных интересах владельцев: право собственника включает возможность распоряжаться имуществом, в том числе недвижимость, включая земельные участки, любым законным способом извлекая выгоду для себя и иных заинтересованных лиц.

Федеральным правительством и местными властями разрабатываются и внедряются всевозможные методики рационализации распределения земель: программы комплексного развития территории (КРТ), списки видов разрешенного использования (ВРИ), правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — и так далее.

Важно: юридически данная документация оформляется на региональном или муниципальном уровне. Например, в столице действующие ПЗЗ содержатся в Постановлении Правительства Москвы под номером 120 (кратко — 120-ПП).

Необходимость разработки и соблюдения правил землепользования и застройки предусматривается непосредственно Градостроительным кодексом: Глава 4 этого документа посвящена вопросам зонирования, а статьи 30–33 указанной главы определяют задачи и основные особенности существования ПЗЗ в правовом поле.

Именно в соответствии со статьей 30 ГрК целью формирования и утверждения ПЗЗ являются:

• обеспечение комплексного развития территорий согласно разработанному городскими властями плану, в том числе в части создания и поддержания объектов социальной, технической и транспортной инфраструктуры;
• гарантия того, что расположенные в прилегающих зонах или непосредственно на рассматриваемом участке охраняемые объекты (исторические памятники, природные достопримечательности) будут защищены от порчи и уничтожения;
• облегчение задач дальнейшей планировки находящихся в распоряжении государственных (региональных, муниципальных) властей земель — под строительство, сельское хозяйство, а также еще не распределенных;
• соблюдение имущественных, в том числе коммерческих, интересов лиц, в собственности (или аренде) которых находятся конкретные земельные участки, а если таких участков несколько — обеспечение возможности максимально эффективно использовать каждый из них;
• создание достаточно привлекательных для инвесторов и кредиторов параметров эксплуатации как собственно земельных участков, так и расположенных на них капитальных объектов.

Именно правилами землепользования и застройки определяются сама возможность проведения строительных работ (нового строительства, реконструкции, в отдельных случаях перепланировки), а также предельные технико-экономические показатели построек, включая важнейшие — общую площадь и высоту. Как до, так и после внесения изменений в ПЗЗ Москвы данные требования обязательны к исполнению — как для частных лиц и организаций, так и для местных властей.

Важно: несоблюдение действующих ПЗЗ или принятого соответствующими органами власти порядка изменения правил ведет к фактической невозможности получить разрешение на строительство. Проведение строительных работ без последнего, в свою очередь, автоматически превращает объект в самострой — что, после выявления нарушения, влечет за собой огромные расходы на легализацию постройки (или ее снос, стоимость которого также оплачивает владелец) и выплату причитающихся административных штрафов.

Когда бывает нужно внести изменений в ПЗЗ Москвы

Не говоря пока об особенностях обоснования и порядке изменения принятых в столице правил землепользования, перечислим самые часто встречающиеся ситуации:

1. Результаты намечаемых строительных работ отличаются в большую сторону от исходных технико-экономических показателей и превосходят допустимые параметры по одному или нескольким показателям — например, в «новой версии» длина здания превышает установленные границы. В такой ситуации требуется внести изменения в ПЗЗ Москвы (разумеется, в отношении конкретного участка), чтобы добиться согласования строительства — и чтобы новая или обновленная постройка все же появилась на карте города.
2. Границы, установленные стратегией КРТ, по той или иной причине не устраивают владельца попавшего на соответствующую карту земельного участка. Чтобы вывести свою землю из-под ограничений, требуется внести изменения в ПЗЗ Москвы — в противном случае собственник может не только получить отказ в новом строительстве, но и лишиться возможности осуществлять попавшие под запрет текущие виды деятельности.
3. Местная власть, в соответствии с актуальной схемой территориальных зон, не имеет права образовать в рассматриваемом месте новый земельный участок. Выход — внести, в установленном порядке, изменения в ПЗЗ Москвы, дающие органам местного самоуправления возможность реализовать новое деление (а затем — раздел, объединение и прочие операции) в соответствии с проектом межевания, а новым собственникам — добиться регистрации участков в ЕГРН и появления их на публичной кадастровой карте.

Имеются и менее распространенные причины необходимости внести изменения в ПЗЗ Москвы: например, уточнение координат зон или участков. На порядок изменения правил землепользования данные отличия не влияют — собственник лишь должен будет указать в заявлении правильные основания.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы: нормативная база

Документами, определяющими как собственно правила землепользования и застройки, так и порядок изменения этих правил, в столице являются:

• Градостроительный кодекс — содержит базовые определения и требования, обязательные к исполнению по всей России, однако не включает конкретных норм, поскольку они определяются местными, а не федеральными, властями;
• Постановление Правительства Москвы №120 (так называемое 120-ПП) — содержит правила, утвержденные столичными властями; под внесением изменений в ПЗЗ Москвы подразумевают корректировку именно этого документа;
• Постановление Правительства Москвы №457 (так называемое 457-ПП) — подробнейшим образом регламентирует порядок изменения ПЗЗ: в части основных этапов подготовки, подачи и рассмотрения заявления, перечня необходимых документов, требований к их форме и содержанию, срока обработки заявлений и принятия комиссией решения.

Важно: помимо прочей полезной информации, 457-ПП включает ответы на, возможно, самый часто встречающийся вопрос — почему комиссией не было вынесено положительное заключение. Документ содержит полный перечень оснований для отказа в изменении ПЗЗ в Москве — что позволяет заявителю заранее провести оценку своих перспектив и не допустить перечеркивающих все приложенные усилия ошибок.

Содержание и структура градостроительного аудита 

Прохождение процесса оформления заявки на изменение ПЗЗ в Москве, ее рассмотрения и получения заявителем решения достаточно подробно описывается 457-ПП. В соответствии с данным постановлением, чтобы внести планируемые изменения в 120-ПП, требуется пройти следующие стадии.

Подготовка исходной документации

Прежде чем написать заявление, направить его в адрес Москомархитектуры и пройти все предстоящие стадии получения согласия столичных властей, заинтересованному в изменении ПЗЗ в Москве собственнику следует собрать пакет исходных материалов. В соответствии с частями 2.4 и 2.6 457-ПП (в дальнейшем будем именовать его Постановлением), чтобы внести коррективы в 120-ПП, а в дальнейшем — в соответствующие данные публичной кадастровой карты, понадобится подготовить:

1. Пояснительную записку, ядро которой составляет ответ на вопрос, какие именно изменения в ПЗЗ Москвы хотел бы внести заявитель и как планируется использовать рассматриваемую территорию по внесении этих корректив.
2. Копии карт из действующей версии ПЗЗ, показывающие, как обстоят дела в настоящее время и (в виде соответствующих пометок-предложений) как именно хотел бы изменить правила землепользования податель заявки.
3. Помимо копий карт, порядок изменения ПЗЗ в ряде случаев предполагает представление заявителем ситуационного плана, показывающего, каковы в границах территории, для которой требуется установить новые правила землепользования, расположение и назначение существующих капитальных объектов. Данные сведения необходимы, если внести изменения в ПЗЗ Москвы заявитель хотел бы в целях установления новых границ территориальных зон (подзон) или земельных участков, а также пересмотра списка видов разрешенного использования. В иных случаях представление ситуационного плана в соответствии с порядком изменения правил землепользования не требуется — хотя и не является нарушением.
4. Также кроме карт из ПЗЗ для того, чтобы внести желаемые изменения, к заявлению понадобится приложить схему планируемой застройки. Документ необходим, если заявитель хочет установить новые границы земельных участков, внести изменения в виды разрешенного использования, а также скорректировать количество обязательных инфраструктурных объектов. При наличии в пределах рассматриваемой территории зон, для которых определен особый порядок использования, такие зоны должны быть отражены на схеме.
5. Новые расчетные данные по минимальным показателям социально-инфраструктурного обеспечения. Требуются, если внести изменения в ПЗЗ Москвы нужно с целями пересмотра видов разрешенного использования или существующих инфраструктурных показателей.
6. Данные об установлении, снятии или корректировке ограничений по использованию участка в целом или отдельных полностью или частично входящих в его состав зон. Порядок изменения правил землепользования предусматривает представление таких сведений при необходимости внесения корректив в соответствующие исходные документы.
7. Предварительная оценка градостроительного потенциала рассматриваемой территории, то есть анализ ее перспектив в социальном, промышленном, финансовом и прочих значимых аспектах. Хотя, как указано в части 2.7 Постановления, материалы градпотенциала формируются по указанию Москомархитектуры, если внесение изменений в ПЗЗ Москвы планируется в целях нового строительства или реконструкции, документ лучше заказать заблаговременно — такая возможность предусмотрена частью 2.10 Постановления.
8. Дополнительная документация, играющая, по мнению подателя, главную или важную роль в вопросе внесения изменений в ПЗЗ Москвы: всевозможные акты, карты, фотоматериалы, исторические справки и так далее.

Перечисленные выше, а также дополнительные данные, помогающие как можно проще и быстрее пройти процесс изменения, представляются в формате архитектурно-градостроительной концепции (АГК). Специалисты компании «Моспроект» подготовят для вас все необходимые в рамках внесения изменений в ПЗЗ Москвы сведения и расчеты. Мы работаем с исходной и проектной документацией, оказываем помощь в прохождении процессов легализации, проводим полноценные техобследования и экспертизы. Схема сотрудничества проста:

1. Заказчик обращается в «Моспроект» и получает первичную консультацию.
2. Передает нашим специалистам исходные сведения (при наличии — техзадание).
3. Инженеры «Моспроект» знакомятся с положением клиента, проводят аудит, знакомят заказчика с оценкой вероятности положительного исхода дела.
4. После подписания договора и оплаты клиентом услуг проектирования проводят работы по подготовке АГК.
5. Заказчик получает на руки готовый для направления в Москомархитектуру документ.

Мы работаем уже много лет и за этот срок помогли добиться внесения изменений в ПЗЗ Москвы десяткам клиентов, включая самые сложные случаи. За нас говорят опыт и отзывы — обращение в «Моспроект» станет первым вашим шагом на пути к изменению ПЗЗ!

Вопрос — ответ:

Прохождение процесса оформления заявки на изменение ПЗЗ в Москве, ее рассмотрения и получения заявителем решения достаточно подробно описывается 457-ПП. В соответствии с данным постановлением, чтобы внести планируемые изменения в 120-ПП, требуется пройти следующие стадии.

Нужно ли мне, чтобы подать заявку на внесение изменений в ПЗЗ Москвы, сделать выписку на участок из Росреестра?

Теоретически данный документ Москомархитектура получает в порядке межведомственного взаимодействия, однако частью 2.10 Постановления для заявителя предусматривается возможность отправить выписку вкупе с другими подготовленными материалами — что может помочь несколько сократить время ожидания.

Подача заявления

Обратиться с заявлением на внесение изменений в ПЗЗ Москвы частные и юридические лица могут заполнив заявку на сайте (портале) mos.ru. В заявлении указываются стандартные данные: имя заявителя, контакты (адрес, телефон), данные участка, основания установления права собственности — и так далее. Подача заявления на внесение изменений в ПЗЗ Москвы осуществляется на стандартных условиях обработки информации; впрочем, у заявителя, как бы трепетно он ни относился к своим персональным данным, иных выходов, кроме как принять предлагаемую московскими властями политику конфиденциальности, попросту нет.

В соответствии с порядком изменения ПЗЗ (части 3.1 и 4.1 Постановления), стандартный срок рассмотрения заявки — до 60 календарных дней с момента регистрации (не направления) документа. На деле этот срок может быть существенно увеличен — от 80 дней до нескольких месяцев, в зависимости от сложности вопроса и сути возникших затруднений.

Кроме того, частями 2.11–2.12 Постановления определяется наличие возможности для подателя в течение 20 календарных дней с даты регистрации отозвать заявку на внесение изменений в ПЗЗ Москвы — также в формате заявления, подаваемого через mos.ru. Разумеется, непосредственно связываться с заявителем сотрудники Москомархитектуры не будут — он получит в личном кабинете соответствующее уведомление.

Вопрос — ответ:

По срокам не успеваю подать заявление лично, могу ли поручить подачу другому человеку и оставить ему соответствующую доверенность?

Да, такая возможность порядком изменения правил землепользования не исключается; в данном случае к пакету исходных документов понадобится приложить заверенную юристом доверенность.

Рассмотрение заявления

Приведенные выше стадии можно назвать предварительными: когда все исходные документы будут подготовлены и, вместе с заявлением, направлены в Москомархитектуру, начнется самое интересное:

1. Специалист МКА проведет, с учетом актуальных требований российского права, анализ поступившей документации (часть 3.4 Постановления). Проверяются лишь корректность оформления и полнота представления данных: рассмотрение по сути начинается на следующем этапе. В процессе проверки отсеивается большее количество неправильно или неполно оформленных «самопальных» заявок — чтобы ваша не оказалась в их числе, обратитесь к специалистам «Моспроект»!
2. Успешное прохождение предыдущего этапа (процесс должен занять не более 21 календарного дня) означает передачу представленной заявителем документации на рассмотрение формируемой на базе МКА, с участием прочих связанных ведомств, Градостроительно-земельной комиссии (часть 3.5 Постановления). Последняя, для краткости называемая ГЗК, работает в формате регулярных заседаний, на ближайшем из которых и будет оцениваться возможности внесения изменений в ПЗЗ Москвы.
3. Результатом рассмотрения заявки становится принятие рабочей группой ГЗК решения о необходимости одобрения или отклонения заявки (части 3.6.1 и 3.6.2 Постановления). Соответствующее решение в виде официально оформленного заключения направляется ГЗК непосредственно в Москомархитектуру. Срок направления документа — 30 календарных дней.
4. По получении положительного или отрицательного заключения МКА принимает решение о возможности или невозможности внесения изменений в правила землепользования (части 4.1.1 и 4.1.2 Постановления). Срок принятия такого решения — еще 30 календарных дней (отсюда и берутся стандартные 60 дней).
5. Положительное решение Москомархитектура оформляет в виде собственного правового акта, а отрицательное — в виде письма. Тот или иной документ направляется заявителю тем же способом, каким была подана заявка.

Рассмотрение заявки на изменение ПЗЗ осуществляется бесплатно. Вторым абзацем части 4.5 Постановления предусматривается возможность получения решения МКА на бумаге: для этого нужно выбрать соответствующий пункт при подаче заявления, а затем обратиться в службу одного окна Москомархитектуры.

Дальнейшие действия заявителя

В зависимости от того, что именно собирается делать заявитель на рассматриваемом участке, ему может понадобиться пройти этапы общественных слушаний и экспертизы (например, если речь идет о проведении строительных работ).

Заключительным этапом непосредственно процесса изменения правил землепользования становится внесение изменений в ЕГРН. Теоретически это проводится в рамках межведомственного взаимодействия, бесплатно и без участия заявителя — но на деле собственникам нередко приходится напоминать о себе и МКА, и Росреестру.

По внесении изменений заявителю следует заказать обновленную выписку из ЕГРН: эта услуга уже платная, однако озаботиться получением актуальной версии документа лучше не откладывая на будущее.

Важно: вместе с выпиской из Росреестра рекомендуем заказать и обновленный генеральный план (ГПЗУ), содержащий расширенную информацию об особенностях допустимого пользования участком. Получение ГПЗУ не является условием изменения ПЗЗ, однако без актуального генплана не получится согласовать проектную документацию, получить разрешение на строительство, ввести объект в эксплуатацию — и выполнить еще немало необходимых действий.

Когда могут отказать в изменении ПЗЗ

Полный перечень причин для отклонения заявки приводится в части 4.6 Постановления. Заявитель не сможет добиться изменения ПЗЗ, если:

• заявление и/или прилагаемая документация некорректно оформлены, представлены не во всей требуемой полноте, содержат ошибочные или противоречивые сведения;
• документы, представляемые в электронном виде, не открываются при помощи штатных приложений или полностью или частично не поддаются прочтению;
• собственником уже была подана точно такая же заявка, которая в настоящее время находится на рассмотрении Москомархитектуры;
• содержащиеся в пояснительной записке предложения по изменению ПЗЗ не соответствуют каким бы то ни было действующим законам, правилам и нормам.

Важно: отказ в удовлетворении заявки — не приговор. Заинтересованное лицо вправе исправить найденные МКА ошибки (отказ обязан быть мотивированным) и подать новое заявление. А чтобы избежать бесконечных повторений, обратитесь за помощью и сопровождением в «Моспроект»!

Особенности изменения ПЗЗ в Московской области

Процесс внесения изменений в правила землепользования в Московской области аналогичен работе со столичными властями. Среди особенностей следует отметить:

• обращение не в МКА, а в Главное управление архитектуры и градостроения (для большей краткости — ГУАГ МО);
• направление заявления не в электронной, а в письменной форме, в вышеуказанную организацию;
• стандартные этапы рассмотрения заявки — заседание межведомственной комиссии, областного градостроительного совета и общественные слушания.

Как и в Москве, результатом станет получение заявителем положительного или отрицательного решения о возможности изменения правил землепользования. В первом случае процесс завершается получением новой выписки из ЕГРН; во втором — заявитель вправе, исправив найденные недочеты, подать на рассмотрение муниципальных властей новую заявку.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы осуществляется на основании действующего в столице 457-ПП. Заявителю требуется подготовить пакет исходных документов (его состав меняется в зависимости от цели изменения ПЗЗ), а затем направить заявление в Москомархитектуру через портал mos.ru. Номинальное время срок рассмотрения заявки Градостроительно-земельной комиссией и МКА — 60 дней с даты регистрации заявления; на деле этот срок может быть существенно, вплоть до нескольких месяцев, увеличен. Получение положительного решения, в виде правового акта Москомархитектуры, означает передачу материалов в Росреестр для обновления содержащейся в ЕГРН информации.

Причинами отрицательного решения (оформляется в виде письма МКА) могут быть некорректное оформление или содержание документации, невозможность открыть или прочитать данные, правовая неосуществимость представленных в пояснительной записке предложений, а также подача заявления, идентичного уже находящемуся на рассмотрении. Получение отказа не означает фактической невозможности добиться изменения ПЗЗ: заявитель вправе, устранив указанные в письме Москомархитектуры несоответствия, вновь направить заявление — как и в первый раз, бесплатно.