Легализация самовольной постройки в Москве

Компания «Моспроект» — квалифицированный подрядчик, располагающий полным арсеналом средств по подготовке документации в соответствии с последними требованиями федерального и московского законодательства, в том числе напрямую касающегося вопросов легализации так называемых объектов самовольного строительства 819-ПП. Узнать, в каких случаях не обойтись без запуска легализации самовольной постройки посредством обращения в Госинспекцию по недвижимости, вы сможете, прочитав подготовленную нами краткую инструкцию.

По каким причинам недвижимость объявляется объектом самовольного строительства

Самый короткий ответ на этот вопрос — наличие существенных нарушений, допущенных при проектировании или строительстве и (что немаловажно) выявленных тем или иным государственным надзорным органом, например, ДГИ (Департаментом госимущества). Ключевое слово здесь — «существенных»: речь идет не о легко исправляемых еще на этапе ввода в эксплуатацию погрешностях, а о нарушениях федерального и/или регионального законодательства, а возможно — одной или нескольких из бесчисленных строительных норм, содержащихся в ГОСТах, СНиПах, СП, РД, ТУ, СанПиНах и прочих любимых каждым застройщиком документах. 

Перейдем к конкретике. Согласно статье 222 Гражданского кодекса, самостроем, в отношении которого впоследствии с большой долей вероятности потребуется запускать процессы легализации (или, что точно то же самое, узаконивания), является капитальное здание, соответствующее любому из нижеприведенных признаков или сразу нескольким из них:

1. Постройка возведена с нарушением одной или нескольких действующих на момент завершения строительства (а не обнаружения самостроя) градостроительных и/или строительных норм. Данная оговорка крайне важна: собственник самовольной постройки, думающий о легализации, не несет ответственности за законодательные инициативы российского и московского правительства, а закон обратной силы не имеет. Здание отвечало всем нормам на момент ввода в эксплуатацию? Превосходно — это не объект самовольного строительства.

2. Работы в рамках как предпроектной подготовки и проектирования, так и собственно строительства объекта были проведены без получения всех необходимых разрешений. Здесь снова акцентируем внимание на слове «всех»: если застройщик героически получил пять разрешений, а одно-единственное получить не удосужился, объект автоматически становится самостроем — и, следовательно, требует, с целью сохранения, прохождения процедуры легализации.

3. Земля, на которой построено здание, признанное объектом самовольного строительства и потому нуждающееся в узаконивании, не находится в законном распоряжении владельца постройки. Под законным распоряжением понимается наличие как права собственности на участок (разумеется, должным образом зафиксированного и отраженного в ЕГРН), так и действующего договора аренды с собственником земли. Данное требование распространяется на всю площадь, относимую к рассматриваемому строению: если оно хотя бы немного «залезает» на не принадлежащую владельцу территорию, для признания самовольной постройкой, нуждающейся в узаконивании, этого достаточно.

4. Самостроем будет признан, с последующей необходимостью легализации, и объект, возведенный на участке, для строительства и эксплуатации построек данной категории не предназначенном. Так, на земле, выделенной под огороднические нужды, строить промышленный комплекс попросту нельзя — даже если участок оформлен в собственность или аренду по всем существующим нормам. В случае же, если существование или использование такой самовольной постройки наносит доказанный вред окружающей среде (например, складское помещение в водоохранной зоне), представляет непосредственную угрозу человеку или природе, владелец объекта самовольного строительства может не только лишиться своего самостроя, но и потерять права на используемый ненадлежащим образом земельный участок. Разумеется, ни о каких способах легализации при таком стечении обстоятельств речи уже не идет: все, что ожидает собственника, — невозможность сохранения постройки, немалый штраф и снос самостроя за свой счет.

Узаконивания (легализации) может, в соответствии с приведенными критериями, требовать как самовольная постройка в целом, так и отдельная часть строения. Здание может быть выстроено в полном согласии с актуальными законами и положениями и, таким образом, не являться объектом самовольного строительства; однако если собственник проведет, с нарушением одного или нескольких указанных требований, модификацию постройки (например, достроит мансарду или оборудует подвальный этаж), объект автоматически приобретает статус самостроя — и, следовательно, требует легализации.

В отношении каких объектов возможна процедура легализации самостроя

Исходя из вышеперечисленных признаков самостроя, сохранение которого требует легализации, самовольной постройкой может быть объявлен любой капитальный объект: здание, помещение, сооружение, в том числе после несогласованной реконструкции.

Вместе с тем понятие самостроя (а также легализации) неприменимо к:

• некапитальным, то есть не имеющим признаков неразрывной связи с землей и неразборности большей части строительных конструкций, объектам: всевозможным киоскам, беседкам, гаражам и иным;
• квартирам в многоквартирных домах, подвергнутым несогласованной перепланировке. 

В первом случае объекты, как правило, разбираются и переносятся на другое место по предписанию местных властей; штрафов за самострой, как и расходов на узаконивание ради сохранения постройки, владелец может не бояться.

Во втором случае считать незаконно перепланированную квартиру самостроем и требовать ее легализации в общем порядке не позволяют два соображения: перепланировка обычно не подразумевает изменения внешних габаритов и параметров несущих конструкций, а кроме того, снос отдельной квартиры в рамках многоквартирного дома попросту невозможен. Собственнику действительно придется платить штраф и проходить процедуру узаконивания (фактически согласования) сделанной перепланировки — но в значительно упрощенном порядке.

Всегда ли требуется легализация в процессе сохранения самостроя

Один из самых значимых вопросов — правильность применения термина «самовольная постройка». Конечно, контролирующим органам хочется называть так любой объект, не отвечающий тем или иным требованиям, а значит, подлежащий легализации или сносу. Это и понятно: свободной земли все меньше, стоимость ее стабильно растет — почему бы не попытаться снести когда-то поставленное здание, а затем заключить договор с более выгодным арендатором? На практике такой подход, направленный по большей части не на исполнение закона, а на уничтожение как можно большего количества попавшихся под руку чиновников зданий, привел к непомерному росту судебных разбирательств: в административном варианте легализации хозяину самостроя отказывали, и ради сохранения объекта ему приходилось прибегать к узакониванию путем обращения в суд.

Несколько ограничил посягательства чиновников набравший силу в августе 2018 года Федеральный закон №339, внесший важные изменения в Гражданский кодекс и в том числе лишивший возможности называть самостроем (а значит, и требовать легализации) объекты, которые:

• относятся к категории индивидуального жилищного строительства, были возведены без получения разрешений на подходящем по способу эксплуатации участке и зарегистрированы по 31 августа 2018 года включительно;
• были выстроены с теми или иными нарушениями, однако на дату обнаружения соответствовали вновь принятым нормам;
• были возведены с какими-либо отклонениями от требований закона и строительных норм, однако владелец действовал добросовестно и не мог знать о существующих ограничениях.

Отметим, что во всех перечисленных ситуациях невозможность признать объект самостроем и на основании этого требовать его сноса не означает полного отсутствия ответственности собственника: хозяин постройки все так же обязан соблюсти действующие нормы и привести свое здание в удовлетворяющий требованиям закона вид.

Как узнать, признан ли объект самовольной постройкой

Как правило, собственник самостроя узнает о выявлении объекта и необходимости его легализации в рамках сохранения первым, из уведомления ДГИ. Потенциальный покупатель, арендатор или иное заинтересованное лицо может узнать, объявлено ли здание самостроем, двумя путями:

• По косвенным признакам: если в ЕГРН имеется информация о постройке, и все данные совпадают с фактическими и указанными в договоре, объектом самовольного строительства предмет сделки, скорее всего, не является и легализации не требует;
• Посмотреть в приложениях Постановления Правительства Москвы под номером 819-ПП, в которых перечислены все выявленные и не прошедшие процедуру узаконивания с целью исключения из данного списка, а также подлежащие сносу самовольные постройки. Проверить информацию об объекте удобнее всего через официальный Telegram-бот Госинспекции по недвижимости — t.me/SamostroyMosBot.

К сожалению, ни один из этих вариантов нельзя назвать стопроцентно надежным. База ЕГРН огромна, формируется давно и изобилует неточностями — а списки, приводимые в указанном постановлении, обновляются регулярно, но не слишком часто: вновь выявленный объект самовольного строительства мог просто не успеть попасть в текущую версию. Бывает и наоборот: самострой успешно преодолел этап легализации и его сохранение больше не под вопросом, однако из списков он, по тем же причинам, исключен еще не был.

Можно ли обойтись без легализации самостроя

Теоретически объект самовольного строительства может существовать без узаконивания сколь угодно долго: есть небольшая вероятность, что его вовсе не отыщут (хотя власти Москвы делают все возможное, чтобы свести эту вероятность к нулю), а если и найдут — снесут не сразу (впрочем, задержки такого рода для Москвы нехарактерны).

Не стоит полагаться на счастливую случайность. Даже если самострой вдруг не обнаружат, владелец, не желающий озаботиться вопросами легализации и сохранения объекта самовольной постройки в правовом поле, столкнется со множеством неприятных последствий:

• Невозможность зафиксировать право собственности на не прошедший процедуру узаконивания самострой, прямо предписываемая частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса;
• Невозможность продать, подарить или оставить по завещанию самовольную постройку, в отношении которой не была осуществлена процедура узаконивания, поскольку регистрации операций с самостроем в ЕГРН не подразумевается;
• Невозможность сдать объект самовольного строительства в краткосрочную или долгосрочную аренду, поскольку, как и в предыдущем случае, регистрация сделок с не прошедшим легализацию самостроем законом не предусматривается;
• Невозможность законно вносить в здание дальнейшие изменения: согласовать реконструкцию, даже полностью отвечающую действующим нормам, объекта, который сам по себе является самостроем, не получится;
• Невозможность использовать самострой, не подвергнутый процессу узаконивания, в качестве залогового имущества: потенциальный кредитор попросту не сможет распоряжаться объектом самовольного строительства.

Не стоит забывать и о собственном душевном спокойствии. Хозяин самостроя, не подвергшегося легализации, постоянно находится в подвешенном состоянии: самовольную постройку могут найти уже завтра, и тогда не избежать ни штрафов, ни вопроса возможности сохранения объекта. Тратить силы на попытки игнорировать проблему или на узаконивание нуждающегося в сохранении самостроя прямо сейчас — решать вам; а мы пока расскажем подробнее об административном порядке легализации.

Сохранение самостроя посредством легализации через ГИН: собираем документы

Первым этапом узаконивания существования самовольной постройки, в исходном или модифицируемом виде (если легализация самостроя в первоначальных параметрах невозможна), становится сбор документов. Как показывает практика, документация на объект самовольного строительства у владельцев представлена в довольно скудном объеме; чем больше бумаг из следующего списка сумеет собрать хозяин самостроя, тем быстрее пойдут дела:

• Документы, подтверждающие получение права собственности на самовольную постройку: договор купли-продажи, справка о получении наследства, в редких случаях — выписка из ЕГРН;
• Техническая документация на нуждающийся в сохранении путем легализации самострой: техплан, техпаспорт, всевозможные чертежи и экспликации;
• Переписка, включая договоры на подключение, с поставщиками услуг: Мосводоканалом, Мосводостоком, МОЭК и прочими;
• Переписка, включая претензии и предписания, с федеральными и муниципальными надзорными органами.

В дальнейшем ради сохранения, посредством легализации через ГИН, самостроя владельцу понадобится обратиться в квалифицированную подрядную организацию за оформлением множества дополнительных бумаг, включая:

• Положительные заключения Москомархитектуры и Москомнаследия;
• Положительное заключение Департамента городского имущества;
• Положительное заключение Мосгосстройнадзора;
• Заключение о соответствии (ЗОС) самостроя актуальным законам и строительным нормам;
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР) проходящего легализацию самостроя;
• Независимая оценка пожарных рисков (НОР), показывающая безопасность объекта;
• Ситуационный план, демонстрирующий расположение самовольной постройки;
• Паспорт безопасности, если проходящий процесс легализации в целях сохранения самострой признается местом массового скопления людей.

Полный список документации, которую хозяин самостроя должен будет, ради сохранения самовольной постройки, представить для узаконивания в ГИН, определяется конкретной ситуацией: в частности, заявителю может потребоваться оформление виброакустического альбома, если объект самовольного строительства, в отношении которого ведется легализация, располагается вблизи соответствующих влияний.

Сохранение самостроя путем легализации через ГИН: понятная инструкция

Приведем пошаговый алгоритм узаконивания и сохранения располагающегося в Москве самостроя административным путем:

1. Сбор первичной документации: хозяин самостроя собирает базовый пакет документов, представленный в предыдущем разделе нашей статьи. Как было отмечено выше, чем больше документации удастся найти и получить, тем проще получится преодолеть сложности легализации и тем больше у самовольной постройки шансов на успешное сохранение.

2. Обращение в «Моспроект»: владелец объекта самовольного строительства обращается в компанию с пакетом подготовленных первичных документов. Наши специалисты — высококвалифицированные инженеры и юристы с большим положительным опытом легализации московского и подмосковного самостроя — изучают документацию, уточняют детали, при необходимости запрашивают дополнительные необходимые для узаконивания данные.

3. Направление запроса на легализацию объекта в Госинспекцию: после подписания договора инженеры «Моспроект» приступают к работе и подготавливают недостающие первичные справки и заключения, формируют и направляют запрос в ГИН на легализацию нуждающегося в сохранении самостроя.

4. Разработка документов, необходимых для легализации самовольной постройки: при получении запроса ГИН в течение 10 рабочих дней направляет заявителю ответное письмо, в котором перечисляются нужные для старта узаконивания документы и справки. Краткий перечень такой документации был приведен в предыдущем разделе; поскольку ЗОС и АГР, равно как и НОР, необходимы в абсолютном большинстве случаев, их оформление может проводиться параллельно с направлением запроса в Госинспекцию по недвижимости.

5. Отправка разработанных документов в Госинспекцию: при получении полного пакета требуемой документации ГИН в формате межведомственного взаимодействия обращается во всевозможные столичные инстанции, от Мосэнерго и Мосводоканала до Метрополитена и силовых ведомств, с целью установления законной возможности легализации и сохранения рассматриваемого самостроя.

6. Получение положительных решений: если все опрошенные инстанции дают положительные ответы — это  означает переход к следующему в процессе легализации шагу — формированию межведомственной рабочей группы, включающей, помимо представителей ГИН, сотрудников Мосгосстройнадзора, Москомнаследия, Москомархитектуры, соответствующей префектуры и прочих уполномоченных инстанций. На заседании рабочей группы решается тот же вопрос, что и на предыдущей стадии: возможность сохранения требующего легализации самостроя.

7. Определение размера штрафа: при вынесении положительного решения межведомственная комиссия ДГИ определяет размер штрафа, который потребуется оплатить владельцу нуждающегося в легализации и сохранении самостроя. Собственник самовольной постройки, в свою очередь, подтверждает намерение оплатить штраф путем отправки гарантийного письма.

8. Заседание Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК): этот этап является решающим,  так как именно этот орган, ознакомившись с документацией, собранной хозяином проходящего процедуру легализации самостроя и выслушав самого владельца самовольной постройки, принимает решение о возможности сохранения объекта самовольного строительства. Грамотная подготовка всего массива документов до обращения в ГЗК — залог успешной легализации самостроя: не рискуйте своей собственностью — обратитесь за помощью в узаконивании в «Моспроект»!

9. Оплата штрафов: при получении положительного заключения ГЗК владелец самостроя, нуждающегося в легализации, должен оплатить все причитающиеся штрафы. В среднем по столице сумма штрафов составляет 4,5 миллиона рублей — и, как несложно догадаться, с каждым годом желание московских властей пополнить казну за счет нарушителей только растет.

10. Отправка документов в Росреестр: финальный этап легализации — направление документов в Росреестр для официального внесения сведений об узаконенном самострое в ЕГРН.

Результатом легализации становится возможность сохранения самостроя и получения выписки из ЕГРН, доказывающей, что отныне постройка — не объект самовольного строительства, а имеющее все права на существование здание.

Легализация и сохранение самостроя административным путем: сроки и цены

В среднем процесс узаконивания требующей сохранения самовольной постройки занимает 5–8 месяцев; в нестандартных ситуациях продолжительность легализации может существенно увеличиться. Стоимость предоставления услуг специалистами «Моспроект» в рамках подготовки документов для легализации — от 50000 рублей; кроме того, владельцу самостроя потребуется выплатить все причитающиеся штрафы. 

Компания «Моспроект» — это команда профессионалов, располагающих исчерпывающими актуальными знаниями в области строительства, проектирования и легализации в процессе сохранения самостроя. Мы имеем все необходимое для проведения полевых исследований и подготовки требуемое документации оборудование, включая уникальную мобильную лабораторию, позволяющую проводить работы не только в границах Москвы, но и в любой точке Московской области. Квалификация сотрудников «Моспроект» — гарантия безупречного оформления каждого выпускаемого нами документа, а значит, минимальной траты времени и нервов при легализации самостроя.

Узнать больше о предлагаемых нами в рамках узаконивания и сохранения самостроя услугах, а также назначить дату предварительной встречи со специалистами вы можете, позвонив в «Моспроект», заказав обратный звонок или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратитесь за помощью в легализации в «Моспроект» — максимизируйте свои шансы на сохранение самостроя!