Согласование некапитальных объектов

Какое строение может быть названо некапитальным в соответствии с законом, какими основными положениями руководствуются московские власти при принятии решения о возможности согласования некапитального объекта, какие документы, подтверждающие безопасность строения и соответствие его размещения правилам градостроительной политики Москвы, потребуется подготовить заявителю и в каких случаях собственник или арендатор получит в установленном порядке отказ — читайте в статье от компании «Моспроект».

Некапитальные строения в Москве: о чем пойдет речь

Вся отрасль строительства условно делится на три большие категории:

1. Строительство капитальных объектов. К таковым относятся размещаемые на частной, муниципальной или федеральной земле здания, сооружения, отдельно стоящие помещения, производственные комплексы, многоквартирные дома, прочая недвижимость, проектирование которой требует соблюдения следующих обязательных параметров: преобладающего наличия неразборных конструкций (например, сварных) и неразрывной, то есть не допускающей передвижения объекта без причинения ему существенного урона, связи с землей. Часто капитальные постройки обозначают термином «объекты капитального строительства», сокращенно — ОКС.
2. Строительство линейных объектов. Линейными называют сильно протяженные объекты: трубопроводы (в том числе нефте- и газопроводы), системы водоснабжения, водоотведения, электропередачи, прочие инженерные сети, мосты, железные дороги, автотрассы и так далее. В силу конструктивных особенностей такие объекты невозможно спутать ни с капитальными, ни с некапитальными.
3. Строительство некапитальных объектов. Необходимо отметить: довольно часто для обозначения таких строений используют термин «объект некапитального строительства», а для упрощения использования последнего — аббревиатуру ОНС, которую мы будем использовать в дальнейшем. Подробнее о нескольких прямых и косвенных признаках некапитальных объектов будет рассказано ниже, пока же следует отметить, что определить как немодульный, так и модульный некапитальный объект можно методом от противного: он не должен подпадать под критерии капитальных и линейных.

В отношении и порядка размещения, и согласования некапитального строения действуют федеральные и региональные законы, нормы и правила. Помимо чисто технических вопросов, включая установление безопасности объекта и рассмотрение его соответствия архитектурным стандартам города, в столице установка некапитальных строений осуществляется согласно следующим постановлениям Правительства Москвы под номерами:

• 102 (102-ПП) — касается размещения летних веранд;
• 636 (636-ПП) — касается порядка размещения некапитальных строений, включая модульные некапитальные объекты, на земле, которая имеет статус муниципальной собственности, то есть принадлежит городу;
• 712 (712-ПП) — касается установки рекламных конструкций;
• 900 (900-ПП) — касается оборудования ограждающих конструкций;
• 1255 (1255-ПП) и 1638 (1638-ПП) — касаются порядка размещения некапитальных строений на земельных участках, находящихся в частной собственности и взятых в аренду непосредственно у государственной (федеральной) власти.

Особое значение в контексте согласования некапитальных строений имеют 636-ПП и 1255-ПП. В следующих разделах будет подробно рассказано о видах объектов, в отношении которых действуют данные постановления, и о составе проектной документации, которая требуется для утверждения предложенных решений и получения согласия московских властей на установку таких объектов.

Основные и дополнительные признаки некапитального объекта

Прежде чем переходить к разработке проекта, подготовке экспертного заключения, согласованию некапитального строения и другим обязательным для понимания порядка размещения вопросам, рассмотрим базовые признаки, которые должны помочь отличить некапитальное строение от капитального.

К необходимым признакам ОНС, перечисленным в пункте 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса, относят:

• отсутствие неразрывной связи с землей — проект некапитального объекта не должен предусматривать необходимости устройства фундамента ленточного или любого иного типа, а заглубление конструкций в землю не может превышать нескольких десятков сантиметров (для разных ОНС — разные значения);
• техническая возможность разобрать конструкции, из которых складывается некапитальное строение, без причинения несоразмерного урона и изменения исходных характеристик размещенного имущества — таким образом, преобладающее количество конструкций в составе ОНС должно относиться к категории сборно-разборных, в которых используются разборные соединения.

Важно: второй признак не означает, что проектом некапитального объекта в принципе не может предусматриваться наличие неразборных — например, сварных — соединений. Речь идет лишь о том, что для успешного согласования некапитального строения нужно, чтобы решающая часть конструкций, включаемых в состав ОНС, должна давать возможность многократного проведения операций сборки и разборки.

К косвенным признакам того, что заказчику понадобится разрабатывать проектную документацию и согласовывать именно некапитальный объект, можно отнести:

• ограниченное подключение инженерных сетей — ОНС в утвержденном уполномоченными органами виде может или вовсе быть отключен от коммуникаций, или подключен к обязательному для нормальной работы минимуму: сетям теплоснабжения, водоотведения и так далее, в зависимости от направления хозяйственной деятельности и назначения конкретного строения;
• внесение категории, к которой относится рассматриваемый ОНС, в 636-ПП или 1255-ПП (в зависимости от формы собственности): в части 5 Приложения 1 и части 7 Приложения 1 соответственно;
• указываемый в проектной документации рабочий срок объекта: в общем случае капитальные постройки функционируют после начала использования в течение 50–150 лет, в то время как срок использования «постоянных» некапитальных строений обычно не превышает 20–25 лет, а временных — может исчисляться сутками;
• сведения из расчета стоимости объекта: в силу необходимости проведения комплексных строительных работ, применения прочных конструкций и материалов, предназначенных для несения повышенной нагрузки, сложности и длительности процессов проектирования и экспертизы цена возведения капитальной постройки в абсолютном большинстве случаев выше, чем расходы на установку ОНС.

Важно: помимо наименований подлежащих согласованию некапитальных строений, оба документа содержат информацию о нормативных технических характеристиках, на основании которых объект и признается некапитальным. Таковыми обычно являются площадь и заглубление в землю, однако встречаются и другие показатели.

Применение положений 636-ПП в 2025 году

Ниже будут приведены краткий список разрешаемых к размещению по 636-ПП некапитальных объектов, состав необходимой документации и порядок размещения строений.

Какие некапитальные объекты можно устанавливать по 636-ПП

Полный перечень разрешенных к установке на муниципальной земле ОНС содержится в Разделе I, части 5 636-ПП. Список довольно обширен, приводить его полностью нецелесообразно; упомянем наиболее распространенные позиции:

• спортивные площадки (открытые);
• площадки для выгула собак;
• детские игровые площадки;
• малые архитектурные формы (лавки, фонари, наружная мебель, декоративные элементы);
• фонтаны (в том числе находящиеся рядом с фасадами зданий);
• цирковые шатры, шапито и аттракционы;
• публичные туалеты;
• автодромы и закрытые площадки автошкол;
• модульные торговые павильоны;
• контрольно-пропускные пункты и пункты охраны;
• заборы и шлагбаумы;
• линии и узлы инженерных коммуникаций (без предоставления права сервитута);
• строения, необходимые для обеспечения работы капитальных объектов;
• временные строения для монтажа, демонтажа, ремонта, обследования, санитарной обработки, аналогичных действий;
• зарядные станции для электромобилей;
• сараи, бани, навесы, теплицы (в границах участков, выделенных под садоводство, огородничество, личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство).

Важно: для включенных в данный список категорий предусматриваются предельные технические характеристики. К примеру, для организации размещения вспомогательного (обслуживающего) объектов действуют такие условия: возможно подключение к электросети; не допускается подключение к сетям газо-, водо-, теплоснабжения и водоотведения; должны использоваться полупрозрачные панели и незамкнутый контур; общая площадь — до 20% от свободной (незастроенной) территории.

Какие данные включат в проект некапитального объекта по 636-ПП

Регламентированный московским правительством порядок размещения ОНС, подпадающих под действие 636-ПП, предусматривает необходимость для подателя заявления, готовящегося к процедуре согласования некапитального строения, заказать услугу подготовки предварительной и основной проектной документации (Приложение 3, часть 3). Предварительный проект, фактически набросок, подготавливают перед проведением аукциона на размещение коммерческого ОНС; контроль соответствия изложенных в документации предложений проводят всего два лица: организатор (или инициатор) и участник аукциона. Основной проект содержит значительно больше информации, а согласование некапитального объекта проводится уже Департаментом городского имущества (далее используемая аббревиатура — ДГИ) или, в некоторых случаях, другим ведомством того же уровня.

В рамках подготовки предварительного проекта некапитального объекта подателю заявки требуется написать и любым доступным путем представить инициатору (организатору) аукциона документ, включающий:

1. Пояснительную записку, содержащую сведения о категории ОНС и основные технико-экономические показатели: назначение, правовая возможность размещения, габариты, используемые конструкции.
2. Ситуационный (показывающий расположение с учетом находящихся рядом территорий, объектов, охраняемых зон) план в масштабе 1:2000.
3. Материалы фотофиксации участка, на котором планируется монтаж некапитального объекта: минимум 6 фотоснимков, на которых видны точки привязки.

В состав основной проектной документации, которая, в случае победы в аукционе, рассматривает межведомственная комиссия по согласованию некапитального строения, входят:

1. Пояснительная записка, содержащая:
   • указание на цель подготовки проекта некапитального объекта (программы развития территории, принятое властями решение о застройке, инициатива третьих лиц и так далее);
   • наименование лица, по заказу которого будет производиться установка ОНС;
   • сведения об объекте: принадлежность к той или иной категории, назначение, место расположения;
   • суть предложения оставившего обращение лица: описание текущего состояния участка (кадастровый номер, отсутствие самовольных построек, прочие важные моменты), перечень предлагаемых инженерных решений и используемых материалов, особенности благоустройства, информация о выполнении требований пожарной безопасности.
2. Ситуационный план, составленный в масштабе 1:2000.
3. Схема расположения зеленых насаждений в масштабе 1:500, с ведомостью уже существующих и подлежащих сносу насаждений.
4. Генеральный план в масштабе 1:500.
5. Чертежи с разрезами и сечениями: как фасадов, так и подлежащего согласованию некапитального объекта в целом, а также, при наличии, ограждающих конструкций, — в масштабе от 1:200 до 1:20.
6. Фотомонтаж, показывающий, как будет возводимое строение выглядеть на местности.
7. План организации работ по монтажу ОНС: создания проезда для спецтехники, площадок для размещения строительных материалов и рабочего оборудования и так далее.

Важно: при необходимости в состав документа могут быть добавлены дополнительные материалы, имеющие непосредственное отношение к рассматриваемому вопросу, — выписки из актов, договоры с поставщиками услуг, паспорта материалов, данные предварительных консультаций и прочие.

Порядок согласования некапитального строения по 636-ПП

Чтобы получить разрешение на монтаж ОНС, победитель аукциона должен:

1. Направить заявку, с приложением перечисленных выше документов, в адрес ДГИ. Сделать это можно на сайте mos.ru посредством любого персонального устройства (потребуется регистрация) или обратившись в многофункциональный центр. В обоих случаях услуга предоставляется на бесплатной основе.
2. Дождаться рассмотрения заявки межведомственной комиссией. В состав комиссии включаются, помимо сотрудников ДГИ, представители департаментов культуры, спорта, иных заинтересованных ведомств, а также Москомархитектуры. Срок получения ответа МВК — 30 календарных дней.
3. Получить положительное или отрицательное решение ДГИ о согласовании некапитального строения. Первое оформляется в виде выписки из протокола заседания МВК и проекта дополнительного соглашения об установке ОНС, прилагаемого к договору аренды участка; второе — в виде письма, содержащего обоснованный отказ. Документы направляются в электронной форме, в личный кабинет заявителя.

Важно: передача личных данных заявителя в процессе оформления запроса в ДГИ, включая номер телефона и прочие контакты, осуществляется в соответствии с действующей политикой конфиденциальности, включая такие юридические аспекты, как возможность передачи сведений третьим лицам.

Применение положений 1255-ПП в 2025 году

Перечислим основные особенности процесса согласования некапитальных строений, подпадающих под действие 1255-ПП, а также дополняющего его 1638-ПП.

На какие объекты распространяются положения 1255-ПП

В отличие от ранее рассмотренного постановления, 1255-ПП не содержит перечня подлежащих согласованию ОНС. Фактически под действие этого документа подпадают все размещаемые в Москве некапитальные объекты, отвечающие четырем критериям:

1. Место расположения — находящийся в границах Москвы земельный участок, являющийся федеральной или частной собственностью.
2. Правовые отношения — некапитальное строение должно отвечать всем актуальным законодательным требованиям.
3. Общая площадь — суммарная площадь некапитального объекта не может превышать половины свободной площади участка.
4. Исключения — ОНС не относится к категориям, перечисленным в части 7 Приложения 1: к примеру, строением площадью до 20 м2, навесом для обеспечения производственных потребностей площадью до 100 м2 или конструкцией оборонного назначения.

Начиная с лета 2025 года к перечню ОНС, которые можно размещать в соответствии с данным постановлением, добавились некапитальные объекты, устанавливаемые на крышах зданий. Изменения, введенные 1638-ПП, подразумевает возможность размещать такие строения на участках, находящихся в любой форме собственности. При этом ОНС запрещено подключать к сетям тепло- и водоснабжения, а также водоотведения, а площадь строения должна быть меньше половины свободной площади крыши. Кроме того, недопустим монтаж некапитального строения на кровле, если с этой целью требуется надстройка стен несущего здания и/или не получено положительное экспертное заключение о надежности как самого ОНС, так и кровли.

Состав проекта некапитального объекта по 1255-ПП

Податель заявки на согласование некапитального объекта, подпадающего под действие 1255-ПП, должен подготовить проект размещения, включающий (часть 6.5 Приложения 1):

1. Пояснительную записку, с достаточной степенью подробности раскрывающую идею и предлагаемые способы реализации размещения ОНС.
2. Ситуационный план, показывающий расположение предполагаемого некапитального строения относительно соседних построек, в масштабе 1:2000.
3. Генеральный план, подготовленный в масштабе 1:500.
4. Материалы фотофиксации текущего положения участка, на котором планируется монтаж некапитального строения.
5. Материалы фотомонтажа, позволяющие представить, как будет выглядеть проектируемый объект на местности.
6. Чертежи, разрезы и сечения как объекта в целом, так и его отдельных элементов.
7. Экспертное заключение о некапитальности спроектированного объекта, полноте и правильности представленных в проекте решений.

Помимо проекта, заинтересованное в размещении ОНС лицо направляет для согласования заявление по установленной форме, представляет документ, подтверждающий личность, документы на участок и (при необходимости) размещенные на нем капитальные постройки, а также, если заявление подается третьим лицом, заверенную нотариусом доверенность.

Процедура согласования некапитального строения по 1255-ПП

В данном случае заявление и документы направляются в адрес не ДГИ, а Государственной инспекции по недвижимости (сокращенно — ГИН). Рассмотрением вопроса занимается Рабочая группа, в состав которой входят начальник ГИН и его заместитель, представители Москомархитектуры, префектуры, заинтересованных ведомств и структур: МЧС, МВД, Министерства обороны и так далее.

Рабочая группа рассматривает заявку в течение 30 календарных дней, после чего в срок до 3 рабочих дней формирует заключение о возможности или невозможности размещения рассматриваемого объекта. В случае отказа заявитель вправе исправить выявленные недочеты и вновь подать заявку в ГИН — и так неограниченное количество раз. Получение положительного решения означает возможность перейти к монтажу объекта — с последующим контролем со стороны уполномоченных служб.

Основания для отказа в согласовании некапитального объекта

Самыми распространенными основаниями для отказа ДГИ или ГИН являются:

• представление заявителем неполного пакета исходных документов;
• содержание в документации противоречивых или неправдивых сведений;
• невозможность открыть или прочитать прилагаемые к заявке файлы;
• наличие на рассматриваемом участке самовольной постройки, уже выявленной и включенной в Приложение 1 к 819-ПП;
• начатая процедура изъятия земельного участка, на котором планируется размещение некапитального объекта.

Согласование установки некапитального объекта в Москве чаще всего проводится в соответствии с 636-ПП или 1255-ПП. Действие 636-ПП распространяется на расположенные в границах Москвы участки, находящиеся в муниципальной собственности; действие 1255-ПП — на московские земли, относящиеся к собственности федеральной или частной. Согласование размещения ОНС по 636-ПП обычно выполняется Департаментом городского имущества, 1255-ПП — Государственной инспекцией по недвижимости; в обоих случаях формируются комиссии, в состав которых входят члены других заинтересованных ведомств: Москомархитектуры, префектур, МЧС, МВД и так далее. В случае отказа заявитель может, устранив выявленные несоответствия, вновь обратиться в соответствующую структуру для согласования — рассмотрение заявок и ДГИ, и ГИН осуществляется бесплатно.