Согласование перепланировки нежилых помещений 

Чем перепланировка отличается от ремонта, переустройства и реконструкции, какие сложности ожидают затеявшего перепланировочные работы собственника или арендатора, в каком порядке проводится согласование перепланировки в нежилом помещении и что делать, если перепланировка была выполнена без разрешения надзорных структур, читайте в статье, подготовленной для вас специалистом компании «Моспроект».

Перепланировка, ремонт, переустройство, реконструкция: разбираемся в отличиях

Перед тем как узнать порядок согласования перепланировки нежилого помещения, а тем более заказывать разработку проекта и дополнительных документов, инициатору проведения работ требуется получить полные и однозначные ответы на два главных вопроса:

• что вообще он собирается делать: каким изменениям должно подвергнуться помещение, какие процессы будут выполняться в ходе перепланировочных работ, какие конструкции затронут осуществляющие перепланировку сотрудники;
• какой из категорий допускаемых к выполнению на капитальных объектах, будь то жилой многоквартирный дом, производственное или общественное здание, ресторан, торговый центр или магазин, соответствуют запланированные работы.

Не разобравшись в данных вопросах, собственник или арендатор рискует завысить или занизить требования: в первом случае вместо подготовки к менее значимым действиям в рамках ремонта он будет, тратя время и деньги, готовиться к перепланировке; во втором — наоборот, пренебрежет выполнением условий, которых требует проведение перепланировки, что в итоге приведет к штрафу и необходимости узаконивания.

Важно: уже на этапе составления плана намечающихся работ инициатору следует обратиться за консультацией в квалифицированную, обладающую достаточным положительным опытом, имеющую релевантные отзывы и портфолио проектную организацию. Это лучший способ избежать вышеописанной неприятности и сравнительно быстро получить разрешение на необходимые работы — а значит, сэкономить время на многократных «ошибочных» обращениях. Также рекомендуется обращаться и за консультацией, и собственно за подготовкой проекта в одну компанию (бюро, организацию): благодаря получению комплексной услуги согласование перепланировки нежилого помещения удастся выполнить в наиболее сжатые сроки и по минимальной цене — как минимум ввиду отсутствия недопониманий между разными исполнителями.

Перейдем к краткому описанию каждой из категорий строительных работ:

1. Ремонт. 

Проведение ремонта подразумевает всего два варианта действий: исправление обнаруженных повреждений и внесение изменений во внешний вид помещения — например, поклейку новых обоев, укладку плитки, монтаж мебели. В такой ситуации не идет речи не только о строительстве в формальном смысле, но и о перепланировке или переустройстве. Инициатору не потребуется заказывать проектирование и проходить процедуру согласования — достаточно просто заключить договор с подрядчиком, закупить необходимые материалы и приступить к работе. Разумеется, отсутствие необходимости согласовывать задуманное с контролирующими органами не означает, в случае заключения договора аренды, необязательность для арендатора получить согласие арендодателя — впрочем, заниматься этим он будет в сугубо частном порядке.

2. Переустройство. 

Зачастую выполняется вместе с перепланировкой, включает работы по переносу любых инженерных сетей и оборудования — то есть отдельных систем, которые конструктивно не являются частями конструкций здания. В целях обеспечения безопасности перед проведением переустройства также нужно подготавливать проект, а по завершении уполномоченным лицом обязательно составляется акт приемки — без него полноценное использование претерпевшего изменения объекта недвижимости невозможно.

3. Перепланировка. 

Как прямо следует из названия, назначением этого мероприятия является изменение ранее существовавшей (на момент проектирования новых работ) планировки помещения. Принципиальное отличие перепланировки от ремонта и переустройства — наличие изменения внутренних объемно-пространственных решений; от реконструкции — неизменность внешних границ претерпевшего перепланировку помещения, фасадов (за некоторыми исключениями) и нулевое (за исключением ремонтно-восстановительных работ) затрагивание несущих конструкций. При этом ненесущие стены, перегородки, дверные и оконные проемы, арки, входы и другие конструкции, напрямую не отвечающие за надежность недвижимого имущества, могут подвергаться переносу или демонтажу. Возможно и устройство новых аналогичных конструкций — в соответствии с действующими законами, правилами и нормами. Согласование перепланировки в нежилом помещении имеет обязательный характер и в полном объеме являются делом инициировавшего ее лица — от первого звонка по телефону или заявки на сайте проектной организации до оплаты услуг проектирования и подачи заявления в контролирующую инстанцию.

4. Реконструкция. 

Самый сложный в плане согласования процесс: проведение реконструкции подразумевает изменение формы и прочностных характеристик несущих конструкций, поэтому перед началом работ заявителю нужно будет выбрать заслуживающую доверие проектную организацию, разработать проектную документацию, пройти государственную экспертную оценку и согласование, получить разрешение на строительство, а после завершения работ — оформить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если параллельно с реконструкционными работами предстоит проведение перепланировочных, инициатору следует действовать с учетом процессов, накладывающих большую ответственность, — то есть подготовить проект реконструкции и обратиться за получением разрешения на строительство, а затем и на ввод в эксплуатацию.

Хотя на практике все сложнее, сделать предварительный вывод, относятся ли предстоящие работы к категории перепланировки, помогут ответы на следующие несколько вопросов:

1. Будет ли результатом работ изменение внутренней планировки помещения, в том числе с помощью монтажа новых конструкций:
   • нет — ремонт или переустройство;
   • да — перепланировка или реконструкция.
2. Будут ли затронуты несущие конструкции: фундамент, стены, перекрытия, колонны, какие-либо иные отвечающие за прочность объекта:
   • нет — ремонт, переустройство или перепланировка;
   • да — реконструкция.
3. Будут ли изменены общая площадь недвижимости (нежилого здания или МКД) по сравнению с текущим состоянием:
   • нет — ремонт, переустройство или перепланировка;
   • да — реконструкция.

Дать ответ следует на все вопросы. К примеру, если полезная площадь объекта в ходе работ останется неизменной, речь может идти и о перепланировке, и о реконструкции; если же перечень работ включает воздействие на несущие конструкции, это однозначно переводит предполагаемое мероприятие в категорию реконструкции.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения: на какие законы ориентироваться

В РФ, а также в регионах, включая Москву и Московскую область, действует много положений, в соответствии с которыми муниципальными властями оказывается услуга согласования перепланировки нежилого помещения. Список используемых нормативных документов зависит от того, где находится рассматриваемое помещение; наиболее часто применяются:

• Градостроительный кодекс, в разделах которого содержатся определения и положения, не раскрывающие напрямую особенностей согласования перепланировки в нежилых помещениях, но позволяющие понять механизм действий заявителя и специфику законодательных требований;
• Жилищный кодекс, на основании положений которого инициатор перепланировки может представить, как российское право регулирует процедуру и какие сложности его ждут в попытках согласовать перепланировку;
• Постановление Правительства Москвы №432 (традиционно используется сокращение 432-ПП), которое указывает, в каких ситуациях инициатору работ не требуется писать заявление, подавать пакет документов, ждать обработки заявки и одобрения надзорных органов;
• Постановление Правительства Москвы №508 (обычно употребляемое сокращение — 508-ПП), непосредственно описывающее порядок согласования перепланировки нежилых помещений, если таковые расположены в многоквартирных домах;
• Многочисленные государственные и региональные правила, нормы и предписания, несоблюдение которых может привести к тому, что перепланировка будет признана незаконной, а собственнику придется платить штраф и, посредством обращения к экспертам, подтверждать допустимость внесенных изменений — то есть узаконивать их.

Важно: точный перечень законов и норм, на которые потребуется ориентироваться заявителю при получении услуги согласования перепланировки нежилого помещения, находится в зависимости от местоположения рассматриваемого объекта. Для ситуаций, когда нежилое помещение находится в не предназначенном для проживания здании, в доме многоквартирного типа, а также на территории объекта культурного наследия, предусматриваются свои особенности сбора документации, подачи заявления и получения решения контролирующего органа. О каждом из таких случаев мы подробнее расскажем ниже.

Перепланировка в нежилом здании

Несмотря на распространенное в околостроительной среде мнение, перепланировочные работы, касающиеся нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, далеко не всегда не требуют предварительного согласования.

Вопросом, определяющим порядок дальнейших действий инициатора перепланировки, является принадлежность объекта:

1. Объект находится в частной собственности, инициатор перепланировки — владелец. В таком случае для проведения работ и регистрации результатов в ЕГРН предварительное согласование действительно не требуется: собственнику достаточно заказать проведение обследования технического состояния конструкций и разработки проекта, приступить к намеченным работам, а по их завершении — оставить заявку в БТИ, дождаться визита инженера и приемки помещения.
2. Объект находится в частной собственности, инициатор перепланировки — совладелец или арендатор. Отличий от предыдущего случая нет за одним исключением: во избежание возможных судебных разбирательств и взысканий лицу, которое хочет внести изменения в конфигурацию помещения, стоит заблаговременно согласовать проект с сособственником (сособственниками) или арендодателем. Переговоры проводятся в индивидуальном порядке, в официальные органы предварительные данные отправлять не нужно: достаточно получить письменное согласие заинтересованных лиц — и приступить к работам.
3. Объект находится в собственности государства, муниципалитета или государственной структуры, инициатор перепланировки — лицо, с которым заключен договор оперативного управления или хозяйственного ведения. В зависимости от условий договора такое лицо может иметь право по своей воле вносить в конфигурацию объекта несущественные изменения, и это не будет считаться нарушением. Разумеется, необходимости уведомлять надзорные органы и обновлять информацию в Росреестре такая относительная свобода не отменяет.
4. Объект находится в собственности государства, муниципалитета или государственной структуры, инициатор перепланировки — арендатор. Как и в предыдущем случае, возможность проводить перепланировку может быть учтена в договоре или оговариваться персонально между арендатором и представителем арендодателя.

Важно: перепланировка некоторых объектов, даже находящихся в частной собственности, может быть затруднена или вовсе невозможна вследствие заинтересованности тех или иных госструктур, мнение которых зачастую имеет первоочередное значение.

Состав пакета исходных документов

Действующий порядок согласования перепланировки нежилого помещения предусматривает в 2025 году необходимость для инициатора подготовить следующие документы:

• технический паспорт — служит базой для разработки проекта перепланировочных работ, выдается на платной основе бюро технической инвентаризации (БТИ);
• техническое заключение о текущем состоянии объекта (согласно ГОСТу 31937-2024) и допустимости проведения на нем намечаемых перепланировочных работ;
• проект, включающий полный цикл расчетов и описывающий все аспекты предстоящей перепланировки, в том числе в аспекте соблюдения пожарной безопасности.

В зависимости от принадлежности, размещения и назначения объекта для согласования может потребоваться и иная документация: например, данные об используемых строительных и отделочных материалах, дополнительные расчеты, справки из Роспотребнадзора и иных ведомств.

Важно: если предстоящие работы должны затронуть фасады здания, инициатору потребуется заручиться и разрешением Москомархитектуры, подтверждающим, что изменения не выходят за рамки актуальной архитектурно-градостроительной политики. Данный документ выдается бесплатно, а срок рассмотрения заявки — от 30 календарных дней.

Процедура согласования

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения, как отмечалось выше, очень вариативен — он всецело определяется спецификой как помещения, так и вмещающего его здания.

Максимально обобщенный алгоритм согласования включает следующие шаги:

1. Инициатор перепланировки заказывает в БТИ исходную документацию, собирает прочие нужные в его случае выписки, справки, требования и предписания. Рекомендуем уже на этом этапе обратиться за бесплатной консультацией в проектную организацию, имеющую допуск СРО и прочие необходимые для оформления документации разрешения.
2. Клиент посещает офис выбранной проектной организации и передает специалистам подготовленные исходные документы. Авторы будущего проекта прорабатывают с заказчиком техническое задание исходя из назначения (коммерческое, производственное, под личные нужды и так далее) и прочих особенностей нежилого помещения.
3. После согласования стоимости и срока подготовки проекта и подписания договора инженеры и архитекторы приступают к работе: проводят предварительное обследование, выполняют требуемые прочностные расчеты, вырабатывают комплекс инженерно-архитектурных решений.
4. Результатом работы специалистов становится выпуск проекта перепланировки, который передается на руки клиенту.
5. Инициатор перепланировки, в зависимости от ситуации, согласовывает проект с ответственными органами (например, Департаментом городского имущества или Росимуществом) — или сразу приступает к работам.
6. По завершении перепланировочных работ инициатор обращается в БТИ для вызова кадастрового инженера, который проверяет соответствие результата перепланировки представленным в проекте данным и подготавливает новый технический план.
7. Новый технический план вкупе с проектом и заявлением на оказание услуги инициатор направляет в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН: на портале госоргана, посредством личного обращения или через МФЦ.
8. Росреестр проверяет представленные данные и, при отсутствии погрешностей, в 15-дневный срок вносит в ЕГРН соответствующие изменения.

Важно: подача документов во все перечисленные инстанции может производиться не только заинтересованным лицом, но и его представителем, имеющим нотариально заверенную доверенность.

Перепланировка в многоквартирном доме

Согласование проведения перепланировочных работ в жилом доме почти всегда является существенно более сложной задачей. Возможны две основные ситуации:

1. Предстоящая перепланировка ни в какой мере не затронет общедомового имущества, то есть будет проводиться сугубо во внутренних границах нежилого помещения. Собрания собственников квартир в данном случае проводить не требуется, однако предварительное согласование все же необходимо — как минимум с целью подтверждения соблюдения санитарно-эпидемиологических стандартов.
2. В ходе перепланировочных работ будет изменена конфигурация общедомового имущества: например, будут достроены ступени к новому входу. В такой ситуации помимо одобрения жилищной комиссии и прочих государственных структур инициатору необходимо заручиться согласием большинства владельцев квартир в данном доме (подъезде).

Рассмотрением проекта и согласованием перепланировки помещения нежилого типа, расположенного в МКД, в Москве занимается Мосжилинспекция. Порядок действий инициатора перепланировочных работ подробнее рассмотрим ниже.

Состав пакета исходных документов

Непосредственно перед направлением заявления в Мосжилинспекцию инициатору перепланировочных работ потребуется подготовить:

• исходный технический паспорт: при отсутствии его можно заказать в БТИ;
• проектную документацию, включающую перечень планируемых работ, необходимые расчеты и графические представления: схемы, чертежи, эпюры, материалы визуализации;
• положительные заключения Роспотребнадзора (обязательно) и прочих имеющих отношение к вопросу возможности проведения перепланировки структур;
• протокол общего собрания владельцев квартир, расположенных в рассматриваемом доме или подъезде, свидетельствующий о том, что не менее 2/3 собственников согласны на выполнение перепланировки (не требуется, если общедомовое имущество не затрагивается);
• положительные решения Москомархитектуры (если перепланировка повлияет на фасады) и/или Москомнаследия (если нежилое помещение находится в историческом доме).

Важно: все направляемые на согласование документы должны быть представлены на русском языке — в противном случае потребуется нотариально заверенный перевод.

Процедура согласования

Для получения разрешения на выполнение перепланировки инициатору следует:

1. Подготовить исходные документы по представленному выше перечню. Как и в случае с нежилым помещением в нежилом здании отметим, что состав документации может (и будет) разниться от случая к случаю — именно поэтому настоятельно рекомендуется перед стартом сбора документов обратиться за консультацией в имеющую положительную репутацию проектную организацию.
2. Передать специалистам-проектировщикам собранные данные, ознакомиться с расценками и сроками подготовки проекта, после чего подписать соответствующий договор.
3. Дать инженерам проектной организации, прибывшим по адресу расположения многоквартирного дома, доступ к помещению для выполнения технического обследования.
4. Дождаться, пока инженеры и архитекторы подготовят проект производства перепланировочных работ.
5. С полученной проектной документацией обратиться в Роспотребнадзор и прочие заинтересованные ведомства (полный список инстанций определяется конкретным случаем, вплоть до этажа, на котором находится нежилое помещение, — рекомендуем проконсультироваться с проектной организацией).
6. В случае если перепланировочные работы затронут общедомовое имущество, заручиться согласием как минимум двух третей собственников расположенных в рассматриваемом доме (подъезде) квартир.
7. Направить весь пакет документов на рассмотрение в Мосжилинспекцию. Срок рассмотрения обращения обычно не превышает 45 календарных дней, однако в некоторых случаях, например, при необходимости дополнительных консультаций с заинтересованными ведомствами, может быть увеличен.
8. Получить положительное решение Мосжилинспекции и приступить к выполнению перепланировочных работ. В настоящее время срок действия разрешения составляет 1,5 года со дня выдачи.
9. По завершении работ уведомить Мосжилинспекцию о готовности пройти процедуру приемки.
10. В назначенное время предоставить приемочной комиссии доступ в подвергнутое перепланировке помещение. Приемка будет проводиться по трем базовым критериям: соответствию результата согласованному проекту, сохранению доступа к инженерным сетям общего пользования, корректности оформления журнала производства работ, акта скрытых работ и прочей документации.

Положительным результатом проверки является выдача инициатору перепланировки акта о завершенных работах. Теперь собственнику остается сделать два последних шага: заказать в БТИ новый технический план, а затем обратиться за регистрацией изменений в Росреестр.

Перепланировка в историческом здании

Процедура согласования перепланировочных работ в здании, представляющем культурно-историческую ценность, схожа с алгоритмами для обычных нежилых и жилых объектов. Существенное отличие — необходимость предварительного согласования проекта (если дело происходит в Москве) с двумя отвечающими за сохранность исторического облика структурами: Москомархитектурой и Москомнаследием. В зависимости от ситуации для получения разрешения может потребоваться проведение историко-культурной экспертизы (ИКЭ), по результатам которой будет сделан вывод о допустимости производства намечаемых работ.

Согласование незаконной перепланировки

Если перепланировочные работы были произведены собственником или арендатором без соблюдения необходимых предварительных процедур, последнему, при обнаружении нарушения, придется не только платить штраф (по КоАП Москвы — до 2500 рублей и 350000 рублей для физического и юридического лица соответственно), но и принимать меры к узакониванию изменений.

Ключевым документом в данном случае становится подготавливаемое независимой экспертной организацией заключение о состоянии несущих конструкций и помещения в целом. Как несложно догадаться, техническое заключение должно показывать, что запас прочности конструкций после завершения перепланировки сохранен, а помещение находится в рабочем состоянии. С данным заключением инициатор обращается в соответствующие ведомства, выплачивает причитающийся штраф — а в итоге получает акт о состоявшейся перепланировке, позволяющий получить новый план в БТИ и обратиться за внесением изменений в Росреестр.

При получении отказа собственник или арендатор нежилого помещения может обратиться с требованием сохранения и регистрации внесенных в ходе перепланировки изменений в суд. Такое обращение, разумеется, не освобождает нарушителя от необходимости платить штраф, — даже в случае победы.

Важно: несмотря на расхожее мнение, несогласованная перепланировка не превращает нежилое помещение и здание в целом в объект самовольного строительства — исчерпывающие критерии самостроя приведены в статье 222 Гражданского кодекса. Это значит, что даже при выявлении незаконной перепланировки собственник не рискует вовсе остаться без объекта — но, как уже отмечалось, от штрафа и необходимости законного оформления не освобождает.

Особенности процедуры согласования перепланировки нежилого помещения определяются многими факторами, в первую очередь — местом расположения. Перепланировка нежилого помещения, являющегося частью нежилого здания, в случае принадлежности инициатору согласуется по завершении работ: фактически речь идет о вызове инженера БТИ для фиксации изменений. Согласование перепланировки помещения, относящегося к жилому дому, всегда выполняется до начала работ, а в случае затрагивания общедомового имущества требует получения согласия большинства владельцев квартир. Выполненная без согласования перепланировка не превращает помещение и вмещающего его здание в самострой — однако обязывает собственника к выплате штрафа и как можно более скорой легализации внесенных изменений.