Сохранение самостроя в судебном порядке

Компания «Моспроект» — надежный и компетентный подрядчик, занимающийся вопросами подготовки проектной и рабочей документации, инструкций, технических условий, обследования и экспертизы, а также легализации самостроя, располагающегося как в Москве, так и в любой точке МО. Подготовленная нашими экспертами статья поможет вам узнать, по каким причинам объект может быть назван самовольной постройкой, какие существуют способы легализации самостроя на 2025 год — и в каких случаях единственным вариантом узаконивания становится подача иска в суд.

Для какого строительного объекта потребуется процесс легализации самостроя

В соответствии с концепциями, изложенными в статье 222 Гражданского кодекса, а также самыми свежими (выпущенными в конце 2023 года) решениями Верховного суда РФ, на которые отныне должны ориентироваться как административные, так и нижестоящие судебные органы, объектом самовольного строительства, или просто самовольной постройкой, а если совсем кратко — самостроем, признается здание, отвечающее одному или нескольким нижеперечисленным признакам:

• легализация самостроя, в том числе через суд, потребуется для объекта, который был полностью или частично возведен на участке земли, не находящемся в распоряжении собственника (на правах собственности, аренды, оперативного управления) участке земли; 
• узаконивание с целью сохранения объекта будет необходимо, если требующий легализации самострой находится на земле, для которой не разрешены соответствующие виды строительства и/или эксплуатации;
• сохранение путем легализации самостроя будет нужно, если объект был выстроен или модифицирован (реконструирован) с нарушением любой из многочисленных градостроительных и строительных норм, включая санитарно-гигиенические требования;
• без легализации самостроя не обойтись, если объект самовольного строительства был возведен (или возводится в настоящее время) без подготовки проектной документации и прохождения всех предусматриваемых законом этапов согласования.

На сегодня российским законодательством предусмотрены именно эти четыре критерия самовольной постройки; ни одна государственная или муниципальная инстанция не вправе объявить объектом самовольного строительства здание, не имеющее ни одного из перечисленных признаков. Правда, не все так просто: несоблюдение в ходе проектирования и строительства даже самого, казалось бы, незначительного требования закона автоматически открывает двери к возможности признания объекта самовольной постройкой — и, следовательно, в перспективе приводит собственника к необходимости инициировать процедуру сохранения самостроя через административный орган или суд.

Столь настойчивые упоминания о необходимости сохранения самовольной постройки, по решению суда или муниципальных инстанций, не случайны. В соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса не прошедший процесс легализации самострой должен быть снесен — как несложно догадаться, в установленные сроки и на средства хозяина самовольной постройки. Именно поэтому для сохранения объекта самовольного строительства и требуется узаконивание — и, к счастью, по состоянию на 2025 год шансы добиться сохранения, в том числе через суд, значительно выше, чем десяток лет назад.

Когда суд становится на сторону хозяина самовольной постройки

Снос требующего легализации самостроя невозможен, в том числе и в порядке рассмотрения дела в суде, в следующих случаях:

• по состоянию на момент обнаружения самовольная постройка, нуждающаяся в узаконивании и сохранении, отвечает актуальным федеральным и региональным законам и стандартам — даже если объект был спроектирован и возведен с нарушением действующих в то время норм;
• вопрос о нахождении объекта самовольного строительства на не находящемся в ведении собственника требующего легализации самостроя земельном участке решен в досудебном порядке или через суд — например, владельцем самовольной постройки был выкуплен соответствующий участок или хозяин нуждающегося в узаконивании объекта доказал свое право на занятую площадь в суде;
• изменились условия, в соответствии с которыми объект ранее был признан самостроем, нуждающимся в узаконивании и сохранении, — например, была ликвидирована охранная зона, не дававшая возможности строительства и использования такого объекта;
• требующий легализации самострой был возведен с соблюдением предусмотренных для данного участка правил строительства и эксплуатации, однако впоследствии стал использоваться не по назначению — следовательно, владелец нуждающегося в сохранении путем легализации через суд объекта может довольно легко, не снося здание или сооружение, исправить возникшую проблему;
• суд, рассмотрев вопрос и основываясь на результатах независимой экспертизы, пришел к выводу, что допущенные хозяином проходящего легализацию самостроя нарушения несоизмеримы с предстоящими затратами на снос и сопутствующими убытками собственника;
• суд, изучив доводы обеих сторон относительно возможности сохранения самовольной постройки, пришел к выводу, что собственник объекта действовал добросовестно — то есть не мог знать о том, что допускает выявленные нарушения.

Когда суд наверняка откажет в узаконивании и сохранении самовольной постройки

Суд практически со стопроцентной вероятностью примет решение о необходимости уничтожения объекта самовольного строительства, если:

• нуждающийся в легализации самострой самим фактом существования или осуществляемой на нем деятельности представляет угрозу людям и/или окружающей среде — в этом случае, помимо необходимости за собственные деньги сносить самовольную постройку, владелец объекта может столкнуться с еще большей неприятностью — конфискацией земельного участка;
• хозяин требующего легализации самостроя в течение отведенного судом времени не принял никаких мер к устранению обнаруженных нарушений, фактически отказавшись от возможности узаконивания и сохранения объекта;
• ликвидация всех наличествующих на объекте самовольного строительства проблем и нарушений, согласно заключению независимых экспертов, не представляется возможной.

Как видно из перечисленных ситуаций, такие обстоятельства, как отсутствие проектной документации или несогласование нескольких документов сами по себе не являются достаточной причиной для сноса самовольной постройки — и владелец нуждающегося в легализации самостроя, проявив должную инициативу, вполне может рассчитывать на возможность узаконивание и сохранение объекта.

В отношении каких объектов может потребоваться легализация самостроя путем подачи иска в суд

Поскольку считать тот или иной объект самовольной постройкой, нуждающейся в легализации, в том числе по решению суда, дает основание именно проведение строительных работ, требующим легализации самостроем могут быть признаны объекты:

• вновь построенные, но пока не введенные в эксплуатацию;
• строящиеся (в том числе если строительство приостановлено);
• используемые, в том числе не по исходному назначению;
• перепрофилированные или реконструированные.

Последнее означает, что самостроем, в целях сохранения которого понадобится узаконивание, может быть признано здание, раньше полностью отвечающее строительным нормам, однако после проведения строительно-реконструкционных работ (например, переноса несущих колонн или достройки входной группы) нарушающее действующие требования. Суд, решая вопрос возможности легализации самостроя, рассматривает текущее состояние самовольной постройки — не слишком интересуясь прошлыми модификациями объекта.

Ресурсов, позволяющих посмотреть, является ли объект нуждающимся в легализации самостроем, в настоящее время не существует. Жители столицы отчасти могут ориентироваться на приложения к Постановлению Правительства Москвы №819, в которых перечисляются выявленные самовольные постройки. Однако сведения в этих приложениях обновляются не слишком часто: объект самовольного строительства может быть уже выявлен, но еще не внесен в общедоступные списки. Случается и противоположное: легализация самостроя, через административные органы или суд, прошла успешно, а из списков он удален пока еще не был.

Всегда ли для легализации самостроя требуется обращаться в суд

Способы узаконивания и сохранения объекта самовольного строительства определяются как федеральным, так и региональным законодательством. Так, легализация самостроя, размещенного в Москве, может осуществляться:

1. Административным способом. Хозяин проходящего легализацию самостроя обращается в Госинспекцию по недвижимости (ГИН), подготавливает документов, включая необходимые практически всегда ЗОС и АГР, собирает множество разрешений от заинтересованных инстанций (от ФСБ и МЧС до Метрополитена и МОЭК), затем проходит Градостроительно-земельную комиссию — и результате, при получении положительного решения, становится владельцем полноправного, зарегистрированного во всех мыслимых инстанциях здания.

2. Судебным способом. Собственник самовольной постройки, также подготовив необходимые документы, направляет в суд исковое заявление, в котором излагается требование легализации самостроя. Суд рассматривает доводы обеих заинтересованных сторон: органа муниципальной власти, заинтересованного в сносе самовольной постройки, и владельца, настаивающего на узаконивании и сохранении объекта самовольного строительства, — и, основываясь на результатах независимой экспертизы, принимает решение о возможности сохранения или отказе в легализации самостроя. В дальнейшем судебное решение может быть оспорено в суде высшей инстанции — любой из сторон спора.

В регионах, где существования административного органа для узаконивания без решения суда не предусмотрено, в том числе в Московской области, легализация самостроя осуществляется исключительно путем направления иска — без предварительных попыток внесудебного урегулирования. В то же время в Москве суд при рассмотрении искового заявления обязательно обратит внимание на то, обращался ли владелец самовольной постройки в ГИН — такое обращение, даже получившее отказ, считается доказательством добросовестности истца.

Важнейшие особенности легализации самостроя через суд

Рассмотрим ключевые особенности узаконивания и сохранения самовольных построек путем получения судебного решения.

Кто может обратиться в суд?

Действующее законодательство не исключает возможности подачи искового заявления с требованием узаконивания объекта самовольного строительства практически для любого заинтересованного в этом лица:

• текущего владельца требующего легализации самостроя: как возведшего самовольную постройку, так и получившего ее на тех или иных основаниях (в результате покупки, в дар, по наследству и так далее);
• собственника участка, на котором находится нуждающийся в сохранении объект самовольного строительства (конечно, если упомянутый собственник хочет узаконивания, а не сноса этого объекта);
• арендатора земли, на которой возведен проходящий процедуру легализации самострой, — неважно, находится ли данный земельный участок в частной или муниципальной собственности.

Кроме того, обратиться в суд с иском может законный представитель лица, относящегося к любой из перечисленных категорий — при наличии доверенности или иного необходимого для представления интересов данного лица документа.

Возможно ли возмещение судебных издержек?

Владелец проходящего легализацию самостроя, обратившийся в суд, не может рассчитывать на компенсацию трат на узаконивание ответчиком, если последний не подавал встречного иска и не оспаривал решение суда первой инстанции.

Вместе с тем владелец самовольной постройки по завершении процедуры узаконивания вправе требовать, опять же в судебном порядке, возмещения расходов на легализацию самостроя от бывшего собственника, у которого данный объект был приобретен, — при условии, что истец не был заранее, в задокументированной форме, предупрежден о сопутствующих покупке сложностях.

В каком суде осуществляется легализация самостроя?

Первичный иск с требованием узаконивания и сохранения объекта, признанного самовольной постройкой, рассматривается судом по месту расположения данного объекта. Оспаривание первичного и последующих судебных решений осуществляются поочередно в соответствующих судах высших инстанций.

Существует ли срок исковой давности?

В общем случае срок исковой давности в сфере вопросов о возможности сноса или сохранения объекта самовольного строительства составляет 3 года с момента выявления факта существования самостроя. Это значит, что если в течение трех лет орган муниципальной власти, обнаруживший самовольную постройку, не принял никаких действий к ее ликвидации (что крайне маловероятно), требовать сноса он уже не сможет — и процедура легализации самостроя пройдет значительно легче.

Однако срок исковой давности не будет учитываться, если:

• самовольная постройка представляет опасность для людей или окружающей среды;
• существование не прошедшего легализацию самостроя нарушает интересы частных лиц (например, владельца смежного участка).

Не действует срок давности и в отношении требования о легализации самостроя: владелец объекта самовольного строительства, каким-то чудом до сих пор не обнаруженного контролирующими органами, может обратиться в суд за узакониванием в любой момент.

Узаконивание и сохранение самовольной постройки через суд: простая инструкция

Для легализации самостроя судебным путем собственнику объекта понадобится:

1. Подготовить базовый пакет бумаг: правоустанавливающих документов, документации из БТИ, договоров с коммунальными службами, переписки с контролирующими инстанциями, прочих относящихся к вопросу справок и документов.

2. Обратиться в компанию «Моспроект». Наши специалисты проанализируют собранную документацию, определят вероятность успешной легализации самостроя, подскажут, какие еще бумаги нужно собрать для старта узаконивания через суд.

3. Заключить официальный договор с «Моспроект». После подписания договора инженеры «Моспроект» приступают к работе: выезжают на место размещения нуждающегося в легализации самостроя, проводят необходимые обследования, подготавливают пакет требуемых для подачи искового заявления в суд документов, включая ЗОС, НОР и АГР.

4. Направить в суд иск с требованием о легализации самостроя, приложив к нему пакет подготовленной документации: как первичной, так и выпущенной нашими инженерами. Если самовольная постройка располагается в пределах Москвы, в исковом заявлении также понадобится указать, предпринималась ли попытка административного узаконивания — и по каким причинам был получен отказ ГЗК в сохранении объекта.

5. Дождаться вынесения судом, на основании изученных документов, данных независимой (назначенной судьей) экспертизы, а также доводов сторон, решения о возможности сохранения объекта самовольного строительства или отказе в узаконивании.

В последнем случае хозяин требующего легализации самостроя может подать апелляцию в суд высшей инстанции; не стоит забывать, что точно таким же правом наделена и вторая сторона спора.

Узаконивание самовольной постройки в суде: цены и сроки

Длительность и стоимость подготовки документации в рамках легализации самостроя через суд определяются многими факторами, включая «проблемность» объекта, его удаленность от центра, а также площадь и этажность. Узнать, сколько будет стоить легализация самостроя в вашем случае, вы можете, позвонив нам, заказав обратный звонок или лично посетив офис «Моспроект»: компетентный консультант ответит на ваши вопросы, подскажет, с чего начать, поможет назначить время первой встречи со специалистами.

Компания «Моспроект» — признанный лидер на рынке работ по проектированию, обследованию, экспертизе строительных объектов, а также узакониванию самовольных построек. Мы располагаем полным комплектом необходимого для проведения соответствующих работ измерительного и диагностического оборудования — а также автолабораторией, позволяющей нашим инженерам добираться в любые точки Москвы и МО. В нашем штате — ведущие специалисты: инженеры, геодезисты, юристы, — имеющие огромный положительный опыт проведения соответствующих работ. Каждый наш документ оформляется с безупречной точностью — и без возражений принимается даже самыми «труднопроходимыми» инстанциями. Доверьте подготовку документации в процессе легализации самостроя специалистам «Моспроект» — обеспечьте себе наивысшие шансы на сохранение объекта!