Внесение изменений в ПЗЗ Московской области 

Необходимость установления и соблюдения ПЗЗ

Какой бы разумной ни была градостроительная политика и как бы удачно ни воплощалась она в жизнь муниципальными властями, существует одна вечно нерешаемая проблема: дефицит свободной земли. С годами вопрос становится все острее, а полноценного ответа на него, ввиду ограниченного количества предмета разговора, быть не может.

В таких условиях совершенно неразумно не только раздавать все еще остающиеся свободными территории всем желающим, но и позволять собственникам и арендаторам пользоваться землей на собственных условиях. Состояние, инфраструктура, застроенность одного участка непосредственно влияют на соседние земли — разумеется, не всегда в лучшую сторону. Не следует забывать и о естественном для властвующих субъектов стремлении извлечь как можно большую выгоду для себя, за счет целевой раздачи земли и привилегий. Дополнительными факторами становятся необходимость сохранения историко-культурных и природных достопримечательностей, а также потребность в привлечении к развитию территории инвесторов и кредиторов.

Одним из способов контроля распределения и эксплуатации земли стало введение правил землепользования и застройки (сокращенно — ПЗЗ), определяющих такие ключевые аспекты использования участка, как виды разрешенной на нем деятельности, назначение и габариты возводимых и реконструируемых построек.

Важно: в соответствии с Градостроительным кодексом (статья 31), утверждение правил землепользования и застройки, равно как и дальнейшее внесение изменений в ПЗЗ, находится в ведении местных (региональных или городских) властей и оформляется в виде законов и/или дополнительных постановлений.

Вопрос – ответ:

Действующие для моего участка правила землепользования не позволяют строить запланированный объект, добиться изменения ПЗЗ по Московской области не получилось. Что случится, если начну строительство в обход правил?

Проведение строительных работ с нарушением действующего законодательства, включая и правила землепользования и застройки, в соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса по умолчанию относит возводимый или реконструируемый объект к категории самовольных построек. Последнее же означает, что в случае обнаружения объекта (а власти Москвы и Московской области делают в этом направлении все от них зависящее) он оказывается под угрозой сноса, а владельцу придется, кроме выплаты большого штрафа, оплачивать легализацию или, в случае невозможности таковой, снос самостроя.

Потребность внесения изменений в ПЗЗ в Московской области

В большинстве случаев желание владельца или арендатора земли внести изменения в ПЗЗ МО бывает вызвано следующими причинами:

• техническая невозможность соблюдения действующих ограничений: например, строимое или реконструируемое здание не вписывается в рамки по одному или нескольким пространственным критериям — общей площади, этажности, длине или ширине — или особенностям эксплуатации;
• отсутствие возможности у региональной (муниципальной) власти изменить актуальное распределение земельных участков: разделять, объединять их, выделять новые и так далее, — в такой ситуации внесение изменений в ПЗЗ Московской области позволяет произвести соответствующие операции, а затем в законном порядке зарегистрировать новые участки в Росреестре;
• принятие местными властями стратегии комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ), в негативном ключе затрагивающей интересы собственника земли: например, налагающей новые ограничений или делающей невозможным осуществление ранее производимой хозяйственной деятельности, — в этом случае принятие изменений ПЗЗ по МО позволит вывести участок из зоны КУРТ, а значит, снять ограничения;
• необходимость уточнения границ и правил использования земельных участков и входящих в их состав особых зон: кадастровый учет — непрерывный процесс, возникновение ошибок в котором, разумеется, нежелательно, но и неизбежно, а исправление недочетов достигается в том числе путем изменения правил землепользования и застройки.

Важно: отдельным случаем является незаконное установление местными властями правил землепользования и застройки. Необходимости в процедуре внесения изменений в ПЗЗ Московской области — как, впрочем, и любого другого региона — здесь нет: проблема, при наличии у заинтересованного лица доказательств нарушения закона, решается посредством обращения в суд.

Изменение ПЗЗ в Московской области: законодательство и подчиненность

Порядок и условия внесения изменений в ПЗЗ МО регламентируются положениями как федерального, так и регионального законодательства, в частности:

• Градостроительным кодексом РФ, в первую очередь статьями 30–34;
• Федеральным законом № 131 «О местном самоуправлении» (131-ФЗ);
• Законом МО № 36/2007–ОЗ «О Генеральном плане развития»;
• Распоряжением Главархитектуры МО № 28РВ-281 «О регламенте рассмотрения обращений граждан»;
• Распоряжением Главархитектуры МО № 28РВ-686 «Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки» (далее — просто Распоряжение).

Как указывается в части 3.1 последнего, ключевая роль в принятии решения о возможности внесения изменений в ПЗЗ отводится Мособлархитектуре; помимо этого органа, на успех обращения заинтересованного лица влияет мнение местных властей и заинтересованных госструктур, а также результаты проводимых в пределах городских округов публичных слушаний.

Кто может подать заявку на изменение ПЗЗ в Московской области

Как следует из части 2.2.1 Распоряжения, в настоящее время подавать заявление на изменение правил землепользования по МО вправе собственники как земельных участков, требующих соответствующих корректив, так и размещенных на таких участках капитальных объектов. К последним относятся как уже возведенные постройки, так и здания (сооружения, помещения) в процессе строительства.

Часть 2.1 Распоряжения указывает, что заявители могут быть:

• частными лицами;
• индивидуальными предпринимателями;
• компаниями, организациями и иными юридическими лицами.

Таким образом, в отличие от порядка изменения ПЗЗ в Москве, теоретически позволяющего подать заявление любому заинтересованному лицу, в Московской области заявка может быть принята только от собственника. Поскольку противное не предусматривается Распоряжением, заявитель может быть владельцем строимого или уже выстроенного здания и арендатором земли — конечно, при условии, что договор аренды заключен с полным соблюдением закона.

Вопрос — ответ:

Хочу подать заявление на изменение правил землепользования, можно ли доверить подачу третьему лицу? Участок находится в Московской области.

Да, в соответствии с частями 2.1 и 7.1.2 Распоряжения допускается подача заявления на изменение ПЗЗ в МО лицами, имеющими нотариально заверенные доверенности.

Внесение изменений в ПЗЗ: какие документы нужно подготовить

Как следует из части 7.1 Распоряжения, обязательными к предъявлению заявителем являются следующие документы:

• заявление, заполняемое на портале госуслуг (формы заявления для физических и юридических лиц приводятся в Приложениях 5 и 6 Распоряжения);
• нотариально заверенная доверенность, если заявление направляется, по поручению собственника земли и/или капитального объекта, третьим лицом;
• нотариально заверенное согласие сособственников, если земельный участок и/или постройки находятся в долевой собственности (заявление в отношении одного объекта направляется одним заинтересованным лицом);
• выпущенное независимой организацией — членом СРО заключение о том, что реализация предполагаемых изменений не повлечет нарушения каких бы то ни было актуальных законов, подзаконных актов, норм и регламентов — от технических стандартов до вопросов экологической безопасности;
• правоустанавливающие документы на рассматриваемые в процессе принятия решения о возможности изменения ПЗЗ недвижимые объекты — если таковые не внесены в ЕГРН, в противном случае данные запрашиваются из Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия;
• положительное решение Градостроительного совета МО, если заявление подается в процессе согласования возведения многоквартирного дома.

В свою очередь, часть 7.2 Распоряжения перечисляет документы, получаемые Мособлархитектурой в рамках межведомственного взаимодействия, которые заявитель, надеющийся несколько ускорить процесс, вправе представить по собственному желанию:

• данные заявителя — частного предпринимателя или юридического лица — из соответствующего реестра;
• выписки из ЕГРН на земельный участок и располагающихся на нем зарегистрированных в Росреестре строениях;
• информация из Росреестра о частично или полностью входящих в состав участка охраняемых зонах;
• рекомендации муниципальной администрации по допустимости изменения ПЗЗ, если участок входит в границы КРТ;
• положительные заключения министерств культуры, экологии, сельского хозяйства, Росавиации, Росатома и прочих структур, в сферу интересов которых входит рассматриваемый участок.

Важно: в случае если какие-либо из перечисленных документов составлены на отличном от русского языке (включая региональные), для рассмотрения возможности изменения ПЗЗ в Московской области они должны быть переведены на русский, с нотариальным заверением достоверности перевода и данных переводчика.

Вопрос – ответ:

Как я могу подать заявление и документы на изменение правил землепользования, есть ли варианты кроме «Госуслуг»?

В настоящее время заявка на внесение изменений в ПЗЗ по Московской области направляется в электронной форме, через региональный портал госуслуг (РПГУ). Воспользоваться формой подачи заявления можно как самостоятельно, на любом подходящем устройстве, так и обратившись в любой доступный МФЦ: услуга предоставляется бесплатно.

Порядок принятия решения об изменении ПЗЗ в МО

В соответствии с разделами 4 и 14, а также Приложением 10 к Распоряжению, процедура одобрения внесения изменений в правила землепользования (или принятия решения об отказе) выглядит так:

1. Заинтересованное в изменении ПЗЗ лицо подготавливает пакет исходных документов по представленному выше списку. Часть данных заявитель может собрать самостоятельно, в то время как за экспертным заключением следует обращаться в квалифицированную профильную организацию. Последнюю рекомендуется выбирать по четырем основным критериям: наличию необходимой разрешительной документации, опыта аналогичной деятельности, портфолио и положительных отзывов клиентов.
2. Собственник земли и/или располагающегося на ней капитального объекта заполняет на портале госуслуг заявление, прикладывает к нему документы по списку (заявитель может добавить дополнительные данные, если считает, что они имеют прямое отношение к вопросу необходимости изменения ПЗЗ) и направляет на рассмотрение в Мособлархитектуру.
3. Заявка регистрируется Мособлархитектурой в течение 1 рабочего дня с момента получения входящих данных. Как отмечалось выше, некоторые документы, прилагаемые к заявлению, обязательны к представлению, в то время как получением других заявитель может заняться по собственной инициативе.
4. В течение 1 рабочего дня с момента регистрации заявление рассматривается Мособлархитектурой на предмет полноты представленной информации и корректности оформления прилагаемых документов, после чего принимается решение о передаче документации на рассмотрение по существу или об отказе в приеме. В последнем случае заявитель вправе устранить ошибки и направить заявление снова — количество попыток не ограничено.
5. Если документы были приняты к рассмотрению, на протяжении следующих 7 рабочих дней Мособлархитектура в процессе межведомственного взаимодействия направляет в соответствующие ведомства запросы на представление информации, обрабатывает и анализирует полученные сведения, после чего подготавливает проект рекомендаций по одобрению или отклонению предполагаемых изменений. Как отмечалось выше, добровольное представление заявителем таких данных (например, выписок из ЕГРН) способно несколько ускорить этот процесс.
6. Критически важный этап внесения изменений в правила землепользования — рассмотрение Комиссией по подготовке проекта ПЗЗ вопроса по существу. Результатом заседания комиссии становится принятие рекомендаций по одобрению или отклонению предлагаемых заявителем изменений и направление данных рекомендаций в Градостроительный совет МО. Срок выработки рекомендаций — до 7 рабочих дней.
7. Следующим, не менее значимым этапом становится принятие Градостроительным советом решения о допустимости или недопустимости внесения изменений в ПЗЗ Московской области. Рассмотрение вопроса и направление протокола в Мособлархитектуру осуществляются также в течение 7 рабочих дней.
8. В течение следующих 4 рабочих дней Мособлархитектура формирует решение об учете или невозможности учета предлагаемых заявителем изменений ПЗЗ по Московской области. Документ формируется в цифровом виде, заверяется электронной подписью уполномоченного лица и направляется в личный кабинет заявителя на региональном портале госуслуг. По желанию заявитель может обратиться в любой размещенный в пределах МО многофункциональный центр и получить распечатанную версию документа.

Важно: максимальный срок рассмотрения заявки составляет 27 рабочих дней; продление этого срока Распоряжением не предусмотрено. Услуга предоставляется полностью бесплатно — разумеется, заключение независимой экспертной организации заявитель заказывает за свой счет.

Вопрос – ответ:

Подавал заявку на изменение ПЗЗ в Мособлархитектуру, оказалось, что неправильно оформили один документ, в результате получил отказ. Можно ли исправить недочеты и снова подать заявление, сколько это будет стоить и как долго будут рассматривать документы в этот раз?

В соответствии с частями 9.3 (второй абзац) и 9.4 Распоряжения, заявитель, по тем или иным причинам получивший отказ в изменении правил землепользования и застройки, вправе, устранив обнаруженные в документации проблемы, вновь направить в Мособлархитектуру заявление, с прикрепленными к нему обновленными документами. Никакой разницы между процедурами первичной и последующей подачи заявки нет: заявление так же направляется через региональный портал госуслуг, рассматривается в те же сроки и полностью бесплатно.

В каких случаях последует отказ во внесении изменений в ПЗЗ Московской области

Полный список для отказа во внесении изменений в ПЗЗ МО представлен в разделах 8 и 9 Распоряжения. Среди них значатся:

• подача заявления лицом, не являющимся собственником и не представляющим интересы собственника;
• представление на рассмотрение уполномоченных органов неполного пакета обязательных документов;
• представление некорректных, противоречивых или не соответствующих действительности сведений;
• техническая невозможность открыть те или иные файлы или ознакомиться с их содержанием — например, по причине некачественного сканирования;
• некорректное заполнение одного или нескольких полей заявления, включая заверение цифровой подписью;
• направление заявления, идентичного находящемуся в данный момент на рассмотрении уполномоченного органа;
• отсутствие установленных в отношении являющегося предметом заявления участка правил землепользования и застройки;
• невозможность внесения изменений в правила вследствие актуальных на момент рассмотрения правовых ограничений;
• отзыв заинтересованным лицом ранее поданного и все еще находящегося на рассмотрении заявления.

Важно: в соответствии с частью 9.2.4 Распоряжения не представляется возможным и изменение ПЗЗ в отношении объекта самовольного строительства. На практике это значит, что владельцу самостроя сначала придется его легализовывать (возможно, изменив конструктивные решения так, чтобы они согласовывались с действующими правилами землепользования и застройки) — и лишь затем, при успешном исходе дела, заниматься вопросами изменения ПЗЗ и последующей перестройкой объекта.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области производится по инициативе владельца участка и/или размещенных на нем капитальных объектов. Заявление на изменение ПЗЗ в МО подается заинтересованным лицом посредством регионального портала госуслуг — самостоятельно или в МФЦ. Номинальный срок рассмотрения заявки — 27 рабочих дней. Ответ заявитель получает в виде электронного письма в личном кабинете; при необходимости можно получить бумажную версию решения Мособлархитектуры в любом МФЦ в границах Московской области. Услуга представляется муниципальными органами совершенно бесплатно — а подавать исправленные и дополненные версии заявления заинтересованное лицо может неограниченное количество раз.