Внесений изменений ВРИ 

Что из себя представляют виды разрешенного использования, какие существуют типы и категории ВРИ, каковы правовые аспекты установления и изменения ВРИ и на какие моменты собственнику следует обратить особое внимание — расскажет в статье компания «Моспроект».

Сущность и назначение ВРИ

Разумное распределение земли — один из самых больных вопросов градостроительной политики и землепользования в целом. Количество свободных участков закономерно уменьшается, цена на землю не менее логично растет — и государственной власти необходимо балансировать между тремя главными задачами:

1. Необходимостью выделять и перераспределять землю под ведение самых разнообразных работ: от строительства частного дома или садоводства до сельскохозяйственной, добывающей и промышленно-производственной деятельности. Совокупность выполняемых пользователями работ составляет значительнейшую часть экономики — и отказ от распределения участков между частными лицами не только незаконен, но и попросту губителен для государства.
2. Необходимостью обеспечения контроля оборота и использования земельных участков с целью получения максимальных поступлений в государственный и муниципальные бюджеты. По понятным причинам при распределении свободных участков предпочтение отдается наиболее перспективным проектам — мало того, существуют ситуации, в которых органами местного самоуправления могут быть изъяты уже распределенные земли.
3. Необходимостью противодействия коррупции при распределении земли, а также пресечения неправильного использования участков, которое может нанести серьезный урон здоровью людей, природным ресурсам и экономике.

Потребность в соблюдении равновесия логично приводит к созданию сложной системы условий, в соответствии с которыми должно осуществляться пользование землей, в том числе правил землепользования и застройки (ПЗЗ), программ комплексного развития территории (КРТ) и видам разрешенного использования, специфике которых посвящена данная статья.

И если под ПЗЗ обычно понимают установленные для каждого конкретного участка предельные технические характеристики возводимых капитальных объектов (на деле термин значительно шире), ВРИ определяют допускаемые на рассматриваемой земле виды деятельности: садоводство, жилое и нежилое строительство, производство, предпринимательство, спорт, обеспечение обороноспособности и так далее.

Несложно догадаться, что заниматься на данном пользователь вправе именно разрешенными видами деятельности. Отсюда специфическая проблема: парадигму бизнеса правообладатель может менять сколько заблагорассудится, а вот самостоятельно скорректировать действующие законы, постановления и регламенты, в том числе определяющие параметры использования земельного участка, не может. К счастью, возможность внесения корректив в перечень видов разрешенного использования для конкретного участка существует: об особенностях подготовки и подачи документов для изменения ВРИ мы расскажем ниже, но сначала — подробнее об их классификации и применении.

Не следует путать изменение ВРИ с актуализацией (уточнением). Первая редакция классификатора (так называется список существующих ВРИ) была утверждена Росреестром в 2014 году, а ныне действующая версия — в 2024-м. Таким образом, для большого количества ранее полученных участков в ЕГРН прописаны устаревшие виды разрешенного использования. С одной стороны, согласно российскому законодательству легальность использования участка в таком случае сохраняется, то есть владелец по-прежнему может полноценно распоряжаться своей собственностью. С другой — в некоторых ситуациях, например, в процессе отчуждения недвижимости, нужно оперировать актуальными ВРИ.  Найти соответствие устаревших видов разрешенного использования действующим можно посредством специального электронного сервиса на портале mosreg.ru. Услуга установления соответствия и внесения обновленных сведений в единый реестр в Москве и Московской области оказывается полностью бесплатно — в отличие от изменения ВРИ.

Важно: сравнительно часто чиновники настаивают, чтобы вместо установления соответствия заявитель проходил процедуру изменения ВРИ. Такое требование не имеет законных оснований: официальное разъяснение Росреестра, данное в выпущенном 21.06.2022 г. письме №14-5/28-ТГ/22, прямо указывает на необходимость поиска максимального соответствия, а не изменения ВРИ.

Классификация ВРИ: типы и категории

В соответствии с действующими в России нормами ВРИ, вне зависимости от конкретных ситуаций (территориальной структуры, времени предоставления земли пользователю, предусмотренных для участка санитарных зон и зон охраны памятников культуры и истории) делятся, согласно части 2 ст. 7.3 Земельного кодекса и части 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, на 3 типа:

1. Основной. Представляют собой перечень видов хозяйственной деятельности, которой правообладатель по умолчанию вправе заниматься на выделенной земле. Для одного участка может быть установлено несколько основных ВРИ — тогда, при наличии удовлетворяющего его варианта, правообладатель может выбрать подходящий вид разрешенного использования сам, не обращаясь ни в какие государственные службы, комиссии и учреждения.
2. Вспомогательный. Может быть добавлен, для повышения качества хозяйственной деятельности, к основному, однако использовать дополнительный ВРИ в качестве основного или заменять им основной ВРИ не допускается. Вспомогательный ВРИ несамостоятелен и находится в неразрывной связи с основным: он не расширяет возможности правообладателя, а лишь делает их в большей степени осуществимыми.
3. Условно-разрешенный. В отличие от вспомогательного, может быть принят с целью расширения списка разрешенных на участке отдельных видов деятельности. Его согласование выполняется установившим перечень допустимых для определенной территориальной зоны органом власти. В границах одного участка может допускается установление нескольких условно-разрешенных ВРИ — с учетом действующих в условиях территориального зонирования ограничений.

Важно: соблюдение установленных ВРИ обязательно вне зависимости от формы права на недвижимое имущество. Находится ли участок в частной собственности или аренде, пользователь может осуществлять на нем только разрешенную хозяйственную деятельность, а за нарушение гражданину или организации грозит штраф.

Полный список разрешенных ВРИ устанавливается для входящих в состав муниципального образования (города, поселения, района, городского или сельского округа) территориальных зон. Установление видов разрешенного использования и управление ими находятся в логической связи с историческими, культурными, природными особенностями региона, а также необходимостью защиты населения от неблагоприятных техногенных факторов, обеспечения безопасности и социального благополучия. Установление ВРИ выполняется с учетом мнений, высказанных при проведении общественных слушаний, обращений граждан — и, разумеется, с соблюдением требований, изложенных в законодательных документах Российской Федерации, конкретного региона и населенного пункта.

Действующая номенклатура категорий и видов ВРИ утверждена Росреестром в Приказе №П/0412, с последними дополнениями от 24.12.2024 г. Классификатор включает 14 основных категорий разрешаемой на участке хозяйственной деятельности:

1. Сельскохозяйственная: выращивание разных культур, разведение пчел, рыбы, птицы, скота, пушных зверей, заготовка сена, специальная научная деятельность, переработка продукции (пункты 1.0–1.20).
2. Жилищное строительство: индивидуальное, блокированное, мало-, средне- и крупноэтажное, обслуживание здания и прилегающей территории, размещение парковок и гаражей (пункты 2.0–2.7.2).
3. Строительство и эксплуатация объектов социальной инфраструктуры: административных зданий, детских домов, пунктов помощи беженцам и бездомным, общественных приемных, пунктов телефонной и телеграфной связи, общежитий, мастерских, прачечных, бань, больниц, детских садов, школ, институтов, театров, кинотеатров, парков, мест отправления культа, ветеринарных клиник, приютов (пункты 3.0–3.10.2).
4. Строительство и эксплуатация коммерческих объектов: бирж, магазинов, рынков, торговых центров, банков, страховых компаний, гостиниц, кафе, столовых, ресторанов, аттракционов, игровых автоматов (за исключением азартных игр), зон для азартных игр, объектов дорожного сервиса (заправок, моек, ремонтных мастерских, торговых точек, мотелей), ярмарок и выставок (пункты 4.0–4.10).
5. Строительство, создание и обустройство мест общественного отдыха: спортивных площадок, клубов и залов, причалов, ангаров, туристических баз, детских лагерей (пункты 5.0–5.5).
6. Строительство и эксплуатация промышленно-производственных комплексов: добывающих, перерабатывающих, объектов в сфере автомобилестроительной, фармацевтической, электронной, ювелирной, пищевой, строительной, строительной, энергетической промышленности (пункты 6.0–6.12).
7. Строительство, обустройство и поддержка функционирования объектов транспортной и транспортировочной сферы: автотрасс, железных дорог, водных каналов, портов, аэродромов, вокзалов, всех видов трубопроводов (газо-, нефте-, бензо-, аммиако-, водопроводов и так далее) (пункты 7.0–7.6).
8. Строительство и эксплуатация объектов оборонно-военной, охранной, пенитенциарной сферы: полигонов, пограничных знаков, заграждений и просек, зданий и штабов, тюрем, поселений, следственных изоляторов (пункты 8.0–8.4).
9. Строительство, создание и эксплуатация объектов природоохранной, историко-культурной и санаторно-курортной деятельности: запретных зон, заповедников, профилакториев, санаториев, грязелечебниц, пляжей, сохранение и изучение исторических и культурных памятников (пункты 9.0–9.3).
10. Строительство, создание и обустройство объектов лесного хозяйства: заготовки, хранения, переработки, выращивания лесов (пункты 10.0–10.10).
11. Строительство, создание и обустройство объектов водного хозяйства: водопоев, скважин, колодцев, плотин, водосбросов, судопропускных, берегозащитных сооружений (пункты 11.0–11.3).
12. Создание и обустройство объектов, относящихся к территориям общего пользования: автодорог в пределах городов, сел и других населенных пунктов, велодорожек, площадей, бульваров, улиц, малых архитектурных форм, некапитальных строений, кладбищ, могильников, а также «пустых» запасных зон (пункты 12.0–12.3).
13. Огородничества и садоводства, с возведением подсобных построек и, во втором случае, частного жилья (пункты 13.0–13.2).
14. Строительство частных домов в малоэтажном жилом комплексе (пункт 14.0).

Важно: перечень видов хозяйственной деятельности, которые могут быть разрешены в пределах той или иной территории, регулярно пополняется. Так, на 2020 год в категории 10 насчитывалось всего четыре подпункта (10.1–10.4), а в соответствии с приказом Росреестра от 2024 года их количество увеличилось до десяти (10.1–10.10).

Как узнать, какие ВРИ установлены для участка

Самый простой, бесплатный, не требующий регистрации способ получить сведения об установленных для земельного участка видах разрешенного использования — открыть в интернете публичную кадастровую карту и найти интересующий объект. Советуем воспользоваться любым из представленных ниже информационных ресурсов, перейдя по активной ссылке:

• официальный сайт Росреестра: содержит наиболее актуальные из представленных онлайн общих сведений об объектах, однако менее удобен в отношении поиска;
• сайт «Публичная кадастровая карта»: обеспечивает более комфортный поиск, вместе с тем может предлагать пользователю устаревшие или неполные данные.

В обоих случаях проверка может осуществляться по адресу, на котором расположен объект, его координатам — или путем масштабирования карты и выбора конкретного участка или строения. Следует помнить, что результатом поиска станет (при наличии соответствующих данных) получение лишь общего списка установленных ВРИ.

Более точный способ получить данные о ВРИ — заказ выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Услуга платная: с начала 2025 года за получение документа в электронном или бумажном виде физическому лицу придется заплатить 580 и 920 рублей соответственно. В дополнение к полному списку видов разрешенного использования обладатель имущественного права сможет узнать точный размер своего участка и другие полезные сведения.

Заказать выписку из ЕГРН можно на портале «Госуслуги», непосредственно на сайте Росреестра, а также обратившись в МФЦ: обработка заявления осуществляется бесплатно, цена выписки такая же, как в остальных случаях.

Еще один способ узнать ВРИ своего участка — запросить градостроительный план; подробнее об этом варианте расскажем ниже.

Сведения о видах разрешенного использования в ГПЗУ

Данные об установленных для данного участка ВРИ содержатся и в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), подготавливаемом на основании принятого Генерального плана (ГП) для конкретного земельного участка.

Подать заявку на получение ГПЗУ правообладатель может обратившись в местную администрацию, МФЦ или воспользовавшись порталом «Госуслуги». Градостроительный план оформляется бесплатно, выдача заверенной бумажной копии — платная услуга. В документе приводятся все действующие на участке типы видов разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Помимо этих данных, в ГПЗУ содержатся иные принципиально важные сведения: действующие ограничения на габариты застройки, наличие охранных зон и прочие.

Важно: ГПЗУ может содержать устаревшие данные, в том числе об установленных для участка видах разрешенного использования. Во избежание недоразумений рекомендуем воспользоваться несколькими способами получения информации, в том числе запросить выписку из базы Росреестра.

Формирование списка видов разрешенного использования согласно ГП

Несмотря на распространенное мнение, Генеральный план не содержит конкретного перечня ВРИ для того или иного входящего в его границы участка. Вместе с тем именно ГП задает вектор развития рассматриваемой территории, причем на сравнительно длительный срок — от 20 лет.

При принятии генерального плана, подписываемого главой администрации, в соответствии с действующими нормативными актами утверждаются функциональные зоны: сельскохозяйственные, промышленно-производственной, общественно-деловой, жилой застройки и так далее. В зависимости от того, в какую зону попадает рассматриваемый участок, для него, также уполномоченным органом местной власти, устанавливаются правила землепользования и застройки, которые детализируют функциональные зоны, превращая их в территориальные, а для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, в состав которого и включаются виды разрешенного использования.

Проекты ГП и ПЗЗ перед подписанием проходят стадию публичных слушаний: поступившие конструктивные предложения учитываются при корректировке проектов, что теоретически позволяет получить наиболее адекватные с точки зрения конечного пользователя требования и ограничения.

Важно: орган местной власти не вправе «придумывать» уникальные ВРИ — все перечисляемые в документации виды разрешенного использования берутся из актуальной версии утвержденного Росреестром Классификатора.

Формирование списка видов разрешенного использования в КРТ

Принятие программы комплексного развития территории (КРТ) приводит к необходимости пересмотра действующих ВРИ. Процесс протекает вне зависимости от ранее утвержденных положений Генерального плана, а также не предполагает получения одобрения владельцев попавших в программу земельных участков. Разумеется, мнения правообладателей при подготовке новых ПЗЗ могут быть учтены — однако, ввиду обременительности КРТ для собственника, рассчитывать на взаимопонимание не следует.

Проект изменения ПЗЗ и ВРИ в данном случае формируется на основании предполагаемых программой КРТ изменений, утверждается уполномоченным органом (в Москве это Москомархитектура) и в установленный срок вступает в силу. Оспорить данное решение в целом владелец участка не сможет; вместе с тем, собственник вправе направить в соответствующий орган запрос на изменение ПЗЗ для своего участка, что, при положительном исходе дела, означает выход из КРТ. Если в процессе принятия программы КРТ были допущены нарушения или изменить ПЗЗ административным путем не получилось, правообладатель может подать исковое заявление в суд — с тем, чтобы вернуть ПЗЗ и ВРИ к исходным или внести полезные для него изменения.

Важно: противостоять принятым при утверждении и внедрении программы КРТ довольно трудно, а иногда попросту невозможно. Часто наилучшим путем для собственника, не желающего участвовать в программе, становится получение компенсации за изъятие участка государством — а увеличить размер выплаты поможет своевременное проведение независимой оценки стоимости.

Порядок изменения ВРИ: краткая инструкция

Разберем несколько типичных случаев изменения видов разрешенного использования.

Нужный основной ВРИ есть в списке установленных

Самый простой и приятный для правообладателя вариант. Собственник вправе самостоятельно выбирать ВРИ из списка основных, а для утверждения выбора ему достаточно направить через МФЦ заявление по форме, приведенной в Приложении 2 к приказу Росреестра №П/0310.

Важно: правообладателю следует помнить, что изменение ВРИ, непременно отображаемое в документации на участок, прямо влияет на его кадастровую и рыночную стоимость, а также на сумму начисляемого земельного налога. Именно поэтому иногда имеет смысл не добавление новых видов разрешенного использования, а, напротив, исключение уже имеющихся.

Возможно изменение ВРИ и в случае, если участок находится в аренде у федеральной, региональной или муниципальной власти. Действовать самостоятельно арендатор по понятным причинам не может; ему потребуется обратиться с заявлением в уполномоченный орган (в Москве это Департамент городского имущества, а в Московской области — Министерство имущественных отношений) и, при вынесении положительного решения, дождаться фиксации изменений в ЕГРН.

Нужного основного ВРИ нет в списке установленных

В соответствии со ст. 33 Градостроительного кодекса, в данной ситуации собственнику участка потребуется обращаться за корректировкой ПЗЗ в специальную комиссию. В Москве рассмотрением таких обращений занимается созданная при Москомархитектуре Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), в Московской области — комиссия при Мособлархитектуре. Приведем обобщенный алгоритм действий при подаче заявления в Москомархитектуру:

1. Правообладатель готовит пакет исходных материалов: правоустанавливающие документы, имеющиеся договоры, заключения, предписания, а также архитектурно-градостроительную концепцию (АГК), содержащую базовые предложения по преобразованию участка. Заказать АГК можно в имеющей достаточные квалификацию и опыт проектной организации.
2. Собственник направляет заявление на изменение ПЗЗ, а вместе с ним АГК и сопутствующую документацию, в адрес Москомархитектуры. Заявка подается в электронном виде.
3. В течение следующих 60 суток (средний срок) проводятся проверка корректности представления данных, запросы информации в рамках межведомственного взаимодействия, рассмотрение заявления ГЗК, утверждение решения ГЗК Москомархитектурой и формирование положительного или отрицательного ответа: первый оформляется в виде собственного правового акта, второй — в виде направляемого в личный кабинет заявителя письма.
4. Вынесение положительного решения означает направление Москомархитектурой соответствующей информации в Росреестр, для обновления списка ВРИ в ЕГРН. Собственник, получивший отрицательный ответ, может исправить указанные недочеты (например, получить отсутствующий документ или приложить сканированное изображение лучшего качества), а затем направить новое заявление — количество обращений не ограничено, и все они рассматриваются бесплатно.

Владелец участка, считающий, что его права были в той или иной мере нарушены, вправе подать в суд иск с требованием изменения ПЗЗ и, соответственно, ВРИ. Такой вариант уместен, в частности, если при административном обращении был получен необоснованный отказ.

Важно: срок рассмотрения заявления в сложных случаях может быть существенно, вплоть до нескольких месяцев, увеличен. Чтобы максимально сократить это время, заявитель может самостоятельно представить документы, получаемые в порядке межведомственного взаимодействия, — в частности, выписку из ЕГРН.

Нужно изменить условно-разрешенный ВРИ

Чтобы изменить или добавить условно-разрешенный ВРИ, собственник должен подать соответствующее заявление в уполномоченный муниципальный орган — напрямую, через портал «Госуслуги» или посредством обращения в МФЦ. В процессе рассмотрения заявки проводятся публичные слушания; по прохождении последних специальная комиссия формулирует рекомендации по одобрению или отказу в изменении ВРИ, направляемые в местную администрацию. Глава администрации изучает поступившие сведения и принимает окончательное решение.

Принятие положительного решения означает автоматическую передачу данных в Росреестр, для обновления информации в ЕГРН; в дальнейшем владелец земли может заказать выписку с актуальными сведениями. Получивший отказ заявитель имеет право оспорить решение администрации в суде — при этом понадобится привести доводы, доказывающие наличие возможности изменения ВРИ и/или показывающие допущенные уполномоченными органами нарушения.

Специфика изменения ВРИ

Не представляется возможным изменение ВРИ в следующих случаях:

• инициатор пользуется землей на правах аренды, арендодателем является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, а договор заключен по результатам торгов;
• арендатор пользуется федеральной или муниципальной землей, выделенной ему под осуществление конкретных видов хозяйственной деятельности, и данные ограничения прописаны в договоре или сопутствующей документации;
• правила землепользования и застройки не содержат желаемого ВРИ, а корректировка самих ПЗЗ по той или иной причине не допускается;
• участок попал в программу КРТ, но новые планировочные решения еще не были утверждены, таким образом, земля в течение неопределенного времени находится в подвешенном состоянии.

Помимо перечисленных случаев, в изменении ВРИ будет отказано, если заявитель представил на рассмотрение уполномоченного органа неполные, некорректные или нечитаемые (плохого качества или сохраненные в не открывающихся файлах) данные. Подача заявления представителем правообладателя, имеющим нотариально заверенную доверенность, причиной для отказа не является.

Особенности изменения ВРИ в Москве и Московской области

Самой существенной особенностью изменения или добавления ВРИ в указанных регионах является частичная платность: если вид разрешенного использования планируется менять в целях дальнейшего строительства, заявителю (конечно, при получении положительного решения) потребуется заплатить пошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости рассматриваемого участка. Формально плата взимается с собственника; если земля находится в аренде, расходы могут быть переложены на арендатора — этот вопрос законодательно не регламентируется.