Уточнение границ

Компания «Моспроект» проводит определение границ участка, а также прочие кадастровые работы в Москве и Московской области. Чтобы узнать подробнее, в каких случаях необходимо установление границ участка, какие документы потребуется подготовить до старта работ на местности, какие требования действуют в отношении осуществляющего кадастровые работы специалиста и в каком порядке полученные сведения о земельном участке вносятся в ЕГРН, ознакомьтесь с подготовленной нашим экспертом статьей.

В каких ситуациях потребуется уточнение границ участка

В соответствии с данными Минэкономразвития разъяснениями, определение границ участка проводят в случае, если являющийся объектом кадастровых работ земельный участок был поставлен Росреестром на учет, то есть внесение данных о нем в кадастр уже состоялось, однако качество содержащихся в ЕГРН сведений по тем или иным причинам не соответствует актуальным требованиям федеральных законов 218-ФЗ и 221-ФЗ, а также прочих имеющих непосредственное отношение к вопросу положений: подзаконных актов, предписаний, инструкций, методических указаний.

Таким образом, уточнение границ участка не предполагает необходимости регистрации «с нуля», как при первичном проведении кадастровых работ. Земельный участок, в отношении которого выполняется процедура, не снимается с учета, не аннулируются и его характеристики, напрямую не связанные с вопросом определения границ участка; разумеется, не ущемляется и право собственности. Провести уточнение границ участка означает лишь получить более достоверные сведения, которые затем будут приведены в кадастровой документации. Как следует из ранее упомянутых разъяснений Минэкономразвития, уточняющее определение границ участка требуется проводить в пяти конкретных ситуациях:

• В межевом плане, прочих документах, а также цифровых данных, внесенных в ЕГРН, попросту отсутствует информация о координатах граничных точек рассматриваемого земельного участка (такие случаи наиболее характерны для старых записей);
• В документации отсутствуют указания на то, что кадастровые работы, связанные с определением границ участка, провели с требуемой в конкретных условиях степенью точности;
• Первичное определение границ участка провели с недостаточной для данной категории земли степенью точности, и данные, внесенные в ЕГРН, не отвечают соответствующим актуальным стандартам;
• Для одной или нескольких граничных точек указаны координаты, не позволяющие однозначно судить о местоположении данных точек в реальности (к примеру, для таких точек указано несколько наборов координат, чего в силу естественных законов быть не может);
• Уточнение границ участка потребуется провести и в том случае, если приведенные в документации координатные данные не совпадают с реальными, в отношении как земельного участка в целом, так и отдельных его характерных точек.

Поскольку речь идет о комментариях к положениям действующего законодательства, а не об автономном законе федерального или местного уровня, приведенный выше список причин, по которым собственнику может потребоваться провести уточнение границ участка, сложно назвать исчерпывающим. На практике могут возникнуть и иные ситуации, требующие нового определения границ участка, — например, выяснившееся отсутствие государственной аккредитации лица, проведшего установление параметров земельного участка.

Важнейший вывод из сказанного в этом разделе: уточнение границ участка не является обязательной регулярной процедурой. Можно даже сказать, все ровно наоборот: определение границ участка нужно провести, с требуемыми параметрами точности, единожды — в таком случае результаты, представленные в заключении кадастрового инженера, будут сохранять силу вплоть до изменения геометрии земельного участка. Уточнение границ участка требуется лишь при возникновении обоснованных сомнений относительно достоверности внесенных в ЕГРН соответствующих данных или при невозможности посмотреть эти сведения в силу полного или частичного их отсутствия.

Почему провести уточнение границ участка все-таки придется

Действующим российским законодательством не предусматривается ответственность для собственника земельного участка с некорректно определенными или вовсе не определенными границами. Отсутствует ответственность и за несвоевременное уточнение границ участка — проще говоря, владелец земли с «нечеткими» контурами может годами и даже десятилетиями жить без необходимости провести уточненное определение границ участка. 

Вместе с тем, некачественное выполнение исходных кадастровых работ и пренебрежение потребностью в уточнении границ участка может вылиться в такие неприятные последствия, как:

• Территориальные споры с соседями: другим собственникам вряд ли понравится, что спорный объект «налезает» на их земельные участки или, напротив, они не могут воспользоваться принадлежащими им, согласно некорректно выполненному определению границ участка, «бонусными» площадями;
• Невозможность провести сделку купли-продажи: без уточнения границ участка (разумеется, если в этой процедуре есть объективная необходимость) продать объект попросту не получится, поскольку Росреестр, даже мирящийся с текущим наличием неточностей, переход права собственности без уточненного определения границ участка не оформит;
• Отказ в изменении эксплуатационных параметров земельного участка, включая категорию и список разрешенных на нем видов деятельности: орган исполнительной власти, в ведении которого находится принятие соответствующих решений, непременно потребует уточнения границ участка, даже если раньше никакого интереса к некорректно выполненному первичному определению границ участка не проявлял;
• Непреодолимые сложности в процессе преобразования земельного участка, от слияния с соседними объектами до разделения или выдела: несмотря на то, что во всех перечисленных случаях текущий земельный участок фактически перестает существовать, для оформления операций потребуется уточнение границ участка — и, разумеется, необходимо будет провести, с должной точностью, новое определение границ участков, образовавшихся по завершении процесса;
• Препятствия с продлением аренды: по чьей бы вине ни было выполнено неточное определение границ участка, отсутствие в базе Росреестра достоверных сведений вполне может стать причиной для отказа арендатору — что, в условиях предыдущей многолетней аренды, обернется существенными финансовыми потерями;
• Невозможность заключения иных сделок в отношении земельного участка, например, подарить его или передать в оперативное управление: как и в прочих случаях, предварительно регистрирующий орган почти со стопроцентной вероятностью потребует провести уточнение границ участка.

Любая из приведенных ситуаций, требующих уточнения границ участка, может привести к судебным разбирательствам — долгим, изматывающим как морально, так и материально. Провести точное определение границ участка для решения спора придется в любом случае — так почему бы не сделать это сразу по выявлении проблемы?

Отметим еще раз: уточняющее определение границ участка становится необходимым только тогда, когда некорректность выполнения кадастровых работ или отсутствие данных по результатам первичного определения границ участка уже замечены тем или иным государственным органом. Фактически запрета на осуществление гражданами сделок с «неуточненными» земельными участками нет — однако, как правило, наличие данного фактора снижает интерес покупателя, что отрицательно сказывается как на стоимости объекта, в отношении которого планируется провести операцию, так и на вероятности покупки в целом. 

Кто может провести определение границ участка

В соответствии с актуальными положениями российского права, проводить любые кадастровые работы, включая и первичное или уточняющее определение границ участка, вправе лишь имеющий государственную аккредитацию кадастровый инженер. Разумеется, хозяин земельного участка может измерить геометрические параметры и самостоятельно, даже с использованием профессионального оборудования, — но результаты его работы ни Росреестром, ни какими бы то ни было иными государственными инстанциями ни учитываться, ни отображаться в официальной документации, в том числе ЕГРН, не будут.

В свою очередь, кадастровый инженер, которому поручается провести уточнение границ участка, должен, помимо наличия соответствующего образования и аккредитации, соответствовать следующим критериям:

• Наличие минимального необходимого опыта: до начала самостоятельного выполнения кадастровых работ, включая и уточняющее определение границ участка, специалисту обязательно нужно поработать под руководством опытного кадастрового инженера;
• Отсутствие непосредственной субординационной или финансовой связи с заказчиком уточнения границ участка: кадастровый инженер, которому поручено провести новое определение границ участка с целью установления достоверных сведений, не должен быть ни подчиненным, ни вкладчиком, ни акционером заказчика, ни каким-либо иным образом зависеть от последнего материально (за исключением причитающейся за установление границ платы);
• Отсутствие, в любой форме, заинтересованности в результатах установления координат земельного участка: личной приязни, соображений этнического, культурного единства, профессионального единства, — а также негативного отношения к соседям, для которых уточнение границ участка может обернуться территориальными потерями.

Несоблюдение любого из перечисленных требований к специалисту, которому было доверено проводить уточнение границ участка, впоследствии может стать достаточным основанием для подачи ущемленной стороной иска в суд с целью оспаривания результатов установления местоположения и геометрии земельного участка. 

Не подвергайте себя неоправданному риску: обратитесь за определением границ участка в «Моспроект» — у нас работают лучшие кадастровые инженеры Москвы, выносящие совершенно беспристрастные, не боящиеся самой тщательной проверки заключения!

Документы для уточняющего установления границ земельного участка

В пакет документации, требуемой для уточнения границ участка (впрочем, как и для того, чтобы провести большую часть других кадастровых работ), обычно включаются:

• Паспорт или, при невозможности его представить, другой подтверждающий личность заявителя документ;
• Выписка из базы Росреестра, доказывающая, что рассматриваемый земельный участок уже поставлен на учет;
• Прочие документы, относящиеся к вопросу проведения предыдущих кадастровых работ, в том числе определения границ участка;
• Справка о присвоении адреса обследуемому земельному участку, для которого требуется установление точных границ;
• Собственно заявление на проведение работ в формате уточнения границ участка (при необходимости — сопутствующих работ).

Как правильно провести уточнение границ участка: пошаговая инструкция

Установление точных координатных привязок любого земельного участка проводят в следующем порядке:

1. Подготовка исходного пакета документов

Владелец требующего определения границ участка подготавливает нужные для старта работы документы (базовый список приведен выше) и передает собранную документацию специалистам «Моспроект».

2. Подписание договора

Сотрудники «Моспроект» изучают полученные материалы, выясняют у заказчика или путем обращения в соответствующие инстанции недостающие сведения, после чего определяют длительность и сроки проведения цикла кадастровых работ.

3. Уведомление соседей о предстоящих работах

После подписания официального договора на уточнение границ участка хозяин земли должен за неделю до начала установления координат предупредить соседей (владельцев граничащих объектов) о предстоящих работах. Предупреждать можно лично, заказным письмом или по телефону; если хозяина того или иного объекта найти не получается, последним средством становится публикация объявления о намеченном определении границ участка в местных официальных СМИ. После этого «пропавший» сосед считается предупрежденным, и проводить установление границ можно уже без его присутствия. Заботы по предупреждению соседей о предстоящем уточнении границ участка может взять на себя и кадастровый инженер «Моспроект» — при наличии соответствующей договоренности с клиентом.

4. Выезд на объект и проведение замеров

В назначенный час специалист приезжает на нуждающийся в уточнении границ участок и выполняет полный цикл замеров, с использованием современных технических средств и с соблюдением рекомендованной степени точности.

5. Предоставление полученных результатов собственнику и соседям

Результаты замеров представляются, в виде акта под подпись, как владельцу подлежащего определению границ участка, так и всем соседям. Как правило, качественное проведение уточнения границ исключает возможные несогласия; при наличии же таковых в акте делается соответствующая отметка, а территориальные споры впоследствии решается в судебном порядке. Инженеры «Моспроект» проводят кадастровые работы безупречно — а значит, даже в последнем случае суд станет на сторону нашего заказчика!

6. Разработка межевого плана по результатам замеров

Результаты замеров в процессе установления координат земельного участка оформляются в виде электронного документа — межевого плана, заверенного уникальной цифровой подписью инженера. По желанию владельца подвергнутого уточнению границ участка документ оформляется и в привычном «бумажном» виде.

7. Установление границ участка

Готовая документация направляется в регистрационную палату. По рассмотрении вопроса (до 10 рабочих дней) инстанция выдает свидетельство, описывающее уточненные границы объекта.

Чтобы провести процесс уточнения границ участка до конца, собственник должен направить полученные документы в Росреестр: лично, через многофункциональный центр, заказным письмом или с использованием официального сайта. Росреестр рассматривает обращение в течение календарного месяца, после чего, в случае положительного решения, вносит уточненные данные в ЕГРН. Обновленная информация появляется в публичном доступе — а собственник может заказывать новую выписку.

Установление координат участка: сколько стоит и как долго проводят?

Стоимость и длительность уточнения границ участка определяются многими факторами: от площади и удаленности от центральных населенных пунктов до специфики земли, в том числе наличия опасных и труднопроходимых зон. Как правило, цикл работ по установлению границ проводят в течение двух недель с момента заключения договора, а стоимость составляет от 20000 рублей. 

«Моспроект» — солидная компания, обладающая всеми требуемыми для осуществления кадастровых работ лицензиями, допусками, свидетельствами СРО. В нашем штате — квалифицированные кадастровые инженеры, компетентность каждого из которых подтверждена множеством проведенных на местности работ. В нашем арсенале — самое современное измерительное оборудование, прошедшее необходимые стадии регистрации в Росстандарте, своевременно поверяемое и калибруемое. А благодаря собственной мобильной станции специалисты «Моспроект» могут проводить работы как в пределах Москвы, так и в самых далеких точках Московской или прилегающих областей.

Чтобы получить больше информации и заказать услугу по уточнению границ участка, позвоните нам, закажите обратный звонок или напишите электронное письмо: консультант «Моспроект» ответит на все интересующие вас вопросы, подскажет, с чего нужно начать и поможет выбрать лучшее время для первичного посещения нашего офиса!