Проект перепланировки нежилых помещений

Компания «Моспроект» проводит в Москве и Московской области проектирование объектов некапитального строительства в соответствии с требованиями 381-ФЗ, 636-ПП, 1255-ПП, прочих федеральных и региональных законов и подзаконных актов. Разработка и оформление проектной документации на размещение некапитального объекта выполняются нами с учетом всех действующих регламентов, а также особенностей размещения на земельном участке уже существующих капитальных и некапитальных строений. В каких ситуациях нужны подготовка и утверждение проекта размещения некапитального объекта, по каким критериям постройки относят к некапитальным объектам, когда нужно руководствоваться положениями 636-ПП и 1255-ПП — читайте в подготовленной экспертом «Моспроект» статье!

Что будет признано объектом некапитального строительства

Прежде чем рассказывать об особенностях разработки и утверждения проектной документации для размещения некапитального объекта, уделим немного времени теории. Данная статья, как и постановления Правительства Москвы под номерами 636 и 1255, целиком посвящена вопросам согласования некапитальных строений. Некапитальные строения, в свою очередь, составляют одну из трех основных групп строительных объектов — наряду с капитальными и линейными.

Отличие капитальных и некапитальных объектов от линейных — протяженность: к линейным объектам относятся газо- и трубопроводы, водоснабжающие и водоотводящие линии, мосты, железные пути и так далее. В свою очередь, размещение некапитальных объектов, как и капитальных построек, предполагает занятие сравнительно малой по длине и ширине территории — при этом как капитальный, так и некапитальный объект в силу этажности может быть массивнее линейного.

С различием капитальных и некапитальных объектов все сложнее — настолько, что временами для определения данного фактора требуется проведение полноценной строительной экспертизы. Ниже мы представим критерии некапитальных объектов — и перечислим основные виды строений, для создания которых потребуется разработка проекта размещения капитального объекта.

Критерии некапитального строения

В соответствии с совокупностью действующих в России требований, норм и регламентов, объект некапитального строительства признается таковым, если отвечает двум основополагающим критериям, противоположным признакам капитальности:

Отсутствие неразрывной связи с землей

Проект размещения некапитального объекта понадобится разработать для строения, которое или вовсе лишено фундамента, или фундамент которого заглублен в грунт не более чем на 500 мм. При этом размещение некапитального объекта совсем не означает, что его легко переставлять с места на место: объект некапитального строительства обычно надежно крепится к земле — но посредством конструкции, которые могут быть убраны без нарушения их цельности и функциональности.

Возможность многократного проведения операций сборки-разборки

Выполнить подготовку проектной документации по размещению некапитального объекта, а затем и утверждение проекта, потребуется в том случае, если большинство используемых в строении конструкций относится к типу разборных или складных — то есть таких, которые без нарушения функционала можно перенести (перевезти) с места на место. Хороший пример таких конструкций в составе некапитального объекта — металлопрофиль, соединяемый болтами (винтами, штифтами, иным крепежом). Разумеется, это не значит, что размещение некапитального объекта не может вестись с применением неразборных — например, железобетонных или сварных — конструкций, однако таковые в составе объекта некапитального строительства должны составлять как численное, так и функциональное меньшинство.

Вопреки распространенному мнению, не является критерием некапитальности подведение к постройке таких инженерных коммуникаций, как электро-, водоснабжение, водоотведение — и некоторых других. Все подключаемые коммуникации должны быть отражены в проекте размещения некапитального объекта, с указанием временного, а не постоянного характера подсоединения, — но само по себе наличие таких подключений не переводит вопрос размещения некапитального объекта в «капитальную», более сложную в аспектах разработки, утверждения и согласования, плоскость.

Виды некапитальных строений

В согласии с положениями, содержащимися в 636-ПП, подготовка и утверждение, а после и согласование, проектной документации по размещению некапитального объекта потребуются для следующих категорий построек:

• заборы и прочие разновидности ограждений — разработка проекта размещения некапитального строения должна вестись с учетом требований к внешнему виду, изложенных в выпускаемых Москомархитектурой и находящихся в свободном доступе сводках типовых решений;
• шлагбаумы – получить разрешение на размещение некапитального объекта в виде шлагбаума можно, если он заглублен в грунт не более чем на 300 мм, а также соответствует общим градостроительным требованиям;
• контроль-пропускных (КПП), диспетчерских, наблюдательных и охранных пунктов — согласовать размещение некапитальных объектов такого типа получится, если выполняются три основные требования: площадь строения не превышает 30 м², он заглублен в грунт не более чем на 500 мм, а из подключаемых коммуникаций допускается только электроснабжение;
• подстанции трансформаторного и распределительного типа — размещение некапитальных объектов, относящихся к данной категории, допускается, если при разработке и утверждении проекта размещения некапитального объекта учитываются следующие базовые требования: площадь строения подстанции не превышает 25 м², заглублена она в грунт не более чем на 400 мм, а располагается на основании, собранном из стальных или железобетонных элементов;
• строения спортивного назначения — размещение некапитальных объектов этого класса (например, раздевалок и спортплощадок) пройдет согласование, если в ходе подготовки и утверждения проекта учитываются два требования: объект некапитального строительства заглублен в грунт не более чем на 500 мм, а из подсоединяемых коммуникаций допускаются тепло- и электроснабжение, водопровод и канализация;
• обслуживающие строения — проектом размещения некапитального объекта данного типа должны предусматриваться следующие требования: объект некапитального строительства должен заглубляться в грунт не более чем на 500 мм, его площадь не должна превышать 20% свободной территории, на которой располагается основная постройка, размещение некапитального объекта допускается с подключением только электропроводки, материал строения — сборные светопроницаемые панели, образующие незамкнутую линию (по желанию владельца допускается тентовое покрытие);
• малые архитектурные формы — размещение некапитальных объектов типа МАФ (лавки, тренажеры, качели, карусели, фонари, ларьки) допускается, если при разработке и утверждении проекта размещения некапитального объекта учтены базовые требования: отсутствие фундаментных конструкций, площадь не более 30 м², реализация подключения к коммуникациям только надземным способом;
• аттракционы — проектом размещения некапитальных строений этого типа должны учитываться такие требования, как ограничение заглубления до 500 мм (а для ограждающих конструкции — до 300 мм) и возможность подключения только к электроснабжающей сети;
• складские, производственные или вспомогательные помещения — такие некапитальные объекты могут быть размещены, если их установка носит временный характер (к примеру, на срок выполнения реконструкционных работ);
• станции подзарядки электромобилей — при разработке и утверждении проекта размещения некапитальных объектов для зарядки автомобильных аккумуляторов следует учитывать два главных требования: отсутствие фундаментных конструкций и всех подключений кроме электропроводки;
• фонтаны — размещение некапитальных объектов этой категории допускается, если площадь чаши не превышает 30 м², а конструкции заглубляются в грунт не более чем на 500 мм.

Вышеприведенный список содержится в Постановлении №636 и на момент написания статьи является исчерпывающим. Отметим, что если размещение некапитального объекта обслуживающего (вспомогательного, складского) типа планируется на соседнем с «основным» участке, заявителю потребуется дополнительно получить разрешение собственника данного участка: собственника, муниципального, регионального или федерального органа.

636-ПП и 1255-ПП: в чем разница?

Постановление Правительства Москвы 636-ПП, целиком и помощью касается вопросов размещения некапитальных объектов на земле в аренде от города — иначе говоря, разработка и утверждение проекта размещения некапитального объекта осуществляется арендатором, а арендуемый земельный участок представляет собой муниципальную собственность. 

Постановление же под номером 1255, то есть 1255-ПП, рассматривает порядок и особенности подготовки и согласования размещения некапитальных объектов, когда земля в собственности федеральной (не московской) или частной.

Среди формальных различий между вышеназванными постановлениями отметим следующие:

• 636-ПП требует разработки (и утверждения) проекта размещения некапитального объекта, однако не обязывает заявителя получать техническое заключение, в то время как 1255-ПП предписывает не только вести подготовку проектной документации по размещению некапитального объекта, но и оформлять полноценное техническое заключение;
• 636-ПП предусматривает согласование проектной документации по размещению некапитального объекта через Межведомственную комиссию, включая Департамент городского имущества (ДГИ), а 1255-ПП прямо обязывает заявителя, проведшего разработку и утверждение некапитального объекта, обращаться за согласованием в Москомархитектуру — даже если дело не касается объектов культурного наследия (ОКН). 

Теперь рассмотрим специфические требования 1255-ПП:

• Площадь подлежащего размещению некапитального объекта должна составлять не более половины свободной территории участка (для сравнения — 636-ПП разрешена площадь не более 20%). К примеру, если два одинаковых по площади (500 м²) и капитальной застройке (200 м²) участка находятся соответственно в частной или федеральной и муниципальной собственности, на первом из них возможно размещение некапитального объекта площадью до (500–200)×0,5, то есть 150 м², а на втором — всего лишь до (500–200)×0,2, то есть 60 м².
• Не требуется согласование проекта размещения некапитального объекта, если последний отвечает следующим требованиям:
  • площадь объекта некапитального строительства меньше или равна 20 м²;
  • некапитальный объект является открытоконтурным навесом площадью до 100 м²;
  • подлежащий размещению некапитальный объект является временным строением;
  • некапитальный объект возводится в целях обеспечения госбезопасности;
  • объект некапитального строительства поставлен на земле под ИЖС или ЛПХ;
  • некапитальный объект производственного назначения имеет площадь до 40 м².

Какие документы нужно собрать для разработки проекта размещения некапитального объекта

В общем случае застройщику или собственнику, намеревающемуся разместить объект некапитального строительства, потребуется подготовить следующую исходную документацию:

• правоустанавливающие документы: выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, договор аренды, оперативного управления и так далее;
• геоподоснову, ситуационный план и иные документы, показывающие особенности места планируемого расположения некапитального объекта;
• предписания надзорных органов, если размещение некапитального объекта было проведено без согласования и постройка уже выявлена ГИН;
• результаты ранее проведенных изысканий и обследований, а также уже готовые части проектной документации (при наличии);
• договоры с поставщиками коммунальных услуг, если некапитальный объект уже существует и подключен к соответствующим сетям.

В зависимости от конкретных обстоятельств заказчику может понадобиться представить специалистам и другие документы. Не теряйтесь в догадках — свяжитесь с консультантом «Моспроект» и узнайте, какую документацию потребуется подготовить именно вам!

Материалы в составе проекта размещения некапитального объекта

В соответствии с 636-ПП и 1255-ПП в состав проектной документации, предусматривающей размещение некапитального объекта, включаются:

• пояснительная записка, содержащая полный список инженерных и архитектурных решений по размещению некапитального объекта;
• схема размещения некапитального объекта, составленная в соответствии с действующими генеральным и ситуационным планами;
• визуализация (фотомонтаж) размещения некапитального объекта на соответствующей территории с использованием 3D-технологии;
• фотофиксация текущего состояния участка, на котором планируется разместить некапитальный объект (минимум 6 снимков);
• чертежи, разрезы, эпюры, графики и прочие визуальные данные, касающиеся технического аспекта возведения некапитального объекта.

Техническое заключение, необходимое в случае подготовки проекта размещения некапитального объекта на частной или федеральной земле по 1255-ПП, включает, помимо перечисленной документации:

• анализ полноты и корректности проекта размещения некапитального объекта;
• определение соответствия конструктивных решений строительным нормам;
• проверка верности произведенных в ходе разработки проектной документации расчетов;
• обоснование некапитальности (о критериях мы писали выше) и безопасности строения.

Также в состав могут включаться всевозможные приложения — содержащие сведения, не включенные в основной блок проекта размещения некапитального строения, но имеющие прямое отношение к вопросу возможности расположения объекта некапитального строительства на выбранном участке.

Порядок подготовки проектной документации по размещению некапитального объекта

Процесс разработки проекта размещения некапитального объекта протекает так:

1. Застройщик или собственник подготавливает пакет исходной документации, о составе которого мы писали выше.
2. Заказчик передает собранные документы инженерам «Моспроект». Наши специалисты изучают полученные материалы, определяют цену и сроки выпуска проекта размещения некапитального объекта, оформляют официальный договор.
3. После подписания договора инженеры «Моспроект» приступают к работе: составляют полный график проведения работ, выезжают на участок для проведения необходимых измерений и обследований, а затем в камеральных условиях проводят разработку проектной документации.
4. После утверждения заказчиком проект размещения некапитального объекта направляется заявителем на согласование в соответствующую надзорную инстанцию. Получение положительного решения означает возможность размещения некапитального объекта — разумеется, в предусматриваемых проектной документацией габаритах.

Все документы, выпускаемые компанией «Моспроект», в полной мере отвечают действующим российским стандартам: мы выпускаем документацию, верную до последней точки, — а вы можете пользоваться ею сразу после получения, без каких бы то ни было уточнений и доработок!

Подготовка проекта некапитального объекта с «Моспроект»: наши преимущества и цены

Сроки и стоимость разработки проектной документации по размещению некапитального объекта определяются многими факторами: особенностями территории, на которой намечается проведение работ, характеристиками проектируемого объекта некапитального строительства, необходимостью разрабатывать дополнительные разделы проекта, искать нестандартные подходы и применять специальное оборудование. Позвоните нам, напишите или просто приезжайте в офис «Моспроект» — и узнайте цену разработки проекта размещения некапитального объекта из первых рук!

Компания «Моспроект» — лидер в области разработки проектной документации для капитальных, линейных и некапитальных объектов. Нашими сотрудниками подготовлены сотни проектов и сопутствующих документов, успешно прошедших согласование в самых «упорных» инстанциях. В работе мы пользуемся высокоточными инструментами и приборами, прошедшими регистрацию в Росстандарте, и профессиональными вычислительными системами — «Моспроект» гарантирует достоверность, полноту и безупречное оформление каждого выпущенного документа. Обращайтесь за проектированием некапитального объекта в «Моспроект» — обеспечьте себе возможность пройти согласование с первого раза!