Проектная документация для некапитальных объектов

Компания «Моспроект» проводит в Москве и Московской области разработку и оформление проектной документации по переустройству коммерческих помещений, офисов и других нежилых помещений, подготовку проектов перепланировки апартаментов и иных нежилых помещений в МКД и отдельно стоящих зданиях нежилого назначения, оформляет сопутствующую документацию, необходимую для согласования проектов перепланировки и переустройства. Чем перепланировка нежилого помещения отличается от реконструкции и переустройства, какие данные должен содержать проект перепланировочных работ апартаментов или другого нежилого помещения, где проводится согласование перепланировки и можно ли узаконить перепланировку, выполненную без предварительного получения разрешения — узнайте в нашей статье!

Нежилое и жилое помещение: в чем принципиальная разница?

По мудрому замечанию большинства справочных сайтов, нежилым является объект, не предназначенный ни для временного, ни для постоянного проживания человека. На деле все немного сложнее — и прежде чем переходить к вопросам разработки проектной документации по перепланировке нежилого помещения, сбора необходимой документации и порядка согласования проекта, уделим немного времени определению нежилого помещения.

Важнейшим критерием как нуждающегося, так и не нуждающегося в перепланировке нежилого помещения действительно является формальная пригодность для проживания людей. Термин «проживание», в свою очередь, означает осуществление, вне зависимости от уровня комфорта, полного цикла человеческой жизнедеятельности: работы, учебы, сна, отдыха, приготовления пищи, выполнения гигиенических процедур и отправления естественных нужд. По понятным причинам сугубо нежилое помещение, например, заводской цех, для обеспечения нормальной жизнедеятельности (проживания) человека не подходит — а вот такое сравнительно новое для России явление, как апартаменты, фактически балансирует на грани, поскольку, при сохранении статуса нежилого помещения, они обычно оборудуются всем необходимым для жизни: мебелью, сантехникой, кухонной плитой и так далее.

Таким образом, описания «не предназначенное для проживания» для определения нежилого помещения становится недостаточно: складское или офисное помещение для жизни и правда не подходит, а вот апартаменты, о которых мы еще не раз упомянем впоследствии, — вполне. Здесь на сцену выходит юридический фактор. В претерпевшем или не претерпевшем переустройство и/или перепланировку нежилом помещении человек жить действительно может, иногда с большим комфортом, чем в стандартной квартире, а вот прописаться ни в апартаментах, ни в каких бы то ни было иных нежилых объектах уже не получится: законодательные подвижки в этом направлении предпринимались, однако сейчас полностью заглохли.

Дополнительный критерий нежилого объекта — приспособленность для проживания человека. И тут уже речь идет о градостроительных нормах: жилые объекты в городской застройке проектируются и располагаются так, чтобы быть на необходимом отдалении от промышленных, складских и торговых объектов — а возведение таких объектов в районе жилой застройки не допускается. Жители квартир не столкнутся с грохотом промышленного оборудования в пяти метрах от подъезда, мигающими прямо в окно неоновыми вывесками и прочими прелестями оживленной городской жизни — а вот арендатору или собственнику апартаментов обеспечивать приличные условия сна и отдыха никто не собирается, поскольку апартаменты (напомним еще раз) к категории жилых помещений не относятся.

Косвенным признаком нежилого объекта является и его назначение: когда мы говорим о промышленном корпусе, складском помещении или мастерской, само по себе подразумевается пребывание в них людей для осуществления соответствующих видов деятельности — но никак не проживание.

Дополнительно отметим, что проживание как в прошедшем, так и в не прошедшем перепланировку нежилом помещении в согласии с действующим законодательством правонарушением не является и никакими санкциями не грозит. С другой стороны, сдавать нежилые объекты, в том числе и апартаменты, в аренду обычный гражданин не вправе — это прерогатива юридических лиц.

Реконструкция, переустройство или перепланировка нежилого помещения: в чем разница?

Начнем с общего. При планировании и реконструкции, и переустройства, и перепланировки нежилого помещения, в том числе апартаментов, в обязательном порядке понадобятся подготовка, а затем и согласование проекта. Теперь к различиям:

Реконструкция

В отличие и от переустройства, и от перепланировки нежилого помещения в ходе разработки и последующего согласования учитывается проектируемое воздействие на несущие конструкции: стены, плиты перекрытия, арки, колонны, фермы и прочие. Проект реконструкции практически всегда предполагает изменение таких конструкций (монтаж, демонтаж, перенос, усиление), что неизбежно влияет на безопасность и надежность всего объекта. По этой причине в процедуру разработки и согласования соответствующей проектной документации включается этап получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ в Минстрое. При согласовании перепланировки нежилого помещения такое разрешение обычно получать не требуется — как и при разработке проекта переустройства.

Перепланировка 

Процесс разработки, а в последующем утверждения и согласования перепланировки нежилого помещения, включая апартаменты, может подразумевать проведение таких работ, как создание перегородок, арок и ниш в ненесущих стенах, проемов в плитах перекрытия и аналогичных мероприятий, меняющих пространственно-конфигурационные параметры подвергнутого перепланировке нежилого помещения, но не касающихся прочностных характеристик объекта. В состав проекта перепланировки нежилого помещения могут быть включены решения по интерьерному оформлению (в согласовании они не нуждаются) — или владелец проходящего перепланировку нежилого помещения может по завершении основного цикла работ заказать разработку дизайн-проекта, целиком посвященного вопросам внутреннего оформления и на отдельное согласование не направляемого.

Переустройство

В отличие от перепланировки нежилого помещения, разработка проекта переустройства касается только вопроса инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, газоснабжения, электропроводки, видеонаблюдения, сигнализации и так далее. Проектом могут быть предусмотрены проведение новой сети, модернизация, перенос или демонтаж существующей. Как и в случае с перепланировкой нежилого помещения, проектная документация по переустройству направляется на согласование в контролирующую инстанцию (подробнее о процессе согласования мы расскажем ниже).

Перечисленные виды работ расположены нами в порядке субординации. Так, проект реконструкции может включать необходимость разработки решений по перепланировке нежилого помещения, а также переустройству коммуникаций. В свою очередь, проектная документация по перепланировке нежилого помещения может содержать предложения по переустройству. Наоборот эта схема не работает: если собственнику требуется, например, не только перенести водопроводные трубы, но и сделать нишу в стене, ему потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения. А если помимо собственно перепланировки нежилого помещения владелец захочет изменить, к примеру, несущую колонну, ему потребуется пройти процедуру экспертизы и согласования проекта, чтобы получить полноценное разрешение на строительство.

Необходимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения

Подготовка, утверждение, а после — согласование проекта перепланировке нежилого помещения проводятся с двумя основными целями:

• Получить разрешение на проведение работ в рамках перепланировки нежилого помещения.
• Легализовать проведенную без предварительного согласования перепланировку нежилого помещения.

В числе целей, достигаемых в процессе разработки проекта перепланировки нежилого помещения, отметим следующие:

• собственник, в числе прочих документов, получает техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, показывающее, осуществима ли в рассматриваемом проектом объекте перепланировка нежилого помещения — и если да, с какими ограничениями придется смириться;
• владельцу подлежащего перепланировке нежилого помещения предоставляются данные о требуемых в рамках проведения намечаемых работ расходах на наем рабочей силы, закупку расходных, строительных и отделочных материалов, аренду специального оборудования и прочих неизбежных тратах, что позволяет собственнику понять, действительно ли ему нужна перепланировка нежилого помещения, и, при необходимости, сократить список намечаемых работ до приемлемого бюджета;
• разработка проектной документации по перепланировке нежилого помещения позволяет определить, насколько планируемые работы соответствуют градостроительным и строительным нормам, а при обнаружении несоответствий — исправить их на стадии подготовки проекта, избежав будущих претензий со стороны надзорных инстанций;
• подготовка проекта перепланировки нежилого помещения, в том числе и апартаментов, фактически является основой для разработки дизайн-проекта, необходимого для приведения объекта в эстетически привлекательный вид.

Проектная документация по перепланировке нежилого помещения может проводиться в отношении:

• нежилых объектов: согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании связано с меньшим количеством трудностей, поскольку на объекте, даже если он весь состоит из апартаментов, люди формально не проживают и поддержания соответствующих санитарно-гигиенических условий не требуется;
• жилых объектов: согласование перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном доме непременно затрагивает вопрос соблюдения санитарно-гигиенических требований, а кроме того, в ряде случаев собственнику, затевающему перепланировочные работы, потребуется заручиться согласием жильцов.

Отметим, что выполнение без согласования перепланировки нежилого помещения, если таковое находится в нежилом объекте, фактически никак не наказывается, поскольку проведение несогласованных перепланировочных работ не превращает объект в самовольную постройку, — однако у владельца, решившего обойтись без разработки проекта, непременно возникнут проблемы с оформлением технической документации в БТИ и обновлением данных в Росреестре. Вместе с тем проведение без получения соответствующего разрешения перепланировки нежилого помещения, если последнее включено в состав многоквартирного дома, при выявлении влечет наложение административного штрафа: для простого гражданина — до 2500 рублей, для должностного лица (директора, управляющего) — до 5000 рублей, а для компании — до 50000 рублей; выплата штрафа, разумеется, не освобождает нарушителя от проблем с БТИ и Росреестром, а также от необходимости узаконивания внесенных изменений.

Разработка проекта перепланировки нежилого помещения: регламентирующие документы

И разработка, и последующее согласование проектной документации по перепланировке нежилого помещения, будь то апартаменты, цех, склад или что-либо другое, проводятся в соответствии с действующими российскими нормами, стандартами и требованиями, изложенными в:

• Градостроительном кодексе: включает основополагающие определения и указания по разработке, экспертизе, согласованию проекта и выполнению строительно-монтажных работ;
• Жилищном кодексе: содержит, в частности, требования по обеспечению должного качества проживания людей в квартирах и домах, если работы намечаются на нежилом объекте, не учитывается;
• Совокупности ГОСТов, СП, СНиПов, СанПиНов, предписаний МЧС и прочих ведомств: включает полный перечень подлежащих исполнению в процессе перепланировки нежилого помещения требований.

Специалисты «Моспроект» при разработке проектной документации по перепланировке нежилого помещения принимают во внимание все актуальные федеральные и муниципальные нормы — а значит, согласование проекта пройдет быстро и без неприятных неожиданностей!

Материалы в составе проекта перепланировочных работ в нежилом помещении

Проектная документация, разработка, а после утверждение и согласование которой производятся в рамках подготовки переустройства и перепланировки нежилого помещения, в общем случае включает следующие части:

• идентификационные данные: полное название проекта, выходной номер, место и дата оформления, имена и должности ответственных лиц;
• пояснительная записка: полный список поставленных перед изготовившими проект перепланировки нежилого помещения (например, апартаментов) инженерами задач, основные сведения о заказчике и исполнителе, методология проведения предварительных изысканий и исследований, порядок разработки проекта, перечни использованного оборудования и программного обеспечения, результаты работы специалистов;
• список мер по обеспечению пожарной безопасности в ходе выполнения переустройства и перепланировки нежилого помещения;
• планы с экспликациями подвергаемого перепланировке нежилого помещения по состоянию на момент разработки проекта;
• план проведения в процессе перепланировки нежилого помещения строительно-монтажных работ в отношении конструкций и коммуникаций;
• планы с экспликациями ожидаемого результата проведения перепланировки нежилого помещения, в частности, апартаментов;
• схемы, планы, чертежи с разрезами подвергаемых изменению в процессе переустройства или перепланировки нежилого помещения инженерных систем: водопровода, канализации, электроизоляции, сигнализации и прочих;
• послойные экспликации полов в подвергаемом перепланировке нежилом помещении, с обозначением особенностей укладки слоев;
• теплотехнические, светотехнические и прочие специфические расчеты (если работы по перепланировке затрагивают соответствующие инженерные сети);
• приложения, содержащие информацию, важную для согласования перепланировки нежилого помещения, но не включенные в тело проекта: лицензии специалистов, допуски СРО, договор об авторском надзоре (заключается с проектировщиком) и прочие.

В отношении проекта перепланировки нежилого помещения, направляемого на согласование, действуют стандартные требования. Разработка проектной документации ведется с использованием стандартных обозначений, рамок, спецификаций, сокращений, шрифтов и прочих принятых элементов оформления. Все части проекта, включая копии документов, должны быть полностью читаемы, а ксерокопии представляются в масштабе 1:1. Данные в проектной документации, разработка и согласование которой позволяют провести перепланировку нежилого помещения, излагаются максимально понятно, так, чтобы проводящие согласование лица могли в полной мере оценить предлагаемые заявителем решения.

Инженеры «Моспроект» проведут для вас разработку проекта перепланировки как нежилого, так и жилого помещения — обратитесь к нам и пройдите согласование с первого раза!

Процедура согласования перепланировочных работ в многоквартирном доме

Наиболее сложный процесс, требующий от заявителя немало времени и сил, — согласование проектной документации на выполнение перепланировки нежилого помещения, если последнее расположено в жилом доме. В данном случае владелец или арендатор объекта действуют в следующем порядке:

1. Собственник или арендатор (речь идет только о юридическом лице, за частного арендатора действует владелец объекта) обращается в БТИ за получением актуального технического паспорта на подвергаемое перепланировке нежилое помещение.

2. Заказчик передает правоустанавливающий документ на подлежащее перепланировке нежилое помещение, документацию из БТИ, а также эскиз предстоящих изменений (если имеется) специалистам «Моспроект». Наши инженеры оценивают полученные сведения, при необходимости помогают клиенту сформировать перечень требуемых в рамках переустройства и перепланировки нежилого помещения работ, определяют стоимость и сроки разработки проекта. 

3. После согласования деталей с заказчиком и подписания договора инженеры «Моспроект» приступают к работе: проводят необходимые исследования и изыскания, подготавливают проектную документацию, а также техническое заключение о возможности выполнения намеченных в порядке перепланировки нежилого помещения мероприятий.

4. Перед началом согласования собственник (или арендатор) заключение о допустимости выполнения перепланировки в аспекте соблюдения санитарно-гигиенических требований в Роспотребнадзоре.

5. В случае, если при проведении перепланировки нежилого помещения будет затронуто общедомовое имущество, включая фасады, заявителю потребуется организовать собрание собственников квартир и получить согласие подавляющего большинства.

6. Пройдя все предварительные стадии и собрав внушительный пакет документов (полный их список приведен в статье 26 Жилищного кодекса, а необходимый минимум мы перечислили выше), заявитель обращается с заявлением на согласование перепланировки нежилого помещения в Мосжилинспекцию.

7. По рассмотрении документации МЖИ выдает положительное или мотивированное отрицательное решение. В первом случае собственник или арендатор может приступать к проведению перепланировочных работ; во втором — исправить недочеты и вновь подать заявление или, при уверенности, что все нормы соблюдены, обратиться в суд.

После проведения перепланировочных работ заявитель вновь вызывает представителя БТИ для оформления нового технического паспорта. Заключительной стадией перепланировки нежилого помещения становится внесение изменений в ЕГРН.

Процедура согласования перепланировочных работ в нежилом здании

В отличие от многоквартирного дома, предварительного согласования перепланировки нежилого помещения, включая и апартаменты, если таковое находится в нежилом объекте, не требуется. Собственник (или арендатор) получает техническую документацию в БТИ, заказывает разработку проекта, проводит намеченные работы (с обязательным оформлением акта скрытых работ), после чего приглашает представителя БТИ для оформления нового техпаспорта. Финалом перепланировки нежилого помещения становится регистрация изменений в Росреестре — на основании нового технического паспорта.

Перепланировка проведена без согласования: что делать?

В случае, если собственник подвергшегося перепланировке нежилого помещения пренебрег необходимостью предварительного согласования, ему требуется выплатить причитающиеся штрафы, после чего получить разрешение в ретроспективном порядке: заказать проектную документацию, если она отсутствует, оформить техническое заключение о том, что выполненные работы не оказали негативного воздействия на несущие конструкции, получить положительное заключение Роспотребнадзора — а затем обратиться за согласованием постфактум в Мосжилинспекцию.

Отметим, что согласующие структуры могут отказать в узаконивании перепланировки нежилого помещения в текущем состоянии — тогда заявителю придется сначала ликвидировать все выявленные несоответствия с действующими нормами, после чего вновь попытаться пройти процедуру согласования.

Разработка проекта перепланировки с «Моспроект»: наши цены, сроки и преимущества

На цену и длительность подготовки проектной документации, необходимой для согласования перепланировки нежилого помещения, напрямую влияет множество факторов: площадь проектируемого объекта, его местоположение, необходимость применения нестандартных подходов, потребность в узаконивании уже выполненных работ. Хотите без сложных вычислений узнать, во сколько обойдется разработка проекта в вашем конкретном случае? Позвоните нам, напишите в чате или приезжайте в офис «Моспроект» — консультант подробно ответит на все вопросы!

Компания «Моспроект» — проверенный временем подрядчик, заслуживший много положительных отзывов. Мы проведем для вас кадастровые работы, выполним инженерные изыскания, строительную экспертизу, инструментальный мониторинг или техническое обследование, подготовим проект размещения некапитального объекта, проект переустройства нежилого помещения в жилое — и любую другую проектную документацию, в полном объеме и в безупречном соответствии с актуальными российскими стандартами. В работе мы используем современное высокоточное измерительное и диагностическое оборудование, применяем профессиональные вычислительные среды — а добираться в самые отдаленные районы Москвы и МО нам помогает уникальная передвижная лаборатория, оснащенная лучшими на сегодня приборами неразрушающего контроля. Доверьте разработку проекта перепланировки нежилого помещения инженерам «Моспроект» — мы знаем, как обеспечить быстрое и легкое согласование!