Экспертиза капитальности строений

Компания «Моспроект» проводит в Москве и Московской области инструментальные мониторинги, инженерные изыскания, технические обследования, независимые экспертизы автономных помещений, сооружений, зданий, прочих капитальных и некапитальных строений — в том числе для суда. Мы выполняем экспертизу капитальности в полном соответствии с действующими законами, ГОСТами, СП и прочими актуальными регламентирующими документами. В соответствии с какими критериями капитальную постройку отличают от некапитальной, как проходит выполнение независимой экспертизы некапитальности или капитальности строения и какие данные должно содержать экспертное заключение — узнайте из подготовленной нами статьи!

Капитальность и некапитальность: разбираем отличия

Вплоть до 2018 года ни Градостроительным кодексом РФ, ни прочими имеющими важность в аспекте федерального или регионального законодательства нормами четкого определения капитальности или некапитальности строительного объекта не предлагалось. В настоящее время ситуация несколько изменилась: добавился пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ, содержащий ставшее классическим определение некапитальной постройки (отсутствие фундамента, преимущественное использование разборных конструкций, возможность переноса без разрушения строения) — и дающий возможность от обратного понять, что такое, по мнению законодателя, объект капитальный.

На практике трех перечисленных признаков для проведения экспертизы капитальности (некапитальности) недостаточно, а сами они, в предлагаемой ГрК формулировке, весьма размыты. Выполнение независимой экспертизы, а затем формирование итоговой документации осуществляются специалистами с опорой на следующие критерии:

Наличие неизменяемой (неразрываемой) связи с землей

Наиболее популярный признак, на котором базируется проведение экспертизы капитальности, подразумевает:

• для капитального объекта — наличие сильно заглубленного в землю неразборного фундамента, созданного из таких материалов, как бетон, железобетон, камень или кирпич, который технически невозможно (или крайне сложно и дорого) перенести на другое место;
• для некапитального объекта — отсутствие неразборного фундамента, а также сильного (по московским стандартам — более полуметра) заглубления в землю, при этом строение, в отношении которого проводится экспертиза капитальности, по соображениям безопасности должно быть установлено с достаточной степенью прочности;

Преобладание стационарных строительных конструкций

 Выполнение экспертизы капитальности на основании этого признака предполагает:

• для капитального объекта — установление в ходе экспертизы, что несущие конструкции строения являются неразборными (сварные колонны, железобетонные плиты, кирпичные стены) и не могут быть транспортированы без существенного их повреждения или изменения;
• для некапитального объекта — выявление при проведении экспертизы капитальности, что каркас постройки собран из складных и/или разборных конструкций, которые могут быть перевезены на новое место без нарушения их функциональности и прочности — при этом наличие не играющих принципиальную роль неразборных конструкций не исключается.

Срок пользования постройкой

И для объектов строительства, и для уже эксплуатируемых объектов при проведении экспертизы капитальности учитываются:

• для капитального объекта — теоретическая (не учитывающая всевозможнейшие чрезвычайные происшествия) возможность использования подвергаемого экспертизе строения в течение продолжительного, от 20 лет, времени;
• для некапитального объекта — сравнительно краткий, вплоть до нескольких лет, срок пользования строением, для которого выполняется экспертиза капитальности — при этом на практике объект может простоять значительно дольше.

Возможность подключения коммунальных сетей

Выполнение экспертизы капитальности непременно учитывает теоретические и практические возможности:

• для капитального объекта — подключения всех инженерных коммуникаций, включая линии газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электропроводки — при этом подсоединение систем не является обязательным;
• для некапитального объекта — частичного или полного запрета на подключение подвергнутого экспертизе строения к инженерным сетям (наименее строгие ограничения действуют в отношении систем электроснабжения).

Специфика процедуры проектирования и согласования

При проведении экспертизы капитальности независимые эксперты обращают внимание:

• для капитального объекта — на необходимость разработки, в ряде случаев выполнения экспертизы, затем согласования проекта, а кроме того, получения разрешения на строительство — иначе объект будет признан самостроем;
• для некапитального объекта — на потребность в согласовании размещения строения, которое, однако, не предполагает проведения государственной экспертизы проекта и получения разрешения на строительство.

Правовой статус постройки

Выполнение экспертизы капитальности предполагает получение однозначного ответа на лежащий в юридической плоскости вопрос:

• для капитального объекта — возможны ли в принципе оформление строения в собственность и внесение данных в ЕГРН (ответ должен быть положителен) и какие действия в данном направлении должен предпринять владелец;
• для некапитального объекта — можно ли теоретически зарегистрировать постройку в ЕГРН, с оформлением права собственности (ответ должен быть отрицателен), и по каким именно критериям объект данный отбор не проходит.

Возможность передачи права собственности на строение

В процессе проведение экспертизы капитальности независимые специалисты отвечают на вопросы:

• для капитального объекта — может ли объект выполнения негосударственной экспертизы быть, в соответствии с реализацией права собственности, быть продан, подарен, завещан, сдан в аренду (ответ должен быть положительным);
• для некапитального объекта — существует ли возможность распоряжаться объектом проведения экспертизы капитальности в таком же порядке, как зданием или сооружением (ответ должен быть отрицательным).

При этом собственник постройки, в отношении которой выполняется экспертиза капитальности, при любом исходе экспертизы сохраняет право владения входящими в состав объекта конструкциями и материалами: например, если киоск, являющийся безусловно некапитальным строением, был размещен на муниципальной земле с нарушением действующих правил, хозяина этот киоск обяжут убрать — но сам объект не конфискуют.

Необходимость проведения негосударственной экспертизы капитальности

Выполнение работ в рамках экспертизы, направленной на установление принадлежности объекта к категории капитальных или некапитальных, требуется в следующих случаях:

• необходимо зарегистрировать право собственности на подвергаемый экспертизе капитальности объект: отсутствие признаков капитальной постройки автоматически означает невозможность внести данные в базу Росреестра и, следовательно, полноценно распоряжаться объектом;
• нужно получить разрешение на проведение строительных работ: наличие у проходящего экспертизу объекта признаков капитальности подразумевает теоретическую возможность проведения в рассматриваемом строении работ по реконструкции или перепрофилированию — но, конечно, выполнение экспертизы капитальности вовсе не означает непременного получения разрешения;
• требуется доказать, что рассматриваемый при проведении экспертизы объект может быть размещен на данной территории в согласии с градостроительной политикой: выполнение экспертизы капитальности позволит владельцу строения доказать, что его размещение на рассматриваемом земельном участке не нарушает никаких действующих норм;
• следует подтвердить в суде, что постройка, в отношении которой выполняется экспертиза, является некапитальной (и, таким образом, не может быть отнесена к категории самостроя) или капитальной (и, следовательно, может быть в законном порядке оформлена в собственность и внесена в ЕГРН);
• важно понять не только является ли подвергнутый экспертизе объект некапитальным или капитальным, но и, в случае подтверждения некапитальности, подпадает ли строение под действие 636-ПП или 1255-ПП (для Москвы) — и, следовательно, каковы перспективы его размещения на федеральной, муниципальной или частной земле в столичных границах.

Приведем пример. В процессе легализации самостроя одним из косвенных признаков допустимости узаконивания объекта является его отнесение к категории капитальных — поскольку, в соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса, самовольная постройка по умолчанию обладает признаками капитальности. С одной стороны, получение заключения о капитальности дает владельцу надежду на успешную легализацию — но обязывает его оплачивать немалые штрафы, а также брать на себя расходы на снос объекта или приведение его в надлежащее состояние. С другой стороны, оформление заключения о некапитальности означает необходимость выплачивать значительно меньший штраф — но лишает собственника перспектив законного распоряжения строением.

Выполнение экспертизы капитальности и содержание итоговой документации

Порядок проведения экспертизы, направленной на определение некапитальности или капитальности объекта, в общем случае выглядит так:

1. Сбор исходной документации и подписание договора

Собственник объекта или иное обладающее правами на заказ экспертизы капитальности лицо собирает исходные материалы: 

• правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН на участок и/или постройку, договоры купли-продажи, аренды и так далее);
• технические данные из БТИ;
• проектную и рабочую документацию; 
• выводы по результатам ранее проводимых обследований и экспертиз;
• претензии надзорных инстанций;
• прочие документы, имеющие прямое отношение к вопросу выполнения экспертизы капитальности.

Заказчик проведения негосударственной экспертизы некапитальности/капитальности передает собранные сведения специалистам компании «Моспроект». Наши инженеры анализируют данные, вырабатывают стратегию выполнения экспертизы, согласуют с владельцем строения объем, сроки и стоимость работ, после чего подготавливают официальный договор.

2. Проведение обследования и подготовка экспертного заключения

Подписание договора означает переход к практической фазе экспертизы капитальности. Инженеры «Моспроект» разрабатывают подробный план проведения экспертизы, проводят визуальное и инструментальное обследование, а затем обрабатывают полученные данные и подготавливают экспертное заключение.

В состав экспертного заключения по итогам экспертизы капитальности включаются следующие данные:

• полные выходные данные: наименование документа, уникальный номер, дата и время выпуска, фамилии, должности и подписи ответственных за проведение экспертизы лиц;
• сведения о выполнивших экспертизу капитальности лицах, а также о заказчике выполнения экспертных работ;
• полный перечень задач, поставленных собственником объекта перед негосударственными экспертами;
• методологические указания на особенности проведения экспертизы капитальности: порядок и состав работ;
• список всех примененных в ходе независимой экспертизы инструментов, приборов и вычислительных средств;
• результаты проведенных в рамках экспертизы некапитальности/капитальности измерительно-диагностических мероприятий;
• выводы экспертов: является ли подвергнутая обследованию постройка капитальной или некапитальной, в соответствии с какими признаками было принято такое решение, а также (если такие вопросы были поставлены) в каком техническом состоянии пребывает объект и соответствует ли он действующим на момент завершения экспертизы нормам;
• приложения, включающие информацию, относящуюся к вопросам выполнения экспертизы капитальности, но не включенную в основную часть документа: исторические справки, табличные данные, копии дипломов и сертификатов негосударственных экспертов.

Готовое экспертное заключение передается на руки заказчику проведения экспертизы. Специалисты «Моспроект» оформляют всю документацию в строгом соответствии с актуальными российскими нормами, что делает возможным направление заключения по результатам экспертизы капитальности в любую государственную инстанцию — сразу после получения, без каких бы то ни было промежуточных манипуляций.

Экспертиза капитальности с «Моспроект»: цены, сроки, преимущества

Длительности и стоимость выполнения экспертизы некапитальности/капитальности объекта определяются многими обстоятельствами: объемом работы, наличием нестандартных и спорных инженерных решений, необходимостью использовать специальную технику и оборудование, потребностью в применении специфических исследовательских подходов. Узнайте, сколько будет стоить экспертиза капитальности вашего строения, самым простым способом: позвоните нам, напишите в чате или приезжайте в офис «Моспроект» — мы с радостью ответим на каждый ваш вопрос!

Компания «Моспроект» — надежный, заслуживший уважение контрагентов подрядчик. Мы проводим подготовку проектной, рабочей и сопутствующей документации, выполняем все виды инженерных изысканий, мониторингов, техобследований и экспертиз, оформляем документацию в процессе узаконивания самовольной постройки. В нашем штате — ведущие кадастровые инженеры, проектировщики, архитекторы, юристы; специалисты «Моспроект» регулярно обогащают свои теоретические познания и получают новые практические навыки — а значит, вы получаете полностью актуальное экспертное заключение, удовлетворяющее всем действующим нормам. В работе мы используем самое современное измерительное и диагностическое оборудование, выполняем расчеты и графические построения в специализированных приложениях — и гарантируем подготовку безупречно точной документации. Доверьте проведение экспертизы капитальности инженерам «Моспроект» — поставьте точку в наболевшем вопросе!