Досудебная экспертиза самовольного строительства

Проведение досудебной экспертизы самостроя: больные вопросы и неясные ответы

Конец осени 2023 года ознаменовался и для владельцев требующего легализации самостроя, и для инженеров, производящих судебную экспертизу в процессе легализации самовольной постройки в суде, крайне неприятным сюрпризом.

Вплоть до этого времени проведением экспертизы самовольной постройки, в том числе в рамках узаконивания строения в судебном порядке, в равной степени могли заниматься и государственные, и негосударственные эксперты. Процедура легализации самостроя посредством обращения в суд шла по накатанному пути: желающий сохранить свой объект собственник (термин в отношении владения незаконной постройкой условный, но широко применяемый) проводил досудебную подготовку строения, судился с Департаментом городского имущества (ДГИ), в ходе судебного разбирательства оплачивал независимую экспертизу самовольной постройки — и, при условиях принципиальной возможности сохранения объекта и достаточной квалификации экспертов, убеждал суд признать право собственности на самострой. Легализация самостроя завершалась регистрацией данных недвижимости в Росреестре — после чего хозяин самовольной постройки становился полноправным собственником.  

Все изменилось 31 октября 2023 года, с выходом Распоряжения Правительства РФ под номером 3041-р. Документ, подписанный М. В. Мишустиным и отражающий позицию МинЮста, вносил экспертизу самовольных построек в процессе судебного узаконивания в список прерогатив государственных экспертов. Отныне избежать сноса и узаконить самовольно построенный объект судебным путем стало возможно только при получении положительного заключения выбранных судом госэкспертов. Последние же, при сохранении формальной независимости и от Госинспекции по недвижимости (ГИН), и от ДГИ с Москомархитектурой, и от прочих инстанций, зачастую действуют в том же нарративе: земля в городе всегда дорожает, желающих арендовать ее предостаточно — и самовольную постройку нужно снести, чтобы сдать участок более перспективному арендатору. 

Конечно, официально названная причина запрета на проведение судебной экспертизы самовольных построек негосударственными специалистами другая — как обычно, это неумолимая забота государства о безопасности граждан. Независимые эксперты, специализирующиеся на легализации самостроя, по мнению МинЮста, способны в интересах собственника незаконной постройки закрыть глаза на имеющиеся дефекты и повреждения, представив в заключении неполные или недостоверные выводы — что делает объект потенциально опасным для пребывающих в нем и находящихся рядом с ним людей: работников, посетителей, пациентов, прохожих и так далее. Такие случаи действительно были — но они определялись некомпетентностью и коррумпированностью эксперта, а не его принадлежностью к государственной или частной организации. Тем не менее, распоряжение вступило в силу — и проведение негосударственной экспертизы самовольной постройки в рамках судебного процесса больше не представляется возможным.

Фактически такое положение привело к тому, что владелец нуждающегося в легализации самостроя, не важно, является он истцом или ответчиком, находится в подвешенном состоянии вплоть до выпуска экспертного заключения: он не знает, какие недостатки выявят госэксперты, не имеет возможности заблаговременно провести устранение нарушений в полном объеме — и в результате рискует потерять незаконно выстроенный объект. 

Однако способ повысить шансы на успешную легализацию самостроя существует. Это независимая досудебная экспертиза, проведением которой занимаются негосударственные эксперты «Моспроект». По сути, наши инженеры помогают собственнику выполнить максимально качественную подготовку самостроя к суду — за счет своевременного обнаружения (с нашей стороны) и ликвидации (силами владельца) всех нарушений, дефектов и повреждений. Досудебная экспертиза самостроя подразумевает проведение полного комплекса исследований, от визуального контроля до лабораторного анализа, и оформление заключения, на основании которого собственник и устраняет недостатки.

Что в итоге? Государственные эксперты в ходе назначенной судом экспертизы самовольной постройки проводят обследование уже подготовленного к узакониванию строительного объекта — и, за отсутствием каких-либо серьезных нарушений, делают вывод о допустимости легализации самостроя. Разумеется, никакая досудебная экспертиза самостроя не может дать стопроцентного результата — но вероятность добиться узаконивания существенно возрастает; а в отстаивании своей недвижимости важен каждый шанс. Начните подготовку самостроя к суду уже сейчас — сколь бы неочевидны ни были нарушения на вашем объекте, эксперты «Моспроект» выявят их в кратчайшие сроки!

Судебная и досудебная экспертиза самостроя: в чем все-таки разница?

Суммируем вышесказанное в нескольких сжатых выводах:

1. Инициатива проведения экспертизы самовольной постройки.

В соответствии с последними изменениями, решение о необходимости судебной экспертизы принимается судом (с учетом ходатайств сторон), а досудебная экспертиза самостроя, являясь добровольной процедурой, выполняется по заказу владельца, желающего провести подготовку самостроя к суду и максимизировать шансы на сохранение объекта.

2. Лица, выполняющие экспертизу самовольной постройки.

Судебная экспертиза с конца 2023 года может быть выполнена только государственными экспертами, в то время как правом на проведение досудебной экспертизы самостроя располагает любая имеющая соответствующие допуски независимая организация, в штате которой работают квалифицированные профильные специалисты.

3. Лица, ставящие вопросы для экспертизы самовольной постройки.

Определением объема работы госэкспертизы при рассмотрении возможности легализации самостроя занимается, с привлечением специалистов и учетом ходатайств сторон, суд; досудебная экспертиза самостроя ориентируется на реальную необходимость, определяемую квалифицированными экспертами, и пожеланиями заказчика.

4. Взаимодействие субъектов в процессе экспертизы самовольной постройки.

Государственные эксперты не имеют права информировать о ходе работы никого кроме суда — стороны разбирательства узнают о выводах специалистов уже после того, как они оформят и передадут суду соответствующее заключение. В свою очередь, подготовка самостроя к суду, частью которой и является досудебная экспертиза самостроя, проводится в тесном взаимодействии с владельцем объекта: только вникнув во все детали, собственник сможет исправить каждый имеющийся недочет.

5. Документация по итогам экспертизы самовольной постройки.

И государственные, и негосударственные специалисты оформляют экспертное заключение — с той разницей, что выпущенный госэкспертами документ направляется непосредственно в суд, а заключение по результатам досудебной экспертизы самостроя передается заказчику.

Правовое взаимодействие государственной и негосударственной экспертизы в процессе легализации самостроя

Прямо досудебная экспертиза самостроя, производимая в рамках подготовки самостроя к суду, на проведение и выводы госэкспертизы не влияет: выполняющие в разное время экспертизу самовольной постройки специалисты не знают друг о друге, не делятся промежуточными и финальными выводами, не находятся в распоряжении одной структуры. Косвенное же влияние своевременно выполненной подготовки самостроя к суду, на основании досудебной экспертизы самостроя, просто колоссально: собственник незаконно возведенного строения получает возможность заранее устранить нарушения — и впустить госэкспертов на идеально подготовленный к обследованию объект.

Важнейшее значение в процессе подготовки самостроя к суду имеет осведомленность специалистов, которым доверено проведение досудебной экспертизы самостроя, о «повадках» госэкспертов. Какими бы обширными ни были знания, каким бы безупречным практическим опытом ни обладали независимые эксперты, процесс легализации самостроя может споткнуться о незначительную мелочь, на которую обратит внимание только госэксперт, имеющий целью доказать недопустимость сохранения объекта, — и владелец потеряет свою постройку. Независимые эксперты «Моспроект» полностью осведомлены о порядке действий государственных специалистов, имеют богатейший опыт взаимодействия с контролирующими органами — а значит, экспертиза самовольной постройки, на основании которой будет выполнена подготовка самостроя к суду, учтет абсолютно все значимые детали!

Требования к специалистам, проводящим досудебную экспертизу самостроя

Хотя мнение негосударственных экспертов, выполнивших досудебную экспертизу самостроя, напрямую судом не учитывается, они должны отвечать общим критериям специалистов, которым доверяется проведение экспертизы самовольных построек, в том числе в судебном процессе: наличию квалификации, аттестации и обязательного опыта работы под руководством старшего эксперта. Еще одно безусловное требование к экспертам, на основании выполненной которыми досудебной экспертизы самостроя осуществляется подготовка самостроя к суду, — незаинтересованность в результатах экспертизы самовольной постройки.

Критериями такой незаинтересованности являются:

• отсутствие субординационных отношений с заказчиком: независимый эксперт, проводящий работы в рамках подготовки к легализации самостроя, не должен работать на владельца объекта (как и наоборот);
• отсутствие финансовой зависимости от заказчика: негосударственный эксперт, которому поручено проведение досудебной экспертизы самостроя в рамках подготовки самостроя к суду, не должен являться инвестором, держателем акций или иных ценных бумаг собственника проходящего легализацию самостроя (получение платы непосредственно за выполнение экспертизы самовольной постройки, разумеется, не учитывается);
• отсутствие симпатии или антипатии к заказчику: независимый эксперт, производящий досудебную экспертизу самостроя, не должен при формировании выводов руководствоваться соображениями предрасположенности к владельцу незаконно возведенного объекта, основанной на личных, семейных, религиозных, национальных, культурных, корпоративных и иных чувствах.

Специфика проведения досудебной экспертизы самостроя

Поскольку подготовка самостроя к суду, в том числе досудебная экспертиза самостроя, в отличие от государственной экспертизы самовольной постройки обязательной процедурой не являются, порядок их проведения устанавливается заказчиком и исполнителем. Вместе с тем существует рекомендуемая последовательность действий в рамках выполнения досудебной экспертизы самостроя:

1. Сбор необходимых исходных документов

Собственник или иное уполномоченное заниматься вопросами легализации самостроя лицо собирает пакет исходной документации:

• выписку из ЕГРН, иные правоустанавливающие документы на земельный участок и (при наличии) на объект самовольного строительства — например, договор купли-продажи;
• документы из БТИ, в том числе описывающие состояние объекта до проведения несогласованной реконструкции (перепрофилирования, достройки);
• претензии и предписания надзорных органов;
• материалы ранее произведенных изысканий, экспертиз и обследований;
• проектная и рабочая документация;
• прочие материалы, имеющие, по мнению заказчика, прямое отношение к задаче проведения досудебной экспертизы самостроя в рамках подготовки самостроя к суду.

2. Подписание договора на оказание услуг по досудебной подготовке самостроя к суду

Владелец требующей проведения экспертизы самовольной постройки передает собранные материалы специалистам «Моспроект». Наши инженеры изучают документацию, уточняют данные, согласуют с заказчиком детали выполнения досудебной экспертизы самостроя, предваряющей подготовку самостроя к суду, после чего готовят официальный договор на оказание услуги.

3. Проведение экспертизы самостроя и подготовка экспертного заключения

По подписании договора инженеры «Моспроект» прибывают на место расположения нуждающегося в легализации самостроя и проводят полный цикл работ в рамках досудебной экспертизы самостроя (подробнее о составе независимой экспертизы самовольной постройки мы расскажем в следующем разделе).

По результатам проведения досудебной экспертизы самостроя специалисты «Моспроект» подготавливают экспертное заключение, в котором перечисляются все обнаруженные в нуждающемся в легализации самострое недочеты и отклонения.

4. Устранение выявленных нарушений

Владелец, проводящий подготовку самостроя к суду, в соответствии с содержащимися в документе выводами и рекомендациями независимых экспертов устраняет выявленные проблемы (обычно для этого нанимается строительная компания — подрядчик).

5. Проведение повторной экспертизы самовольной постройки

После ликвидации нарушений, повреждений и дефектов специалисты «Моспроект» выполняют повторную досудебную экспертизу самостроя, цель проведения которой — убедиться в том, что подготовка самостроя к суду прошла успешно и проблемы действительно устранены в полном объеме.

Если повторная досудебная экспертиза самостроя показывает, что объект готов к судебной экспертизе самовольной постройки, собственник требующего легализации самостроя может спокойно ждать государственных экспертов. При выявлении неустраненных нарушений владельцу следует ликвидировать их, после чего (желательно) провести новый цикл досудебной экспертизы.

Таким образом, досудебная экспертиза самостроя, выполненная заранее, с учетом необходимого для устранения нарушений времени, позволяет собственнику провести полноценную подготовку самостроя к суду и пройти государственную экспертизу самовольной постройки с минимальными рисками.

Дополнительное преимущество проведения досудебной экспертизы самостроя — возможность для заказчика заблаговременно узнать перспективы легализации самостроя. Независимая экспертиза самовольной постройки может показать, что объект находится в аварийном состоянии или построен с нарушениями, делающими узаконивание невозможным или требующими слишком чувствительных финансовых вливаний. В такой ситуации собственник может принять решение отказаться от подготовки самостроя к суду — и сохранить себе силы, нервы и деньги.

Порядок проведения негосударственной экспертизы самовольной постройки

Выполнение экспертизы самостроя до суда, становящееся началом подготовки самостроя к суду, включает:

1. Разработку специалистами «Моспроект» плана-графика предстоящих работ, учитывающего специфику проходящего процесс легализации самостроя.

2. Проведение инженерами в рамках досудебной экспертизы самостроя визуального контроля. Визуальное (органолептическое) обследование выполняется при помощи органов чувств и самых простых измерительных инструментов (линеек, шаблонов, угольников) — и, по статистике, помогает обнаружить более 75% наличествующих дефектов и повреждений.

3. Проведение специалистами, выполняющими досудебную экспертизу самостроя, инструментального контроля. Инструментальное (детальное) обследование производится на основании выявленных в ходе визуального контроля данных — и дает полное представление о техническом состоянии проходящей негосударственную экспертизу самовольной постройки.

4. Обработку данных, полученных в результате проведения досудебной экспертизы самостроя, и формирование экспертного заключения. Документ чаще всего отвечает на следующие вопросы:

• действительно ли прошедший независимую экспертизу объект является самовольной постройкой;
• результатом каких действий (новое строительство, реконструкция и так далее) объект обрел признаки самостроя;
• какие именно градостроительные и строительные (пожарные, санитарные) нормы нарушает своим существованием объект;
• представляет ли прошедшая экспертизу самовольная постройка опасность для людей и окружающей среды;
• возможно ли устранение выявленных нарушений и приведение самостроя в допускающее легализацию состояние;
• какие именно действия в рамках подготовки самостроя к суду следует предпринять хозяину объекта.

В состав экспертного заключения по итогам досудебной экспертизы самостроя могут входить и дополнительные материалы — специалисты «Моспроект» вникают в каждую конкретную ситуацию и проводят негосударственную экспертизу самовольной постройки так, чтобы заказчик получил максимальные шансы на успешную легализацию самостроя.

Подготовка самостроя к суду с «Моспроект»: сколько стоит и почему именно мы?

Стоимость и срок проведения досудебной экспертизы самостроя прямо зависят от таких обстоятельств, как площадь объекта, его расположение, наличие труднодоступных участков, необходимость применения специальной техники и реализации нестандартных подходов. Позвоните нам, задайте вопрос в онлайн-чате или посетите офис «Моспроект» — наш консультант расскажет, сколько будет стоить независимая экспертиза самовольной постройки в вашем случае!

Компания «Моспроект» — добросовестный и доброжелательный партнер. Наши инженеры выполняют все виды технических обследований, строительных экспертиз, мониторингов и изысканий, разрабатывают проектную документацию на любые капитальные и некапитальные объекты, вырабатывают оптимальные решения по подготовке самостроя к суду. В работе инженеры «Моспроект» используют профессиональное диагностическое и измерительное оборудование, прошедшее регистрацию в Росстандарте, а результаты негосударственной экспертизы самовольной постройки обрабатывают в специализированных приложениях, исключающих проникновение в расчеты даже мельчайших ошибок. Доверьте досудебную экспертизу самостроя специалистам «Моспроект» — защитите свой объект от уничтожения!