ЗОУИТ

Внесение в карту зон с особыми условиями использования территорий: правовые основы

Термин ЗОУИТ в действующей формулировке был введен в одной из первых редакций Градостроительного кодекса. В частности, статья 51 ГрК в части 7 (пункт 9) содержит требование об определении (установлении), с учетом действующей кадастровой карты, наличия на подлежащем застройке участке зон с особыми условиями использования территорий. По сути, вновь введенное понятие заменило собой ранее встречавшийся и в законах, и в официальных документах термин «охранная зона», также подразумевавший необходимость соблюдения тех или иных ограничений. Перечень действующих в отношении охранных зон запретах могли включаться в кадастр — однако единого порядка установления, изменения и ликвидации ограничений на тот момент не существовало.

В 2018 году правила внесения в кадастровую карту ЗОУИТ были систематизированы и утверждены в Земельном кодексе (136-ФЗ). Так, в соответствии с изложенными в главе XIX указанного документа требованиями все зоны с особыми условиями использования территорий должны быть отражены на карте в порядке проведения кадастрового учета и указаны в ЕГРН. Теоретически полная база ЗОУИТ должна быть составлена Росреестром к началу 2026 года — но, с учетом периодических изменений, оспаривания установления таких зон, а также имеющихся в действующей документации несоответствий, можно предполагать, что процесс затянется на более долгий срок или вовсе будет бесконечен.

Несмотря на то, что 136-ФЗ прояснил многие правовые и организационные вопросы, он не дает четкого представления о порядке оформления графического описания (ранее называвшегося картой) участков с ЗОУИТ. На помощь приходит выпущенный в 2018 году Приказ Минэкономразвития №650, регламентирующий порядок оформления документа и содержащий пример формы текстового описания месторасположений зон с особыми условиями использования территорий. В соответствии с данным приказом в настоящее время и оформляются схемы ЗОУИТ — как при установлении, так и при уточнении границ.

Необходимость и специфика установления ограничений на земельных участках

Как указывается в части 1 статьи 104 Земельного кодекса, целями установления и внесения в карту зон с особыми условиями использования территорий являются:

• забота о здоровье и жизни людей: как пребывающих на рассматриваемом участке, так и тем или иным образом находящихся в зоне действия опасных факторов;
• потребность в защите экологии и обеспечении сохранности природных ресурсов, в том числе заповедников, участков с уникальными ландшафтами, целебных источников;
• гарантирование государственной безопасности, включая вопросы сохранения государственной тайны и обеспечения работы оборонно-промышленных комплексов;
• защита природных и рукотворных объектов, представляющих историческую, культурную, религиозную, эстетическую или иную ценность, от разрушения и уничтожения;
• сохранение установленных в соответствии с государственной программой создания единой координатной карты опорных точек, геодезических и гравиметрических пунктов;
• поддержание безопасности эксплуатируемых промышленно-производственных, транспортных, инфраструктурных, энергетических и оборонных объектов. 

В соответствии с частью 2 этой же статьи охране в порядке установления вносимых в кадастровую карту ЗОУИТ подлежит все располагающееся в границах зоны с особыми условиями использования территории пространство — как надземное, так и подземное. Исключениями являются случаи, напрямую предусматриваемые действующим законодательством.

Не производилось установление ЗОУИТ для участка: какие последствия?

В настоящее время для владельца или иного отвечающего за состояние и использование земельного участка лица ответственности за сам факт пренебрежение обязанностью установления ЗОУИТ с последующим направлением информации в Росреестр не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если окажется, что собственник или иное правомочное лицо выполнял в нанесенных на карту границах зоны с особыми условиями использования территорий какие бы то ни было запрещенные работы (например, капитальное строительство или добычу ископаемых), нарушитель будет обязан:

• немедленно прекратить соответствующие виды деятельности;
• снести размещенные в пределах ЗОУИТ недопустимые объекты;
• выплатить причитающиеся штрафы за нанесенный ущерб;
• в отдельных случаях нести и уголовную ответственность.

Но не все так плохо. Даже если определение границ зоны с особыми условиями использования территорий, с последующим нанесением на карту, было произведено слишком поздно, установление ЗОУИТ не означает ни необходимости полного прекращения хозяйственной деятельности, ни тем более автоматического изъятия земли у собственника. В соответствии с частью 2 статьи 104 136-ФЗ в границах таких зон запрещаются лишь определенные виды работ (в том числе возведение зданий с определенными параметрами) — а часть 3 той же статьи объясняет, что изъятие участка осуществляется исключительно в случаях, предусмотренных российским законодательством.

Также из части 3 данной статьи следует, что участок, на котором было произведено установление зон с особыми условиями использования территорий, может являться предметом совершения сделок, переходить в дар или по наследству, а кроме того, использоваться в качестве залога. При этом условия ЗОУИТ, внесенной в кадастровую карту, в полной мере распространяются и на нового владельца участка, что делает приобретение такой земли несколько менее выгодным делом.

Действующие категории ЗОУИТ

Полный перечень разновидностей зон с особыми условиями использования территорий перечислен в пунктах 1–28 статьи 105 Земельного кодекса. В соответствии с этой статьей возможно установление на участке ограничений для решения задач:

• Охраны объектов, принадлежащих к категории объектов культурного наследия;
• Нанесения на карту границ зоны, защищающей объекты историко-культурного наследия;
• Охраны объектов, включенных в состав электроэнергетических сетей: передающих линий, трансформаторов, вышек, генерирующих станций любого типа;
• Охраны объектов, имеющих отношение к области гидроэнергетики, включая передающие линии, турбогенераторы, вышки и дамбы;
• Охраны объектов, включаемых в состав теплоэнергетических сетей, в том числе передающих линий, станций и генераторов;
• Охраны линейных объектов из категории трубопроводов: служащих для транспортировки природного газа, нефти, нефтепродуктов, водорода, аммиака и так далее;
• Недопущения чрезмерного приближения людей к местам размещения трубопроводов промышленного назначения;
• Охраны территорий и объектов, являющихся надземными и подземными частями системы метрополитена;
• Охраны объектов, относимых к железнодорожному делу: собственно железнодорожных путей, депо, вспомогательных строений, обслуживающего оборудования;
• Исключения строительства или ведения хоздеятельности на обочинах объектов транспортной инфраструктуры: автотрасс, шоссе, дорог, мостов;
• Охраны объектов, относящихся к сфере обеспечения проводной и беспроводной связи: линий, вышек, мачт, ретрансляторов и прочих;
• Исключения проникновения на прилегающие к аэропортам и аэродромам, отдельным взлетным полосам территории, а также их неправильного использования;
• Обеспечения сохранности тех или иных объектов, которые, в соответствии с действующим законодательством, подлежат охране;
• Обеспечения безопасности объектов, в соответствии с законами, правительственными распоряжениями или приказами относящихся к военно-оборонной сфере;
• Сохранения в должном состоянии природных объектов: как отдельных явлений (гор, источников), так и целых заповедных зон;
• Сохранения требуемого качества водных ресурсов, как располагающихся на земле, так и подземных;
• Поддержания должного санитарно-биологического состояния источников воды, включая полностью или частично находящиеся под землей;
• Исключения ведения запрещенных видов деятельности, включая возведение новых объектов, в прибрежных зонах;
• Охраны рыбоводческих и рыбопромышленных ресурсов в границах заповедных зон;
• Охраны рыбопромышленных ресурсов, включая ценные виды рыб, в водах озера Байкал;
• Сохранения в должном виде природных объектов, используемых в целях оздоровления людей;
• Предотвращения повреждения или уничтожения стационарных (установленных на постоянной основе) пунктов контроля загрязнения окружающей среды;
• Недопущения проникновения людей, а также ведения различных видов деятельности в местах подтопления, а также затопления;
• Установления и нанесения на карту требуемых во всех прочих случаях зон с особыми условиями использования территорий;
• Исключения ведения тех или иных работ вблизи радиопередающего оборудования, являющегося капитальным строением;
• Обеспечения сохранности установленных в рамках создания единой геодезической системы опорных точек и пунктов;
• Ведения наблюдения за изменением отслеживаемых в соответствии с государственными интересами факторов;
• Недопущения проникновения и ведения неразрешенных видов деятельности на участках, для которых установлен соответствующий правовой режим.

Приведенный список разновидностей ЗОУИТ исчерпывающий. Это значит, что добавление к нему новых пунктов, а следовательно, и установление зон с особыми условиями использования территорий и внесение их границ в карту на иных основаниях возможно лишь в результате изменения или дополнения данных, приведенных в указанной статье Земельного кодекса.

Как посмотреть, имеются ли на данном участке ЗОУИТ

Поскольку информация об установлении на конкретном земельном участке зон с особыми условиями использования является публичной, получить сведения о наличии ЗОУИТ теоретически может не только собственник земли, но и любой желающий — например, потенциальный покупатель.

На практике все несколько сложнее. Самый простой и совершенно бесплатный способ узнать об установлении на рассматриваемом участке ЗОУИТ — открыть предоставляемую Росреестром в онлайн-виде кадастровую карту. Далее пользователю потребуется найти нужный участок, просто выбрав его на карте (можно использовать масштабирование) или указав в поисковом поле его номер, а затем активировать слой «ЗОУИТ». Если границы одной или нескольких зон с особыми условиями использования территорий находятся в пересечении с интересующим участком, можно смело сделать вывод, что ограничения на данной земле есть. Есть и минус: данные на карте обновляются не мгновенно, и новые ЗОУИТ на ней могут быть не указаны — что, разумеется, не означает их отсутствия в реальности.

Следующий вариант, также предполагающий взаимодействие с Росреестром, — заказ выписки из ЕГРН. В документе будут представлены данные о наличии на участке зон с особыми условиями использования территорий — однако, как и в предыдущем случае, полная актуальность сведений не гарантирована: заказчик выписки (собственник земли или иное управомоченное лицо) может получить устаревшую информацию и в результате остаться в неведении — что в перспективе грозит штрафами, остановкой коммерческой деятельности и даже необходимостью сносить уже построенное здание. Кроме того, выписка предоставляется на платной основе: для частного лица это 350 или 700 рублей (электронная/бумажная копия), а для юридического — 800 или 2250 рублей соответственно. Запросить выписку можно как на сайте Росреестра, так и через МФЦ или «Госуслуги».

Наконец, владелец земли или другое имеющее на то право лицо может узнать о прохождении через участок ЗОУИТ из градостроительного плана земельного участка, или просто ГПЗУ. В этом документе, запрашиваемом через приемную местной власти, будут представлены самые свежие сведения — а значит, риск, что на участке вдруг окажется зона с особыми условиями использования территорий, сводится к минимуму (хотя и не исключается вовсе).

Как видно из написанного, установление наличия на участке внесенных в карту ЗОУИТ — непростая, иногда откровенно утомительная задача. Поручите сбор сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, проходящих через ваш участок или входящих в него, инженеру «Моспроект» — и получите самые актуальные данные!

Практика установления границ ЗОУИТ

В случае, если установление зоны с особыми условиями использования территорий еще не было произведено, собственник участка может по своей воле обратиться за проведением данных работ к квалифицированному кадастровому инженеру. Приведем общий порядок подготовки графического описания (карты) ЗОУИТ:

1. Сбор исходных данных

Заказчик (владелец земли или иное имеющее необходимые права лицо) собирает исходные документы: свидетельствующие о праве собственности, показывающие наличие на участке капитальных строений, отчеты о ранее проведенных изысканиях и обследованиях, предписания надзорных ведомств.

2. Подписание договора 

Заказчик передает данные компании «Моспроект». Наш кадастровый инженер изучает полученную информацию, по мере необходимости уточняет детали, а затем определяет стоимость и длительность установления ЗОУИТ.

3. Выполнение работ инженером-геодезистом

По подписании договора инженер-геодезист приступает к работе:

• собирает недостающие необходимые сведения, обращаясь в том числе к закрытым источникам;
• прибывает на участок, для которого проводится установление зон с особыми условиями использования территорий, и проводит съемку местности;
• в камеральных условиях обрабатывает собранные и полученные съемкой данные, после чего определяет координаты прохождения по участку границ ЗОУИТ;
• выпускает графическое описание, содержащее, в визуальном и текстовом формате, перечисление опорных координат располагающихся на участке зон с ограничениями.

Графическое описание (карта) выпускается в электронном виде, заверяется цифровой подписью ответственного кадастрового инженера. По желанию заказчика документация может быть выпущена и на бумаге, с заверением подписью и печатью исполнителя.

4. Направление данных в Росреестр

После установления наличия на участке ЗОУИТ заказчик направляет полученный документ в Росреестр, для внесения, корректировки или обновления соответствующих сведений в ЕГРН.

Росреестр рассматривает заявление и, при наличии всех необходимых данных, вносит информацию о наличии на участке зон с особыми условиями использования в кадастровую карту. Срок внесения сведений — 14 календарных дней с момента регистрации заявления.

Кадастровый инженер может лишь установить вхождение в участок или прохождение через него границ ЗОУИТ. Собственно создание таких зон регулируется федеральным законодательством — и производится вне зависимости от желания или нежелания собственника земли.

«Моспроект»: установление ЗОУИТ — оперативно и без неприятных сюрпризов

Компания «Моспроект» располагает всеми нужными для выполнения геодезических работ разрешениями, дающими право на осуществление землемерной и кадастровой деятельности по всей Москве и в любых населенных пунктах Московской области. В нашем штате — ведущие инженеры-геодезисты, регулярно актуализирующие свою квалификацию. Наш арсенал — современное, проверенное и откалиброванное оборудование: от рулеток и нивелиров до квадрокоптеров и лазерных сканеров. Обработка данных производится инженерами «Моспроект» в полном соответствии с законом, с применением профессиональных программных комплексов — что гарантирует полную точность каждого нашего измерения и вывода.

Стоимость и сроки установления ЗОУИТ определяются несколькими аспектами, в том числе площадью обследуемого участка и его отдаленностью. Узнать цену подготовки графического описания вашей земли вы можете, позвонив нам, написал электронное письмо или заказав обратный звонок. Доверьте установление границ ЗОУИТ нам — узнайте, что действительно можно делать на вашем участке!